Převod členských práv a povinností v bytovém družstvu je upraven v § 230 Obchodního zákoníku. Zákon výslovně stanoví, že převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Nelze je tedy vázat na souhlas představenstva či členské schůze. Sporné se jeví, zda mohou stanovy klást další podmínky pro nabyvatele členství (např. omezit okruh těchto osob pouze na státní občany České republiky apod.). Každopádně doporučujeme před koupí družstevního bytu podrobně prostudovat stanovy příslušného družstva.
Bytové družstvo
Co se rozumí bytovým družstvem, je definováno v § 221 odst. 2 Obchodního zákoníku. Za bytové družstvo je tak prohlášeno družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů.
Vzor dohody o převodu členství |
Pokud se jedná o obsah dohody o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu, tato dohoda není v Obchodním zákoníku nijak blíže upravena. K jejímu obsahu se však již několikrát vyjadřoval Nejvyšší soud České republiky. Předně je třeba uvést, že tato dohoda nemusí být uzavřena písemně. Nicméně v praxi je možné doporučit nejen její písemné uzavření, ale pro odstranění pochybností i zajistit i úřední ověření podpisů smluvní stran. Úřední ověření podpisů vyžadují i stanovy některých družstev. Podle judikatury Nejvyššího soudu je možné i kombinovat ústní a písemnou formu smlouvy – Nejvyšší soud výslovně deklaroval, že smluvní strany písemně uzavřené dohody o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, z jejíhož obsahu je zjistitelné, že šlo o úplatný převod, se mohou dohodnout o formě a výši úplaty ústně. To strany někdy činí proto, aby družstvo nemohlo po předložení dohody zjistit, jaká byla výše ceny družstevního podílu. Takový postup však opět nelze doporučit, protože zakládá rizika pro obě smluvní strany (zejména ovšem pro nabyvatele, který vyplácí značnou částku, aniž by měl zajištěno, že druhá strana nebude později převod rozporovat). Přitom Obchodní zákoník obsahuje v § 230 úpravu, která umožňuje dosáhnout převodu družstevního bytu, aniž by bylo nutné předkládat družstvu text dohody. Podle zákona totiž tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.
Co by měla dohoda obsahovat
K samotnému obsahu dohody je možné uvést, že by měla především obsahovat přesnou specifikaci družstva, v němž se převádí členství a také údaj o tom, zda je převod úplatný (pak musí být v dohodě specifikovaná i cena) nebo bezplatný. Zároveň je třeba doporučit uvést v dohodě také práva spojená s členstvím v družstvu, tedy zejména to, že s členstvím je spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy ke konkrétnímu družstevnímu bytu. V této souvislosti připomínáme, že s převodem členství nevstupuje nabyvatel členství automaticky do práv nájemce z nájemní smlouvy. Nájemní smlouva bývalého člena družstva automaticky zaniká s převodem členství a nabyvatel členství musí uzavřít s družstvem novou nájemní smlouvu.
Pozor na společné členství v družstvu
Dohodu o převodu členství musí uzavřít člen družstva, kterému příslušný členský podíl náleží. Nabyvatel by si měl dát pozor na to, zda převodci nevzniklo tzv. společné členství v družstvu s jeho manželem. V takovém případě je třeba, aby dohodu o převodu členství uzavřeli oba manželé, jinak by byla neplatná.
Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Jak bylo uvedeno výše, tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství. Je vhodné si nechat předložení smlouvy či písemného oznámení představenstvem družstva písemně potvrdit.
Při převzetí bytu je vhodné sepsat písemný protokol o jeho stavu a zaznamenat do něj stavy měřičů energií.
Prostudujte si stanovy a nájemní smlouvu
Vzhledem k tomu, že je obvykle koupě družstevního bytu velkou investicí, doporučujeme převodu členství věnovat pozornost. Je vhodné před podpisem smlouvy prostudovat podrobně stanovy družstva a také se sejít s představenstvem družstva a vyptat se na poměry v družstvu, jeho majetkovou situaci a na obvyklou praxi při převodu členství. Také doporučujeme nechat si předložit návrh nájemní smlouvy, kterou by nabyvatel měl podepisovat a prověřit výši nájemného a plateb za služby. Takováto opatření mohou později zabránit mnoha nedorozuměním.
Převod členství a daně
Podle § 4 odst. 1 zákona o daních z příjmů jsou příjmy osoby, která nemá členský podíl v obchodním majetku, z převodu členských práv v družstvu osvobozeny, přesahuje-li doba mezi nabytím členství a jeho převodem 5 let. Příjem z převodu členského podílu může být u nepodnikatele osvobozen i před uplynutím 5 let také v případě, kdy dojde úplatného převodu členského podílu, pokud v souvislosti s tímto převodem bude zrušena nájemní smlouva k bytu (což bude pravidlem) a pokud převodce použije takto získané prostředky na uspokojení své bytové potřeby (tedy zjednodušeně na nákup dalšího bytu či domu). Převodci však vzniká povinnost oznámit převod podílu svému finančnímu úřadu a to do konce příslušného kalendářního roku, v němž se převod uskutečnil. Jako u jiných případů, kde jde o větší částky peněz, lze jen doporučit se před koupí členství v družstvu poradit s advokátem a v případě prodávajícího také s daňovým poradcem, aby se minimalizovalo riziko případných pozdějších problémů.
