Tento příklad jsme řešili už v jednom nedávném článku, kdy jsme si uvedli možnosti stavebního spoření, konkrétně překlenovacích úvěrů a speciálního meziúvěru IMPULS od VSS KB. Představili jsme si také státní půjčku od Státního fondu rozvoje bydlení. Dnes se podíváme na možnosti hypotéky.
Hypoteční úvěr
Maximální výše hypotečního úvěru je omezena hodnotou nemovitosti, která slouží jako zástava. To znamená, že jako zástavu lze použít i jinou nemovitost než tu, která je předmětem smlouvy. Obvykle se bere jako hranice výše úvěru, který banka poskytne, 70% z ceny zastavené nemovitosti. Dnes se ale můžeme běžně setkat s tím, že banka je ochotna půjčit až 85% či 90% obvyklé ceny nemovitosti. Na trhu už se objevily i nabídky úvěru na 100% ceny nemovitosti a některé banky připravují dokonce i vyšší hranici. Aby to nebylo jednoduché, rozlišovat musíme cenu kupní, za kterou si nemovitost koupíme od prodávajícího a cenu obvyklou, kterou stanoví odhadce banky. V úvahu banka bere právě obvyklou cenu.
Vezměme v úvahu případ, kdy banka požaduje složit 30% akontaci.
Pokud budeme chtít získat úvěr, z kterého můžeme zaplatit celou pořizovanou nemovitost, musíme mít navíc ještě jinou, další nemovitost, která bude sloužit jako zástava. Hodnota všech zastavených nemovitostí musí být taková, aby potřebný úvěr (tedy pohledávka banky) z ní činil maximálně 70%. To tedy znamená, že potřebujeme jako zástavu takové nemovitosti, jejichž celková obvyklá cena činí dohromady alespoň 143% požadované výše hypotečního úvěru.
Jakou šanci má tedy náš modelový zájemce o úvěr 500 000 Kč v hypoteční bance, pokud nemá žádné úspory, kterými by pokryl 30% akontaci, tj. 150 000 Kč?
Má víceméně tři možnosti:
1/ nejlepší by pro něj bylo, kdyby měl k dispozici ještě jinou nemovitost jako zástavu. Cena této nemovitosti spolu s cenou kupovaného bytu musí být odhadcem stanovena minimálně na 715 000 Kč. Pokud jinou nemovitost nemá, může se pokusit o následující dvě řešení.
2/ Českomoravská hypoteční banka (ČMHB) poskytuje speciální úvěr označený „Hypoteční úvěr 100“, kdy úvěr může dosahovat až 100 % ceny zastavené nemovitosti stanovené odhadcem banky a není vyžadováno žádné jiné zajištění. Přibližně by se tedy dalo říci, že jde o hypoteční úvěr s nulovou akontací. Je třeba ale počítat s tím, že se nebere v úvahu kupní cena nemovitosti, za kterou si ji pořídíme od prodávajícího, ale o cenu odhadní, která může být nižší než cena kupní. Je tedy lepší připravit se na to, že alespoň nějaké vlastní prostředky budou třeba. I v případě tohoto finančního produktu můžeme předpokládat vyšší požadavky na bonitu klienta. Minimální příjem rodiny žadatele o úvěr musí být takový, aby se do něj kromě splátek úvěru a životního minima rodiny vešla ještě navíc rezerva ve výši poloviny až jedné celé splátky. Také úroková sazba je zvýšena o rizikovou přirážku 1,6% k obvyklé sazbě. Tento úvěr je tedy dražší a banka požaduje také vyšší příjmy dlužníka v porovnání s jinými hypotékami, které poskytuje.
3/ Mohl by se pokusit získat zvýhodněnou státní půjčku od Státního fondu rozvoje bydlení. Ta může být poskytnuta až ve výši 200 000 Kč, je úročena 3% úrokovou sazbou a splácet ji lze až 10 let. Je určena pouze pro mladé lidi do 36 let a podmínkou je pořizování nové nemovitosti. Pokud by byl náš zájemce o bydlení úspěšný, mohl by tyto prostředky zkombinovat s překlenovacím úvěrem stavebního spoření nebo s hypotékou a situaci by mu to určitě ulehčilo.
Jednotlivé možnosti shrnuje následující tabulka:
|
Varianta hypotečního úvěru |
Výše hypotéky |
Úroková sazba, doba splatnosti |
Měsíční anuitní splátka |
Celkově zaplaceno za 15 let |
|
Hypoteční úvěr v případě, kdy je k dispozici další nemovitost |
500 000 Kč |
7,0%, 15 let |
4 494 Kč |
808 920 Kč |
|
„Hypoteční úvěr 100“ od ČMHB |
500 000 Kč |
8,6%, 15 let |
4 953 Kč |
891 540 Kč |
|
Hypoteční úvěr spolu s půjčkou 200 000 Kč od SFRB |
300 000 Kč |
7,0%, 15 let |
2 696 Kč (navíc splátka státní půjčky 1 931 Kč) |
717 000 Kč |
Poznámka: V tabulce není počítáno s případnou státní podporou hypotečního úvěru, aby nebylo nutné splňovat další omezující podmínky (účel pouze na novou či pouze na starou nemovitost) a sazba 7% byla zvolena jako v současnosti obvyklá. Ve třetím případě je nutné k měsíční anuitě připočítat navíc také splátku státní půjčky 1 931 Kč, takže celková platba činí 4 627 Kč – pouze ale po prvních 10 let, do splacení této půjčky, takže celkově tato varianta vyjde nejlevněji.
Ještě ale musíme zmínit, že jsou i některé další možnosti řešení chybějící akontace pro hypoteční úvěr. Banka by mohla poskytnout svému klientovi k hypotéce navíc ještě předhypoteční či doplňkový úvěr, kterým by se financovala chybějící suma. Jde samozřejmě o úvěr o něco dražší. Možností je také požádat o spotřebitelský úvěr u některé z bank. Některé tyto úvěry jsou dokonce speciálně připravené účelově k financování bydlení a mohou mít v porovnání s neúčelovými úvěry lepší podmínky splácení a nižší úrokové sazby.
Myslíte si, že v současnosti mají mladí lidé možnost získat vlastní bydlení i v případě, že nemají nadprůměrný příjem, nebo mají jen malé úspory? Jste v této situaci – jak ji řešíte?
