Obecně platí, že umořit část nebo celý hypoteční úvěr předčasně je možné bez problémů a zdarma pouze po skončení každého fixačního období, kdy banka klientovi stanovuje novou úrokovou sazbu. Dlužník se však může dostat do situace, kdy bude chtít provést mimořádnou splátku i v jiném okamžiku. Například bude mít náhle k dispozici vyšší finanční částku nebo bude chtít úvěr refinancovat nějakým jiným. Banky si však za takové splátky účtují vysoké poplatky, které mohou dosáhnout třeba až čtvrtiny výše celé hypotéky. Několik příkladů je uvedeno v následujících tabulkách. V prvním sloupci je vždy výše sankce, ve druhém pak náklady na sjednání si možnosti splácet hypotéku flexibilně.
Mimořádnou splátku si lze sjednat ve smlouvě
V následujícím přehledu jsou uvedeny banky, které nabízejí jako jednu z konkurenčních výhod svých hypotečních produktů možnost domluvit si předčasnou splátku úvěru předem, nebo si předplatit možnost opakovaného dílčího splácení za zvýhodněných podmínek. Jedná se tu vždy o účelové hypotéky určené na financování bydlení. Neúčelové „americké“ hypotéky je totiž často možné splatit bez sankcí kdykoli. I když jsou i produkty, u kterých tomu tak není.
Hypoteční banka, ČSOB
V Hypoteční bance a v ČSOB si může klient sjednat provedení mimořádné splátky. Pokud ví, že v určité době bude chtít splatit určitou částku, uvede se tato skutečnost do úvěrové smlouvy a klient spolu s poplatkem za zpracování hypotéky uhradí navíc poplatek ve výši 1 % ze sjednané splátky jistiny. Nebude pak muset platit sankce ve standardní výši, které jsou uvedeny v následujících dvou tabulkách. Tohoto lze využít například v případě, kdy si klient chce sjednat hypotéku s delší dobou fixace, u které bývá většinou nižší sazba, ale zároveň ví, že bude chtít část úvěru splatit dříve.
| Hypoteční banka - Poplatek za mimořádnou splátku úvěru | |
| MS nesjednaná ve smlouvě | MS sjednaná ve smlouvě |
| 6 % za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby | 1 % ze sjednané splátky jistiny* (celkový objem všech takto sjednaných MS nesmí překročit 50 % sjednané výše hypotečního úvěru) |
|
Klient může část úvěru přesahující 70 % ceny nemovitosti kdykoli splatit bez sankcí a poplatků. | |
| ČSOB - Poplatek za mimořádnou splátku úvěru | |
| MS nesjednaná ve smlouvě | MS sjednaná ve smlouvě |
| 5% z výše MS za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby | 1 % ze sjednané splátky jistiny* (celkový objem všech takto sjednaných MS nesmí překročit 50 % sjednané výše úvěru) |
Majordomus Flexi od HVB Bank
Ještě větší volnost mají klienti HVB Bank, pokud si sjednají hypoteční úvěr na bydlení ve variantě Flexi. Mohou pak provádět mimořádné splátky kdykoliv, třeba každý měsíc. Po uhrazení předčasné splátky dojde ke zkrácení celkové doby splatnosti úvěru, výše anuitní platby zůstane zachována. Za tuto výhodu se klient musí smířit s o něco vyšší úrokovou sazbou.
Opakované dílčí splácení bez poplatků
Turbo hypotéka Raiffeisenbank
Jako první nabídla možnost splácet mimořádné splátky bez sankcí i v průběhu fixačního období eBanka již v roce 2003. Klient mohl splatit vždy po dvanácti zaplacených splátkách až polovinu hypotéky. eBanka, která se loni stala součástí finanční skupiny Raiffeisen International, však již nyní tyto vlastní hypoteční úvěry neposkytuje, ale prodává produkty Raiffeisenbank. A ta právě nyní od 1. června přichází s úvěrem, který označila jako "turbo" hypotéku a která umožňuje provádět opakované dílčí splátky zdarma.
Konkrétně klient může po prvních dvanácti pravidelných splátkách umořit až čtvrtinu nesplacené jistiny úvěru, a to opakovaně vždy po dalších dvanácti splátkách. Za tuto možnost bude mít úrokovou sazbu zvýšenou o 0,1 % v porovnání s běžnými hypotékami Raiffeisenbank.
| Raiffeisenbank - Poplatek za mimořádnou splátku úvěru | |
| MS nesjednaná ve smlouvě | "turbo" hypotéka |
|
10 % z objemu mimořádně splacené částky |
Úroková sazba je o 0,1 % vyšší než u běžné hypotéky |
U GE Money Bank si lze zřídit dílčí mimořádnou splátku
Funguje na podobném principu jako výše uvedený produkt. Po prvních dvanácti splátkách lze splatit až čtvrtinu ze skutečně vyčerpané částky hypotéky a další takové mimořádné platby lze opakovat vždy po šesti po sobě následujících splátkách. Klient, který si tuto možnost sjedná, bude mít úrokovou sazbu vyšší o 0,3 %.
| GE Money Bank - Poplatek za mimořádnou splátku úvěru | |
| MS nesjednaná ve smlouvě | MS sjednaná ve smlouvě |
|
5 % do konce úrokového období z předčasně splacené jistiny |
Za zřízení dílčí MS je úroková sazba navýšena o 0,3 % |
Jak nákladná je možnost splácet bez sankcí?
Konkrétně u Raiffeisenbank a GE Money Bank je klientovi navýšena úroková sazba. U druhé jmenované jsou všechny sazby garantované pro všechny klienty ve stejné výši, takže zájemce ví, že příplatek činí skutečně 0,3 %. Raiffeisenbank uvádí pouze sazby minimální, proto nelze stanovit zcela přesně, jak velký bude skutečný dopad tohoto 0,1% příplatku na výslednou úrokovou sazbu. Jak se obecně projeví navýšení sazby o 0,1 % či 0,3 %, ukazuje následující tabulka. V příkladu je uvedena hypotéka ve výši 1 mil. korun, se třemi různými dobami splatnosti a s úrokovou sazbou 4 %. Pokud je např. při desetileté splatnosti úvěru sazba vyšší o 0,1 %, měsíční splátka se zvýší z 10 125 korun na 10 172 korun. Klient tedy každý měsíc zaplatí navíc 47 korun. Pokud by byla sazba vyšší o 0,3 %, splátka by činila 10 268 korun, což znamená navýšení již téměř o stokorunu.
| Jak změna úrokové sazby ovlivní výši splátky úvěru (při různých dobách splatnosti) | |||
| doba splatnosti hypotéky | 10 let | 15 let | 20 let |
| úroková sazba | výše měsíční splátky v Kč | ||
| 4,0 % | 10 125 | 7397 | 6060 |
| 4,1 % | 10 172 | 7447 | 6113 |
| 4,3 % | 10 268 | 7548 | 6219 |
Flexibilní hypotéka Komerční banky
U tohoto hypotečního úvěru není možné provádět předčasné splátky bez sankcí, ale klient má možnost upravovat si výši splátek podle svých aktuálních potřeb. Pokud si například splátku zvýší, zkrátí si tím sjednanou dobu splatnosti.
Konkrétně je možné si výši splátky snížit až o 50 % nebo zvýšit až o 100 %. Zároveň klient v případě potřeby může přerušit splácení hypotéky až na dobu tří měsíců, přičemž nebude platit nejen jistinu, jak je to v těchto případech obvyklé, ale ani úroky. Stejně jako u výše uvedených bank může o tyto úpravy poprvé požádat až po uplynutí dvanácti měsíců od uzavření smlouvy a změnu lze provádět pouze jednou ročně. Poplatek za možnost splácet hypotéku tímto způsobem činí sto korun. Celkově s poplatkem za správu úvěru tak klient bance měsíčně platí 250 korun.
| Komerční banka - Poplatek za mimořádnou splátku úvěru | |
| standardní hypoteční úvěry | Flexibilní hypotéka s možností změnit výši splátky nebo splácení dočasně přerušit |
|
stanovuje se individuálně, max. 25 % z výše úvěru |
Měsíční poplatek 100 Kč |
Poplatek zvyšuje úrokovou sazbu
Na rozdíl od Raiffeisenbank a GE Money Bank se klientovi u Komerční banky při Flexibilní hypotéce oficiálně nezvyšuje úroková sazba. Uvedený stokorunový poplatek však samozřejmě výslednou efektivní úrokovou sazbu zvýší. O kolik, to ukazuje následující tabulka. Je zde příklad milionové hypotéky při různých dobách splatnosti a s třemi různými sazbami 4 %, 5 % a 10 %. Pokud bude například u hypotéky s desetiletou splatností a 4% úrokovou sazbou hrazen navíc měsíčně poplatek sto korun, efektivní sazba nebude 4 %, ale 4,21 %.
| Jak poplatek ve výši 100 Kč měsíčně ovlivní výši efektivní úrokové sazby | |||
| doba splatnosti hypotéky | 10 let | 15 let | 20 let |
| úroková sazba bez započtení poplatku | Efektivní úrokové sazby | ||
| 4% | 4,21% | 4,20% | 4,19% |
| 5% | 5,20% | 5,19% | 5,18% |
| 10% | 10,18% | 10,16% | 10,15% |
Komerční banka raději volila poplatek, jelikož ten není na první pohled tak viditelný. Zájemci o hypotéku jsou totiž citliví především na úrokovou sazbu. Na druhou stranu je poplatek v této podobě "přehlednější" a každý si může udělat jasnou představu, kolik za flexibilitu svého úvěru zaplatí, aniž by si musel nejprve počítat, o kolik se mu zvýší splátka.
