Pozor na koupi bytu s dluhy předchozího majitele

Kupujeme-li byt v osobním vlastnictví, pak si jeho existenci a vlastnické právo ověřujeme prostřednictvím výpisu z katastru nemovitostí. Katastr je samozřejmě dobrým pomocníkem, avšak ne zcela všechny podstatné informace tam můžeme získat. Víte, kde si ověřit, že na pořizované nemovitosti neváznou závazky předchozího majitele?

Stále více zprivatizovaných domů je povinno ze zákona vytvářet společenství vlastníků. Společenství vlastníků je právnickou osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se v záležitostech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Jde tedy jednoduše o uměle vytvořený subjekt, který vykonává činnost na zajištění bezproblémového chodu obytného domu. Jeho hlavním posláním je především zajištění správy takzvaných společností částí domu, které by jinak pravděpodobně zůstaly bez povšimnutí.

Na zajišťování těchto potřeb jsou potřeba peníze, které získává od majitelů jednotlivých bytů v rámci obytného domu. Kromě příspěvků na režijní náklady s provozem domu přispívají vlastníci také do fondu oprav. Jeho smyslem je akumulace finančních prostředků na budoucí výdaje spojené s opravou popřípadě investicí do obytného domu. Platí zde zásada, že výše příspěvků jednotlivých vlastníků se odvíjí od velikosti podlahové plochy bytů. Čím větší byt, tím větší příspěvek. Společné části domu jsou v podílovém vlastnictví vlastníků jednotek. Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se odvíjí opět od velikosti podlahové plochy jednotlivého bytu.

Společenství vlastníků může vymáhat dluhy právní cestou, ale…

Vlastníci bytové jednotky v rámci společenství vlastníků jsou tedy povinni za dobu trvání jejich členství přispívat do výše uvedených fondů. Ne všichni členové jsou ovšem takto disciplinovaní a platí řádně a včas. V zájmu společenství vlastníků je přimět takového neplatiče k plnění jeho povinností. Poslední možností je vymáhání dluhů právní cestou. Existuje zde možnost podání žaloby, která by měla skončit exekucí na neplatičův majetek, včetně bytu. Cesta od prvního upozornění dlužníka, přes podání žaloby, nabytí exekučního titulu a konečné exekuce je ovšem poměrně zdlouhavou a dlužník může během této doby byt klidně i prodat.
 
Byt lze koupit i s dluhy, aniž o tom víte

Přehled zásadních změn, které přinesl nový zákon. Vice ZDE.

Členství ve společenství vlastnictví vzniká automaticky získáním vlastnických práv k předmětnému bytu. Se získáním vlastnictví k bytu přechází na nového majitele automaticky také spoluvlastnictví ke společným částem domu. Jde opět o pravidlo vztahující se k velikosti podlahové plochy. Pro nového majitele bytu je ovšem rozhodující fakt, že na něj s převodem vlastnického práva přecházejí také veškerá práva a závazky bývalého vlastníka.

Pokud tedy předchozí majitel prodal byt s dluhy na příspěvcích do společných fondů, pak tyto závazky automaticky přejdou na nového majitele společenství. To je bude na něm požadovat. Jinými slovy zde platí pravidlo, že za dluhy odpovídá ten, kdo je v okamžiku jejich vymáhání vlastníkem bytu. To je samozřejmě velmi mrzutá situace, která nového majitele pořádně otráví. Jak tedy může kupující postupovat, aby se mu taková nepříjemnost vyhnula?

Nejlepší ochranou je informovat se na družstvu a podepsat kupní smlouvu s doložkou

Vlastní prodej bytu mezi prodávajícím a kupujícím je jednoznačně záležitostí obou smluvních stran, která nepodléhá souhlasu společenství vlastníků. Nový vlastník má pouze oznamovací povinnost vůči společenství, avšak až v okamžiku získání vlastnictví k bytu. Z toho vyplývá doporučení pro kupujícího, aby si prověřil platební disciplínu prodávajícího přímo u zodpovědné osoby spravující společenství. Existence každého společenství vlastníků je zapsána do rejstříku společenství vlastníků pod krajským soudem. Kupujícímu tedy lze doporučit, aby se zkontaktoval s některým z členů výboru společenství vlastníků (tito členové jsou součástí zápisu na krajském soudu) a ověřil si fakt, že prodávající nemá žádné závazky po splatnosti vůči společenství.

Druhé opatření spadá do kategorie smluvně-preventivních. Kupující by si měl dát do smlouvy doložku, že prodávající předává byt bez právních závad. Mezi právní závady nepochybně dluhy váznoucí na předmětu prodeje patří. Dlužník svým podpisem stvrzuje celý obsah kupní smlouvy, což v případě právního vymáhání závazku nepochybně zvýší šance oprávněné strany.

Přehled nových poplatků, kterými spořitelny znevýhodňují starší smlouvy, naleznete ZDE.

Může se totiž stát, že společenství vlastníků dluh bude pouze evidovat a nepřistoupí k právnímu vymáhání svých pohledávek. Mezitím dojde k převodu vlastnictví k nemovitosti zatížené dluhy a následně se společenství obrátí na pokrytí těchto pohledávek na nového vlastníka, který s nimi logicky nebude chtít mít nic společného. Jde tedy pro kupujícího o poměrně nepříjemnou záležitost, kterou buď vyřeší zaplacením dluhů za prodávajícího ze svého anebo se rozhodne ho žalovat. Bezesporu nejlepším řešením je takové situaci předejít prostřednictvím dvou výše uvedených kroků.

Stalo se vám, že jste koupili nemovitost s právními vadami? Jak jste postupovali? Kolik vás to stálo. Těšíme se na vaše názory.