Úrokové sazby bank v jednom časovém okamžiku
Vliv úrokové sazby při porovnávání výhodnosti či nevýhodnosti více hypotečních úvěrů se někdy až příliš zveličuje. Zájemci o úvěr jsou na výši úrokové sazby docela citliví a banky sazbu používají jako jeden z hlavních nástrojů prodeje. Přitom v každém určitém časovém období se sazby hypoték nabízené jednotlivými finančními institucemi od sebe většinou příliš neliší, jelikož úrokové sazby v ekonomice se odvíjejí od úrokových sazeb stanovených centrální bankou.
Pro zájemce o hypotéku to v praxi znamená, že rozdíly úrokových sazeb v řádech setin procentního bodu jsou zcela zanedbatelné a u průměrně vysokých úvěrů nemá cenu se jimi vůbec zabývat. Například měsíční splátky milionové hypotéky s dvacetiletou splatností se při sazbách 5,0 % a 5,1 % liší o pouhých 55 korun. U dvoumilionové hypotéky je to tedy 110 korun. Při vyšších sazbách není rozdíl o moc větší. Splátka uvedené milionové hypotéky by se při sazbách 10,0 % a 10,1 % lišila o 67 korun. Pokud by dlužníkovi takovéto rozdíly měly činit potíže, pak by rozhodně neměl mít hypotéku.
Vývoj úrokových sazeb v čase
Lidé splácející hypotéku jsou však ohroženi možností vysokého nárůstu sazby v průběhu trvání úvěru. V ČR se například během loňského roku úrokové sazby velmi rychle zvyšovaly. V následující tabulce je meziroční srovnání průměrných úrokových sazeb hypoték poskytnutých v únoru 2007 a 2008 (data jsou čerpaná z FINCENTRUM HYPOINDEXU). Opět jde o příklad milionové hypotéky s dvacetiletou dobou splatnosti.
|
Jak se meziročně zvýšily průměrné úrokové sazby hypoték a jaký vliv má takové zvýšení na splátku hypotéky | ||
| příklad hypotečního úvěru 1 mil. korun se splatností 20 let | průměrná úroková sazba | |
| fixace 1 rok | fixace 5 let | |
| únor 2007 | 3,93% | 4,56% |
| únor 2008 | 5,52% | 5,52% |
| meziroční zvýšení úrokové sazby o (v procentních bodech): | + 1,59 | + 0,96 |
| meziroční zvýšení splátky o (Kč): | + 867 Kč | + 531 Kč |
Poznámka: Uvedené výše úrokových sazeb jsou převzaty z FINCENTRUM HYPOINDEXU. Jde o průměrné úrokové sazby, za které byly v daném období poskytovány nové hypoteční úvěry fyzickým osobám.
Z tabulky je zřejmé, že ani celkem výrazný nárůst sazby o jeden procentní bod nemusí ještě znamenat velký zásah do rodinného rozpočtu. Respektive neměl by. Banky však ještě nedávno poskytovaly hypoteční úvěry dosti benevolentně. Před několika málo lety v období nejlevnějších hypoték někde mohl úvěr ve výši jeden a půl milionu korun získat i žadatel s hrubým měsíčním příjmem patnáct tisíc korun. Nebo pokud například banka při propočtu bonity žadatele uvažuje s finanční rezervou tisíc korun měsíčně, měl by se zájemce o úvěr sám zamyslet nad tím, zda si takovou hypotéku vůbec chce dovolit. Tyto příklady však nelze zevšeobecňovat, každá banka má své postupy a kritéria, někde naopak velmi přísná.
Je třeba počítat s větší rezervou
Nárůst sazby o jeden procentní bod by dlužníkovi neměl činit potíže. Je však třeba vzít v úvahu i teoretickou možnost velkého zvýšení sazeb. Vývoj ekonomiky na mnoho let dopředu není možné odhadovat. Jak se liší splátky hypotéky pro různě vysoké úrokové sazby, ukazuje několik příkladů v následující tabulce.
Průměrné úrokové sazby s roční i pětiletou fixací dosáhly v únoru shodné hodnoty 5,52 %. Některé banky totiž výše úrokových sazeb pro různě dlouhé fixace sjednocují. Pokud by se někdy v budoucnu sazby vyšplhaly třeba na 10 %, zvýšila by se splátka milionové hypotéky s dvacetiletou splatností v porovnání se současným stavem o 2 760 korun. U dvojnásobné hypotéky je to ale už 5 520 korun, což už pro mnohé dlužníky může být problém.
| Výše splátek hypotečního úvěru 1 mil. korun při různých úrokových sazbách a různých dobách splatnosti (Kč) | ||||
| úroková sazba |
doba splatnosti úvěru | |||
| 15 let | 20 let | 30 let | ||
|
historická |
fix 1 rok: 2,97% | 6 891 | 5 531 | 4 200 |
| fix 5 let: 4,08% | 7 437 | 6 102 | 4 820 | |
|
únor 2008: |
fix 1 rok i 5 let: 5,52% |
8 181 | 6 890 | 5 690 |
| několik příkladů vyšších úrokových sazeb | 6,00% | 8 439 | 7 164 | 5 996 |
| 6,50% | 8 711 | 7 456 | 6 321 | |
| 7,00% | 8 988 | 7 753 | 6 653 | |
| 7,50% | 9 270 | 8 056 | 6 992 | |
| 8,00% | 9 557 | 8 364 | 7 338 | |
| 9,00% | 10 143 | 8 997 | 8 046 | |
| 10,00% | 10 746 | 9 650 | 8 776 | |
| 12,00% | 12 002 | 11 011 | 10 286 | |
| 15,00% | 13 996 | 13 168 | 12 644 | |
| 20,00% | 17 563 | 16 988 | 16 710 | |
Poznámka: Uvedené výše historicky nejnižších úr. sazeb a úr. sazba z února 2008 jsou převzaty z FINCENTRUM HYPOINDEXU. Jde o průměrné úrokové sazby, za které byly v daném období poskytovány nové hypoteční úvěry fyzickým osobám. Historicky nejnižší úr. sazby hypoték se týkají celého období srpen až říjen 2005.
V žádném případě to neznamená, že by se sazby měly v budoucnu vyšplhat k těmto hodnotám. V současnosti analytici naopak předpokládají, že ČNB letos už k dalšímu zvýšení úrokových sazeb nepřistoupí.
V dlouhém období se však může v každé ekonomice přihodit leccos a i teoretická rizika by měl zájemce o úvěr vzít v úvahu předtím, než se příliš zadluží. (Jen pro ilustraci malý příklad: hypotéky se v ČR poskytují od roku 1995. Dvoutýdenní reposazba, což je klíčová úroková sazba centrální banky, od které se odvíjejí ostatní úrokové sazby v ekonomice, v současnosti dosahuje hodnoty 3,75 %. V minulosti však bývala i mnohem vyšší. Pod hranici 10 % se poprvé dostala koncem roku 1998. Například po celý rok 2000 byla nastavena na hodnotu 5,25 %. A na pár dní krize v červnu 1997 se přehoupla i přes 20 % a po celý zbytek roku 1997 se pohybovala mezi 14,5 % až 18,5 %.)
