Výši nájemného ovlivňuje i výnos dluhopisů

Na výši nájemného, které platíte nebo inkasujete, působí stejné ekonomické a finanční faktory, které určují například výnos dluhopisů nebo dividendový výnos akcií.
Nájemné za malý byt se od roku 1995 do roku 2008 prakticky nezměnilo, ačkoli tržní cena tohoto bytu šla nahoru.

Nájemné za malý byt se od roku 1995 do roku 2008 prakticky nezměnilo, ačkoli tržní cena tohoto bytu šla nahoru. | foto: Profimedia.cz

Co určuje výši nájemného

Na čem primárně závisí výše nájemného bytových i nebytových prostor? V této souvislosti se nabízí otázka, co to vlastně nájemné je. Existuje analogie s cennými papíry – dluhopisy nebo akciemi. Dluhopisy přinášejí majiteli kupon, akcie a dividendu. Nájemné je tedy vlastně cosi jako kupon nebo dividenda. A jeho výši ovlivňují i stejné ekonomické a finanční faktory, které determinují výnos do doby splatnosti dluhopisů nebo dividendový výnos akcií.

O jaké faktory se tedy jedná? V první řadě je důležitý výnos do doby splatnosti státních dluhopisů. Představme si, že státní dluhopisy poskytují výnos v hodnotě například 15 % ročně. Jaký bude nájem z bytu, který stojí milion korun?

Přesná odpověď samozřejmě závisí na více faktorech, ale obecně můžeme tvrdit, že výnosy z nájemného budou vyšší nebo rovny výnosům státních dluhopisů. V našem případě tedy 150 000 korun ročně neboli 12 500 korun měsíčně. Podobná čísla skutečně platila v 90. letech v Praze: nájem garsonky či malého bytu o hodnotě zhruba milion korun činil typicky 11 000 – 13 000 korun měsíčně, výnosy státních dluhopisů se pohybovaly ve dvojciferných hodnotách.

Uplynulo deset nebo více let a ceny bytů vzrostly. Dnes bychom marně sháněli v Praze byt za milion korun, jakkoli malý. Logicky bychom čekali, že nájmy půjdou rovněž nahoru, není-liž pravda? Kupodivu není. Nájemné za malý byt se od roku 1995 do roku 2008 prakticky nepohnulo, ačkoli tržní cena tohoto bytu musela jít nutně nahoru.

Proč? Předpokládejme, že cena bytu šla nahoru dvaapůlnásobně, tedy na 2,5 milionu korun, přičemž nájemné zůstalo na 12 500 korun. Výnos z nájemného (roční nájemné děleno tržní cenou) by činil 6 % ročně. To velmi zhruba odpovídá poklesu výnosu do doby splatnosti státních dluhopisů v období 1995–2008.

Hlavním hybatelem cen a nájmů jsou tedy výnosy státních dluhopisů. Kromě toho je zde ještě jiný faktor, který se uplatňuje spíše u investic do komerčních nemovitostí: kancelářských budov, nákupních center atd. Tímto faktorem je riziková prémie. Podobně jako u nestátních dluhopisů, také u nemovitostí počítají investoři s určitou přirážkou či prémií za riziko.

Jednoduchý vztah pro výši nájemného

Sazba nájemného (%) = Roční nájemné / Tržní cena nemovitosti = Výnos státního dluhopisu + Riziková prémie

Pro praktické vypočetní potřeby je nutné tento vztah poněkud přesněji specifikovat: jak očišťujeme nájemné od nákladů, s jakou dobou splatnosti státního dluhopisu počítáme, jak zohledníme měnové riziko (pokud počítáme z úhlu pohledu zahraničního investora), jakým postupem stanovíme rizikovou prémii atd.

Nicméně princip je zřejmý: i když pronajímatelé nemovitostí zpravidla neví nic o státních dluhopisech a jejich výnosech, ekonomický mechanismus vede trh k rovnováze. Tato ekonomická zákonitost platí i pro ty, kteří ji neznají. Její znalost pak umožňuje vysvělit "záhadu" – jak je možné, že při růstu cen domů a bytů nešly nájmy nahoru.

Úryvek je z knihy
"Investiční strategie pro třetí tisíciletí"
vydané nakladatelstvím
Grada Publishing,
více informací naleznete na www.grada.cz

Autor:
  • Nejčtenější

Podnikání střídaly chyby i ztráty. V Babicích dnes mají úspěšné České tropy

23. března 2024

Podnikatelský příběh Pavlíny Molkové začal před více než třicet lety ve Švýcarsku. „Všimli jsme si...

Vyzkoušeli jsme v testu Partners Banku. Obstála skoro na jedničku

21. března 2024

Na bankovním trhu začala v březnu fungovat nová ryze česká Partners Banka. Na startu oznámila, že...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Ignoruje vás kolega v práci? Jak poznat pasivního agresora a jak se mu bránit

25. března 2024

Očekáváte a potřebujete od kolegy spolupráci, místo toho se setkáváte jen s tím, že nedodržuje...

Pravidla pro předčasné splacení hypotéky se mění. K lepšímu, či horšímu?

22. března 2024

Stěhování, rozvod, vážná nemoc nebo jen možnost ušetřit na splátkách, to jsou důvody, proč se...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Nákup stavebního pozemku na úvěr a bez zástavy? Pomůže stavební spořitelna

28. března 2024

Pořízení stavebního pozemku je dobrá investice. Ať už jako startovací pozice pro děti, pro uchování...

Vyjednávací síla mladých na trhu práce roste, říká personální expertka

27. března 2024

Premium Vyhlídky absolventů jsou nadějné, říká v rozhovoru personální odbornice Jaroslava Rezlerová. Komu...

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Ignoruje vás kolega v práci? Jak poznat pasivního agresora a jak se mu bránit

25. března 2024

Očekáváte a potřebujete od kolegy spolupráci, místo toho se setkáváte jen s tím, že nedodržuje...

Rána pro britskou monarchii. Princezna Kate má rakovinu, chodí na chemoterapii

Britská princezna z Walesu Kate (42) se léčí s rakovinou. Oznámila to sama ve videu na sociálních sítích poté, co se...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Pliveme vám do piva. Centrum Málagy zaplavily nenávistné vzkazy turistům

Mezi turisticky oblíbené destinace se dlouhá léta řadí i španělská Málaga. Přístavní město na jihu země láká na...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...