Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Z podnájmu do vlastního. Jak na to?

aktualizováno 
Nákup vlastního bydlení je věc nákladná, nikoli však nereálná. Bezpochyby je potřeba použít k financování cizí zdroje. S tím souvisí nutnost dívat se na celou věc s nadhledem a promyslet případné problémy. Jedním z nich je stabilizace příjmů.
Dům

Dům | foto: Profimedia.cz

Vstupní údaje

Pavel a Martina Minaříkovi se přestěhovali do Prahy před třemi lety. Oba tehdy našli bez problémů práci. 29-letý Pavel jako projektant vydělává 36 000 korun hrubého, o 2 roky mladší Martina si v obchodním oddělení společnosti prodávající hutní materiál přijde na 20 000 korun.

Společně se svým 5-ti letým synkem, Honzíkem, bydlí v bytě 2+kk na sídlišti v severní části Prahy. Byt je útulný, ale nájem odčerpá každý měsíc z rodinného rozpočtu 8 000. „Když k tomu připočtu poplatky, zaplatíme skoro jedenáct tisíc,“ stěžuje si Pavel. „Chtěli bychom si pořídit druhé dítě, ale na to už nám tenhle byt stačit nebude,“ dodává Martina.

Minaříkovi se už rozhodli. Chtějí do většího a hlavně vlastního. Netuší ale, kde sehnat peníze. Na běžném účtu mají 225 000 korun a před čtyřmi lety si oba založili stavební spoření, kam spoří celkem 3 000 měsíčně. Pavel má navíc penzijní připojištění, do kterého mu přispívá zaměstnavatel částkou tři sta korun měsíčně, on sám si spoří dvě stovky. Netuší, co z toho mohou použít.

Požadavky

Minaříkovi si vyhlídli 3+1 v nově vystavěném obytném domě. Stěhovat se chtějí co nejdříve. Developer za byt požaduje 2 600 000 korun. „Víme, že to není málo, ale nechceme si koupit 20 let starý byt, do kterého bychom časem museli investovat další peníze,“ vysvětluje Pavel.

Manželé by si také chtěli začít spořit na důchod. „Nevíme, co bude za 30 let, jestli vůbec nějaký důchod bude,“ přemýšlí Pavel. „Chtěli bychom v důchodu dohromady dostávat alespoň 15 000 měsíčně mimo to, co nám dá stát,“ přikyvuje Martina.

Zároveň chtějí připravit nějaké peníze pro děti: „Aby měli lehčí start do života než my,“ usmívá se Martina.

Úvodní zamyšlení

Rizik, která mohou vlastní bydlení v budoucnu ohrozit, je hned několik: od dlouhodobé pracovní neschopnosti, přes trvalé následky úrazu či nemoci, po úmrtí živitele. Všechny zmíněné případy vážně ohrožují splácení případného úvěru a tím i samotné bydlení.

Další věcí, kterou je dobré promyslet, je vytvoření zdrojů pro předčasné splacení úvěru. Úrokové sazby z úvěru se v čase mění a může dojít k situaci, že se dlužné peníze stanou „těžkým břemenem“. Proto je ideální mít po ruce obnos, kterým by se dal dluh v případě potřeby alespoň částečně umořit. Důležité je mít takovou možnost, nikoli povinnost. Peníze, které se pro tyto účely spoří, musí být ziskové, a to i v situaci, kdy k žádnému umoření nedojde.

U každého finančního plánu je tedy důležitá flexibilita. Dobré řešení se musí umět přizpůsobovat konkrétní situaci. Jedny peníze mohou zajišťovat hned několik cílů (např. finanční rezerva je zároveň zdrojem pro umoření nebo podporu dětí).

Nezbytným krokem před vytvořením finančního plánu je posouzení rodinného rozpočtu. Důležité jsou obě strany - příjmová i výdajová. Obě totiž budou podléhat v budoucnu změnám. Výrazným zásahem do financí je např. narození dítěte. V takové situaci dramaticky poklesnou příjmy a naopak vzrostou výdaje. Vše je třeba dopředu dobře promyslet. Za žádných okolností se nesmí rodina dostat do mínusu.

Na výdaje se nahlíží ze dvou úhlů – jaké jsou a jaké by mohly být. Nejde o zavedení drastických škrtů, ale o to uvědomit si, kam peníze plynou a zda někde není prostor k úsporám. Věřte, že většina lidí nemá stoprocentní přehled o svých výdajích a mnoho z nich je nepříjemně překvapeno, když si výdaje rozepíší.

Nevyznáte se v nabídce nových produktů bank či spořitelen? Čtěte - Vyplatí se?

Tvoříme finanční plán…

Pavel s Martinou utratí měsíčně přibližně 25 000 korun (včetně nájmu, příspěvků do stavebního spoření a penzijního připojištění). Jejich čistý příjem se pohybuje kolem 42 000. To znamená, že v současnosti mají „bezpečnou“ rezervu, po posouzení výdajů jsou navíc schopni najít 1 000 korun, které utrácejí zbytečně.

Každé dítě něco stojí

Jak se změní poměry za 2 roky s příchodem dalšího potomka? Výdaje nepochybně stoupnou. Podle manželů se vyšplhají na 26 000 korun. Příjem Martiny bude nahrazen rodičovským příspěvkem (v současnosti činí 3 696 korun). Do rodinného rozpočtu tedy přijde každý měsíc přibližně 30 000. Část výdajů ve výši 8 000 však tvoří nájem, který u vlastního bydlení odpadne. Na druhé straně přibude splátka úvěru.

Zdroje peněz

Vzhledem k tomu, že manželé použijí 100 000 z naspořených prostředků a 300 000 dostanou od státu ve formě půjčky pro mladé, potřebují ke koupi bytu ještě 2 200 000. Ideálním zdrojem je hypotéka. Použití stavebních spoření, které mají uzavřeny (na tyto smlouvy by mohl být čerpán úvěr) je sice možné, ale ne příliš výhodné. Efektivnější je zachovat je v současném stavu a spořit peníze. Státní podpora zůstává ve „staré výši“ 4 500 korun ročně i při překročení 5 let (za předpokladu „nepřespoření“ cílové částky).

Ale zpět k úvěrům. Měsíční splátka hypotéky na 30 let je zhruba 11 800 (při úroku 5 % p.a.) a splátka státního úvěru na 20 let 1 500 korun (při úroku 2 % p.a.). V celkovém součtu s ostatními výdaji díky tomu vzroste zátěž rodiny na 31 300. To je ale více než předpokládané příjmy (30 000). Je vidět, že tato konstrukce je nereálná. Pavel s Martinou musí odložit pořízení bytu o 2 roky. Za tuto dobu jsou schopni naspořit dalších 400 000 (při spoření do konzervativního portfolia se zhodnocením 4 % p.a.) a potřebná hypotéka tak klesne na 1 800 000 korun, což je výše, při které se dosáhne i výhodnějších úrokových podmínek (úvěr tvoří jen 70 % ceny nemovitosti). Splátka hypotéky klesne na 9 100 korun a celkový měsíční výdaj se tak sníží na 28 600.

Mohlo by se zdát, že příjmy 30 000 a výdaje 28 600 představují „nebezpečně těsnou“ variantu, ale ve výdajích je započtena i úložka 3 000 do stavebních spoření. Ta poskytuje tolik potřebný polštář pro případ nepříznivých událostí, neboť Minaříkovi mohou kdykoli přestat spořit. Dalším jistícím prvkem jsou již naspořené prostředky ve stavebním spoření spolu s rezervou ve výši 125 000, která zbude na běžném účtu.

Myslete na „zadní vrátka“

Rezerva je velmi důležitá, vhodné je ponechat část prostředků v této podobě i za cenu vyššího úvěru. Vyvstává otázka, kde tyto prostředky uložit. Ideálním řešením je kombinace podílových fondů peněžního trhu a dluhopisových fondů, které zajistí, že peníze budou v případě potřeby dostupné a zároveň budou vydělávat kolem 4 % ročně. Pro celkové zajištění proti riziku však samotná rezerva nestačí. Nástrojem, který tento problém řeší, je rizikové pojištění uzavřené na živitele rodiny, které zajišťuje proti riziku smrti a úrazu (krytí ve výši 2 100 000 je rovno celkové výši dluhu) a stojí kolem 1 000 korun měsíčně.

Spoření na stáří, podpora dětí

Pro Pavla s Martinou je kritické období prvních 6 let od čerpání úvěrů. Později již budou děti natolik velké, že se bude moci Martina vrátit zpět do práce a nastolit do rodinného rozpočtu zpět výrazný přebytek. V tu chvíli se otevírá prostor pro další požadavky- podpora dětí a spoření na stáří.

Vytvoření dostatečně velkých zdrojů na období důchodu je možné za pomoci spoření v rámci penzijního připojištění u obou partnerů ve výši 2 x 1 500 korun měsíčně (maximální využití státní podpory) a pravidelného investování do dlouhodobého portfolia podílových fondů (výnos kolem 7 % p.a.) v celkové výši 2 700 korun měsíčně. Tímto způsobem by Minaříkovi ve svých 60-ti letech naspořili 3 700 000,- korun, což převedeno na současnou hodnotu peněz (uvažujeme inflaci 2 % p.a.) představuje 2 000 000 korun. To je přesně suma, která dokáže generovat v reálných hodnotách měsíční důchodovou rentu 15 000 korun.

Podporu dětí je ideální zajistit pomocí mírně konzervativnějšího investičního portfolia než v případě spoření na období důchodu. Pokud by Minaříkovi chtěli dát každému dítěti v jeho 20 letech života 500 000 v dnešní hodnotě peněz, museli by spořit 7 500 měsíčně.

Zbavte se dluhů

A jak je to s umořením úvěru? Možnost předčasně splatit část dluhu budou mít Pavel s Martinou díky výnosům ze stavebních spoření a vytvořené rezervě. Po 10-ti letech je takto možno splatit 80 % aktuálního dluhu a snížit si tak následné měsíční splátky hypotéky na 1 800 Kč.

Pavel s Martinou jsou schopni, při využití výhod finančního plánování, dosáhnout všech svých cílů. Během dvou let si pořídí vlastní nový byt, který budou schopni zcela splatit dříve než za 15 let. Pro děti připraví peněžitou podporu pro start do života – každému reálně 500 000 korun. Vytvoří si bez problémů dostatečně velký zdroj peněz, který je zajistí ve stáří měsíční částkou 15 000 a především po celou dobu budou mít vždy „rezervní prostředky“, které budou k dispozici pro nenadálé nepříznivé události.

Jednotlivé složky osobních financí jsou vzájemně propojeny. Jedině s komplexním a uceleným pohledem na celou problematiku je možné plně využít potenciál finančního plánování a nechat peníze pracovat pro vás.

Rady a tipy

1. Vždy zvažujte své finanční možnosti
2. Myslete dopředu
3. Nepodceňujte možná rizika

 Kapitálové životní pojištění? Rozhodně ne! Čtěte ZDE.

 

Autor:


Můžete si ještě půjčit?

%
Vypočítat
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Hypotéky mírně zlevňují, stále se drží na hladině dvou procent

Hypotéky si daly letní pauzu a mírně zlevnily. Průměrná úroková sazba poklesla, a to na 2,02 procenta. V červenci klesl jak počet, tak i objem nových...  celý článek

Ilustrační snímek
Hypotéky zdražují, sazby překonaly dvě procenta

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů pokračují v pozvolném růstu. Průměrná úroková sazba v dubnu stoupla na 2,01 procenta. Na této úrovni byly sazby naposledy...  celý článek

Martin Mašát
NÁZOR: Kam zamíří sazby hypoték. Budeme platit 2,4 nebo 10 procent?

Ceny bytů rostou do nebe, sazby hypoték jsou stále nízké a úvěry si lidé berou jak housky na krámě. Nic ale netrvá věčně. Ceny nemovitostí se zaseknou nebo...  celý článek

Další nabídka

Kurzy.cz

4 scénáře amerického útoku na KLDR: Vedly by k totální zkáze!
4 scénáře amerického útoku na KLDR: Vedly by k totální zkáze!

Vztahy mezi KLDR a USA se za poslední týden vyostřily víc, než za několik let. Zdá se, že válka mezi zeměmi je na spadn... celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.