Nemovitost lze koupit i s hypotékou. A snadno!

Přestože se nejedná o příliš časté jevy, tak čas od času se na straně nabídky objeví nemovitost k prodeji zatížená hypotékou. Reakce lidí na takovou nabídku jsou většinou negativní a zpravidla ztrácí o pořízení takto zatížené nemovitosti zájem. Tato reakce však není správná a i zatíženou nemovitost lze koupit a pokračovat v umořování dluhu namísto původního vlastníka.

Asi nejčastějším důvodem nabídky nemovitosti zatížené hypotékou je snaha původního majitele o změnu objektu bydlení. Zpravidla jde o stěhování do větší či moderněji zařízené nemovitosti odpovídající vzrůstajícím požadavkům vlastníka. V určitých případech však může nastat opačná situace, kdy hypoteční dlužník nemá na další umořování dluhu prostředky a raději se spokojí s jiným méně nákladným bydlením. Zejména v těchto případech se na straně kupujícího může jednat o poměrně zajímavou investiční příležitost.

Asi každý z nás nejraději pořizuje takzvané „čisté“ nemovitosti. Jinými slovy jde o nemovitosti, na kterých nevázne žádné věcné břemeno. Nemovitost zatížená hypotečním úvěrem není z tohoto pohledu nemovitostí „čistou“, neboť až do úhrady poslední splátky a ukončení nutné administrativy s katastrálním úřadem na ní vázne zástavní právo ve prospěch banky. To samo o sobě umožňuje bance se uspokojit předmětem hypotéky v případě, že dlužník úvěr nesplácí. Kromě toho s ním dlužník nemůže libovolně nakládat, což omezuje právě zmiňovaný prodej.

Nenuťte prodávajícího do předčasného splacení úvěru a odstranění břemena

Pokud dojde k úspěšnému setkání prodávajícího a kupujícího v případě hypotékou zatížené nemovitosti, tak se kupující v drtivé většině případů snaží donutit prodávajícího, aby hypotéku splatil a prodal mu nemovitost čistou (bez zástavního práva banky). V takovém případě kupujícímu odpadne více či méně nepříjemná administrativa s věřitelem – tedy bankou.

O nákladnosti předčasného splacení rozhoduje doba k nejbližšímu období fixace

Chcete vědět, jak se v poslední době změnil trh hypoték v ČR? seznamte se s naším novým projektem FINCENTRUM HYPOINDEX 

Určitým problémem hypotečních úvěrů na straně dlužníka je omezená možnost předčasného splacení úvěru. Bez sankčních poplatků lze umořit celý úvěr, popřípadě část, pouze na konci období fixace. To může mít různou délku, avšak nejčastěji bývá stanoveno jako pětileté. Dojde-li tedy k pozitivnímu střetu poptávky a nabídky, pak by si měl prodávající tuto dobu prověřit a podle toho zareagovat.

Mimo fixační období sice hypotéku mimořádně splatit lze, avšak za velmi vysokých sankčních poplatků. Banka si takovou operaci nechává pořádně zaplatit a dost často se sankční poplatek vyšplhá až k sumě plánovaných úroků do okamžiku nejbližšího období fixace. Je samozřejmě rozdíl, zda klient má v úmyslu splatit mimo fixační období hypotéku s nesplaceným úmorem ve výši jednoho miliónu či třeba jenom dvě stě tisíc. Na každý pád je třeba takový záměr prověřit přímo u banky. Kromě toho musí klient počítat s tím, že vypracování jakékoli mimořádné smluvní dokumentace si banky nechávají pořádně zaplatit, přičemž se pohybujeme v řádech tisíců.

Pokud kupující trvá na koupi „čisté“ nemovitosti a prodávající mu chce v tomto úmyslu vyhovět, pak zpravidla ponese náklady sankčních poplatků kupující. Jde v podstatě o vzájemné licitování o kupní ceně. Určitým problémem v takové transakci může být zdroj peněz. Předčasně splatit hypotéku samozřejmě vyžaduje existenci momentálních hotových prostředků. Pokud je má hypoteční dlužník (prodávající), pak je situace vcelku jednoduchá. Vlastními prostředky hypotéku splatí a katastr vymaže zástavní právo ve prospěch banky. Tím pádem se nemovitost stává čistou a její vlastník s ní může libovolně disponovat a prodá ji zájemci za předem dohodnutou cenu (pravděpodobně na základě již dříve uzavřené kupní smlouvy).

Pokud si chcete vzít úvěr, poradí vám náš elektronický průvodce hypotékou

Může ovšem nastat situace, že hypoteční dlužník (prodávající) nemá na předčasné splacení hypotéky hotovost. Pak nastává smluvně poměrně komplikovaná, byť realizovatelná situace, kdy hypotéku za dlužníka zaplatí kupující. Následně dochází podobně jako v prvním případě k výmazu zástavního práva a k vlastnímu převodu vlastnictví ve prospěch kupujícího (samozřejmě s doplatkem kupní ceny, byť logicky nižším o zaplacenou sumu zbývající části úvěru). Jde o smluvně dost komplikovaný vztah, který se pravděpodobně neobejde bez asistence právníka.

Převzetí úvěru se nabízí, ale klade požadavky na bonitu kupujícího

Chcete vědět, kde nejrychleji získáte úvěr ze stavebního spoření? Kam pro úvěr ZDE.

Prodat dům zatížený hypotékou lze pouze v případě, pokud k tomu svolí věřitelská hypoteční banka. Bez jejího souhlasu katastr jednoduše změnu vlastníka na listu vlastnictví neprovede. Nezbývá tedy nic jiného než přijít společně do banky a odkrýt karty. V tuto chvíli je na řadě kupující, který musí prokázat dostatečnou bonitu postačující k bezproblémovému pokračování v umořování hypotečního úvěru. Hypoteční banku nijak nezajímá, za kolik současný dlužník a vlastník v jedné osobě předmětnou nemovitost kupujícímu prodává. Ani není nutné absolvovat martýrium v podobě oceňování zástavy (banka již tyto dokumenty má), což šetří čas i peníze. Bance jde pouze o to, aby měl kupující a budoucí dlužník prostředky na bezproblémové splácení.

Pokud je jeho bonita dostatečná, pak banka sepíše dodatek k původní úvěrové smlouvě upravující právě postoupení dluhu. Dodatek k úvěrové smlouvě vyhotovuje vždy banka a ta si za něj účtuje poplatek dle sazebníku. Jeho výše se pohybuje mezi 0,3 – 0,6 % z nesplacené jistiny úvěru. V katastru dochází na základě návrhu na vklad vlastnického práva k zápisu nového vlastníka, přičemž banka si i při jeho změně drží na nemovitosti zástavní právo. Následně splácí hypotéku nový vlastník a po úhradě poslední splátky dojde k výmazu zástavního práva podobně jako v předchozí situaci.

Prodali jste nemovitost zatíženou hypotékou nebo vás kupec donutil k předčasnému splacení a jejímu „očištění“? Těšíme se na vaše názory.