Prodáváte nemovitost? Vyplatí se dvakrát počítat.

Důvodů k prodeji nemovitosti bývá mnoho. Nejčastěji je to změna potřeb vlastníka nemovitosti, která je podpořena dobrou prodejní cenou. V úvahu je ovšem třeba vzít ještě dopad daně z příjmů, neboť unáhleným krokem můžeme státu odvést třetinu z rozdílu mezi prodejní a nákupní cenou. To je přece škoda a přitom stačí si udělat vlastní daňový rozbor a prodejní záměr daňově optimalizovat.

Hovoříme-li o prodeji nemovitostí, tak každého z nás v první řadě napadne daň z převodu nemovitostí.

Té se vyhnout skutečně nelze, avšak v porovnání s případným dopadem daně z příjmů je tato daň (sazba činí tři procenta) zanedbatelnou položkou.

Mnohem záludnější je naopak daň z příjmů, která může významným způsobem srazit výnos z celé transakce prodávajícího. Nejprve se stručně zaměřme na její působnost a možnosti osvobození, které nám legislativa nabízí.

K osvobození stačí v prodávané nemovitosti alespoň dva roky bydlet, jinak pět let

NENECHTE SI UJÍT

Špatná výkonnost investory neláká
Akciové trhy se navzdory předpokládanému zvýšení úrokových sazeb v USA pohybují v záporných hodnotách a ani domácí fondy fondy svou výkonností nijak neoslňují. Dobrou zprávou může být jen rozhodnutí Garančního fondu o výplatě klientů společnosti Finnex.

Když práce zhoršuje zdraví
Úředníky často štípou oči z počítače, mívají migrénu, bolí je záda. Někteří učitelé a prodavači si stěžují na křečové žíly. Nejde však o nemoci z povolání, ale o nemoci souvisící nejen s prací.

Náplasti mohou vyvolat alergii
Na rozbité koleno či odřený loket, o něž není o prázdninách nouze hlavně u dětí, patří náplast. V tom lepším případě. Orientace v nabídce však není snadná.

Zákon o daních z příjmů ve paragrafu 4 odst.1, písm. A a písm.B ve zjednodušené formě říká, že příjem z prodeje rodinného domu, bytu včetně spoluvlastnického podílu a s tím souvisejícího pozemku je osvobozen za podmínky, že prodávající v něm měl bydliště alespoň po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Bydlištěm se pro daňové účely rozumí místo, kde má poplatník stálý byt a vykazuje zřetelný úmysl trvale se v tomto bytu zdržovat.

Osvobození se v žádném případě nevztahuje na nemovitosti, které byly zahrnuty do obchodního majetku (do podnikání). V takovém případě je poplatník musí nejdříve z podnikání vyřadit a teprve potom začíná běžet již zmíněný časový test.

Dvouletá lhůta ovšem není u prodeje nemovitostí lhůtou jedinou. Tato „kratší lhůta“ se uplatní pouze na objekty určené k bydlení, v nichž se prodávající trvale zdržoval. Pokud tomu tak není nebo dochází k prodeji jakékoli jiné nemovitosti neurčené k bydlení (kupříkladu pozemku) automaticky se uplatňuje časový test v délce pěti let. To jsou tedy suchá fakta, avšak jenom s těmi si pro správné stanovení délky časového testu  nevystačíme. Pro stanovení délky časového testu je třeba ještě rozlišit několik různých forem nabytí nemovitosti.

Nejčastěji jde o nabytí nemovitosti na základě kupní smlouvy. Zde je třeba si uvědomit, že rozhodným datem k započetí časového testu je datum doručení návrhu na vklad vlastnického práva, pokud katastr takový vklad následně provede. U dědění se naštěstí pro dědice do časového testu také započítá dobu, po kterou měl předmětnou nemovitost v majetku zůstavitel (platí pouze v případě, že dědicem je osoba v přímé příbuzenské linii).

Zcela určitě nejkomplikovanější je situace v případě nemovitostí pořízených ve vlastní režii - kupříkladu vlastními silami postavené rekreační chaty. V takovém případě začíná běžet časový test dnem, kdy se předmětná nemovitost stává stavbou. Stavba vzniká v okamžiku, kdy je nezaměnitelným způsobem zřetelné první nadzemní podlaží a v tento den se stává také nemovitostí. Samozřejmě asi nejjistější je počkat na den kolaudace a od tohoto dne si počítat časový test. V takovém případě má při naplnění časového testu prodávající nezpochybnitelné důkazní břemeno.

Ale pojďme se nyní zaměřit na několik praktických příkladů zohledňující výše uvedená legislativní fakta.

Příklad 1:

Chcete si pořídit DŮM V ZAHRANIČÍ? Žádný problém!
Více v
TOMTO ćlánku

Pan A nakoupil do osobního vlastnictví 10.ledna 2002 bytovou jednotku za 800 tisíc korun, avšak na jaře roku 2004 se objevil atraktivní zájemce, který mu nabízel za tento byt 1,5 miliónu. K 10.5.2004 pan A tento byt skutečně prodal. Pan A po celou dobu ve zmiňovaném bytě bydlel.

V tomto případě si pan A musí prověřit, zda vlastnictví k bytu vymezené zápisy vlastnického práva k bytu na katastru nemovitostí skutečně splňuje. Vzhledem k naplnění podmínky využívání bytu pro vlastní bydlení a s tímto faktem spojené aplikace pouze dvouletého časového testu je tento příjem pro pana A z hlediska daně z příjmů osvobozen. Na délku časového testu ani na dopad daně z příjmů přitom nemá vliv prodejní cena, respektive rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou. Pokud má štěstí a bohatý kupec mu nabídne třeba i trojnásobek kupní ceny, tak daň z příjmu platit stejně nebude.

Příklad 2:

Pan A nakoupil do osobního vlastnictví 10.ledna 2002 bytovou jednotku za 800 tisíc korun, avšak na jaře roku 2004 se objevil atraktivní zájemce, který mu nabízel za tento byt 1,5 miliónu. K 10.5.2004 pan A tento byt skutečně prodal. Krátce po koupi tohoto bytu se ovšem pan A dobře oženil a přestěhoval se do bytu k manželce. Předmětný byt po dobu trvání dvou let komerčně pronajímal.

V tomto případě nesplňuje pan A podmínku trvalého bydlení v objektu. Za těchto okolností by k osvobození od daně z příjmů musel předmětný byt  vlastnit alespoň pět let. To se v jeho případě nestalo, a tudíž příjem z prodeje podléhá dani z příjmů. Pan A bude muset podat daňové přiznání a uvedený příjem uvést v kolonce příjmů dle paragrafu 10 – Ostatní příjmy. Proti těmto příjmům lze uplatnit jako daňový výdaj částku, za níž tento byt v roce 2002 koupil, popřípadě další výdaje, které měl v souvislosti s bytem.

Příklad 3:

Pan A si v roce 2001 koupil garáž za 100 tisíc korun. V roce 2004 ji prodal za 250 tisíc korun.

Nezapomeňte nárokovat plnou státní podporu. Více ZDE.

V případě nemovitostí neurčených k bydlení (garáže, pozemky, nebytové a rekreační objekty atp.) platí výlučně pětiletý časový test. V tomto případě se tedy náš poplatník dani z příjmů nevyhne a příjem z prodeje této nemovitosti zdaní obdobným způsobem jako v předchozím případě. Na zkrácení časového testu nebude mít vliv ani pravdivý argument pana A, že v garáži několikrát z nouze přespal.

Příklad 4:

Pan A si v roce 2000 postavil zděnou rekreační chatu v Beskydech a v roce 2004 ji prodává. Co na to zákon o daních z příjmů?

I v tomto případě nedochází k naplnění časového testu. Ten je pětiletý, neboť rekreační objekty neslouží k trvalému bydlení. V tomto případě by se panu A vyplatilo ještě rok počkat, kdy k naplnění testu skutečně dojde. Samozřejmě záleží také na výši prodejní ceny. Je možné, že prodejní cena ani nedosahuje ceny kupní, a tudíž z tohoto jednorázového obchodu realizuje ztrátu. Tu by bylo možné započíst vůči předchozím případům a optimalizovat jeho daňovou povinnost.

Příklad 5:

Panu A zemřela v roce 2003 matka a v rámci ukončeného dědického řízení získal rodinný dům. Jeho odhad pro účely daně dědické byl stanoven na 1,7 miliónu. Tento dům si jeho rodiče pořídili v roce 1993 a bydleli v něm. Pan A se rozhodne dům obratem prodat.

Ani v tomto případě nebude příjem z prodeje domu zdaňovat, neboť jej po dostatečně dlouhou dobu vlastnili jeho příbuzní v linii přímé, a tudíž je jeho prodej osvobozen.

Sjednejte si stavební spoření, penzijní připojištění či důchodovou pojistku přes internet - ušetříte! Více ZDE

Základním smyslem při prodeji nemovitosti je snaha vyhnout se dani z příjmů. Drtivá většina nemovitostí se prodává za vyšší nominální cenu než činila cena kupní a při nedodržení časového testu se musíme připravit na to, že přibližně třetinu z tohoto rozdílu zaplatíme státu na daních. To je přece škoda, když jednoduché a daňově optimální řešení spočívá v prostudování smluvních dokumentů a správné aplikace časového testu.

Naskytla se vám tak zajímavá prodejní cena nemovitosti, že se vám nevyplatilo čekat na dodržení časového testu? Těšíme se na vaše názory.