Hypoteční úvěry musí být ze zákona vždy zajištěny zástavou nemovitosti. Většinou se používá přímo ta nemovitost, která je předmětem úvěru. Cena zastavené nemovitosti určená odhadcem je rozhodující pro výši úvěru, který banka poskytne. Pokud je tato hodnota nemovitosti nižší než je potřebný úvěr, může se použít k zajištění navíc ještě nějaká další nemovitost, pokud ji má žadatel o úvěr k dispozici.
Pokud ale není možné dát bance do zástavy žádnou nemovitost, vzniká problém. Jde-li o koupi, je vždy k dispozici alespoň ta kupovaná. Horší to může být v případě výstavby, když je stavba rozestavěná jen do takové fáze, že ji ještě není možné zapsat do katastru nemovitostí jako existující nemovitost. K tomu dojde až v tom okamžiku, kdy je již zřetelné stavebně-technické uspořádání prvního nadzemního podlaží. Uvádí se, že se musí vystavět hrubá stavba do výše alespoň jednoho metru nad zemí.
Podobným případm jsou montované domky, které z tohoto důvodu také většinou není možné zapsat do katastru již ve chvíli, kdy je nutné zaplatit za stavbu dodavateli.
Pokud nemovitost, která by sloužila k zajištění úvěru, prozatím neexistuje, banky většinou akceptují v první fázi jako zástavu pozemek, na kterém stavba bude stát. Banka pak uvolní část hypotéky
Spočtěte si, kolik vás hypotéka bude stát
jištěnou pozemkem, ze které se bude financovat první část výstavby. Poté, kdy bude proveden zápis do katastru nemovitostí, bude zřízeno zástavní právo i na tuto stavbu a bude moci být vyplacena další část hypotéky.
Když ani pozemek není k dispozici, lze se samozřejmě také zkusit domluvit s dodavatelem stavby, že faktury za provedené práce mu banka proplatí zpětně.
Pokud nakonec přeci jen není žádná jiná možnost než si vzít ihned na počátku výstavby úvěr, banky nabízejí některá řešení. Buď pro tyto případy existuje speciálně určený předhypoteční úvěr, jaký nabízí například Komerční banka, nebo jako jednu z posledních a nákladných možností lze použít spotřebitelský úvěr.
Předhypoteční úvěr Komerční banky
Komerční banka nabízí předhypoteční úvěr, který je určen přesně pro tyto situace. Využijí ho ti, kdo chtějí financovat stavbu hypotékou, ale nemají na přechodnou dobu k dispozici vhodnou nemovitost, kterou by bylo možné dát do zástavy. K jeho zajištění bance postačuje
Podrobné informace o hypotékách naleznete zde
ručitelský závazek třetí osoby nebo zástavní právo k pohledávce, tedy například termínovaný vklad. Měl by být uložen u Komerční banky, vinkulovat je možné také vklady na stavebním spoření u Všeobecné stavební spořitelny Komerční banky. Ručitel neručí za celý úvěr, ale pouze do výše celkových úroků, které budou z předhypotečního úvěru zaplaceny.
Minimální výše tohoto předhypotečního úvěru je 200 000 korun a banka jej může poskytnout až do 100% ceny pořizované nemovitosti. Pak může být refinancován hypotékou, kterou Komerční banka také poskytuje až do celkové hodnoty pořizované nemovitosti.
Prostředky z něj se použijí na stavbu základů domu do takové fáze, kdy bude možné zapsat rozestavěnou nemovitost do katastru nemovitostí. Pak bude moci být konečně poskytnuta hypotéka, kterou se předhypoteční úvěr jednorázově splatí. Do té doby se z něj totiž platí pouze úroky. V současnosti je minimální úroková sazba předhypotečního úvěru 4,5%, zatímco minimální výše úrokových sazeb většiny spotřebitelských úvěrů se pohybují téměř na dvojnásobku této hodnoty.
Předhypoteční úvěr KB může být použit i na stavbu prováděnou svépomocí, na rekonstrukce nebo na splacení jiného úvěru, vždy ale musí být poskytnut v kombinaci s hypotečním úvěrem, samostatně jej použít nelze.
Spotřebitelské úvěry
Některé další banky mohou žadatelům, kteří jsou v této situaci, nabídnout spotřebitelský úvěr, který lze na stavbu použít a není nutné ho zajišťovat nemovitostí. Musí být tedy možné
Více informací o tom, co jsou to spotřebitelské úvěry
čerpat takový úvěr v dostatečné výši a musí mít dostatečně dlouhou dobu splatnosti. Sami bankéři ale pro vyšší částky tyto úvěry nedoporučují, protože jsou velmi drahé a podmínky pro jejich poskytnutí přísné.
Například Raiffeisenbank má v nabídce bezúčelovou hotovostní „rychlou půjčku“, kterou lze splácet až pět let a může být poskytnuta až do výše jednoho milionu. Potřeba jsou jeden až dva ručitelé a v současnosti je jeho minimální úroková sazba 8,8%.
ČSOB, která patří do stejné bankovní skupiny jako Českomoravská hypoteční banka, může nabídnout účelový ČSOB Spotřebitelský úvěr s maximální dobou splatnosti sedm let, který může být poskytnut až ve výši 750 tisíc korun. Minimální úroková sazba činí 8,9%.
Také v Živnostenské bance je možné získat spotřebitelský úvěr se splatností až šest let, který by se dal případně k tomuto účelu použít.
Stavební spoření
Jednou z možností je také stavební spoření. Překlenovací úvěry, které je možné získat i s nulovým počátečním vkladem dnes nabízejí až na jednu všechny stavební spořitelny.
Jenže bohužel i ty musí být v naprosté většině případů zajištěny nemovitostí. Použít by tedy bylo možné pouze nižšího úvěru či překlenovacího úvěru, u kterého zástava není nutná. Bývá to do výše 300 až 500 tisíc korun, záleží na podmínkách spořitelny. Z toho by se již dala financovat alespoň část stavby, případně pozemek, který by se pak dal bance do zástavy jako zajištění hypotéky.
Přehled těchto překlenovacích úvěrů, které banky poskytují i s nulovou akontací, a podrobné informace o nich naleznete ZDE.
Rozhodně však platí, že hypotéky na výstavbu jsou složitější než na koupi nemovitosti a že každý jednotlivý případ se řeší individuálně, takže nějaké obecné pravidlo nebo postup není možné uvést. Jak bude případ tohoto typu řešen záleží na přístupu hypoteční banky, na konkrétní pobočce, kde je žádost o úvěr zpracovávána, záleží i na přístupu dodavatelské firmy, která bude stavbu provádět. Předhypoteční úvěr je ale v tomto případě jedním z řešení, takže je škoda, že jej neposkytuje více bank.
Dostali jste se někdy do situace, kdy jste chtěli čerpat hypotéku a přitom jste neměli k dispozici nemovitost, která by se mohla dát bance do zástavy? Čerpali jste někdy předhypoteční nebo nějaký obdobný úvěr? Jaké máte zkušenosti s katastrálními úřady?
