Pokud žádáte o hypoteční úvěr, kromě jeho výše si musíte správně zvolit také délku doby splatnosti a délku fixace úrokové sazby. O době fixace si můžete více přečíst zde, v tomto článku se budeme zabývat splácením hypotéky.
Doba splatnosti hypotéky se většinou volí v rozmezí deseti až dvaceti let, možné je však splácet i déle. To je sice spíše neobvyklé, ale například ČSOB nabízí klientům až třicetiletou dobu fixace úrokové sazby, takže se tu počítá s tím, že taková hypotéka bude opravdu splácena až třicet let. Názory na správnou délku doby splatnosti se různí. Někteří zastávají názor, že by hypotéka měla být splacena co nejrychleji, aby dlužník zaplatil bance na úrocích co nejméně a aby se co nejrychleji „zbavil“ úvěrového závazku. Je to vhodná varianta pro toho, kdo má dostatečné prostředky na placení vysokých měsíčních splátek.
Pojišťovna Generali přichází s limitovanou sérií povinného ručení. Jedná se skutečně o výhodnou nabídku, anebo pouze o marketingový tah ?
Mladí lidé všech vzdělanostních kategorií jsou rizikovou skupinou na trhu práce. Na čem záleží úspěch absolventů škol?
Hypermarkety zaplavila vína z dovozu. Mnohá z nich nestojí víc než sto korun. Jaká jsou?
Jiní doporučují nebát se delší doby splatnosti, jelikož taková hypotéka je dostupnější, méně zatěžuje měsíční rozpočet dlužníka a inflace pomáhá reálnou hodnotu dluhu postupně snižovat. Má-li dlužník navíc k dispozici další volné prostředky, může je nechat zhodnocovat. Pokud se mu podaří získat vyšší výnos než kolik činí náklady na hypotéku, je výhodnější použít k financování nemovitosti cizí zdroje (tj. úvěr) než vlastní. Dalším používaným argumentem jsou daňové odpočty úroků, kterých se při dlouhodobém splácení zaplatí celkově více. Delší doba splatnosti je také vhodná pro mladého člověka, který očekává, že se jeho příjmy budou v následujících letech postupně zvyšovat. Nemusí si tak hned od počátku zatěžovat svůj rozpočet vysokými splátkami úvěru. Tomuto pohledu vyšly vstříc i některé banky, které nabízejí hypotéky s progresivním splácením. Splátky v tomto případě nejsou konstantní, ale postupně se určeným způsobem zvyšují.
V praxi se však bude zájemce o hypoteční úvěr rozhodovat o délce splácení především podle toho, co si může dovolit. Už jsme řekli, že hypotéka s delší dobou splatnosti je dostupnější a méně zatíží rozpočet dlužníka. Delší doba splatnosti totiž znamená nižší měsíční splátku, a proto na ni dosáhne při stejné výši úvěru i zájemce s nižším příjmem. Nebo může při určité výši příjmu získat vyšší hypotéku. Pokud uvažujeme milionový úvěr s úrokovou sazbou 5 %, měsíční anuitní splátka činí při pětiletém splácení 18 871 korun, ale při splatnosti dvacet let už jen 6 600 korun. Patnáct let splácení navíc tak snížilo splátku přibližně na třetinu.
Takto vysoké rozdíly však vznikají pouze v případě, kdy uvažujeme krátké doby splatnosti, jako je například oněch pět let. Platí totiž, že čím je celková doba splácení delší, tím menší rozdíl pak vznikne mezi výší splátek při prodloužení doby splatnosti o několik let. Pokud ve výše uvedeném příkladu (1 mil. korun, 5 % p.a.) prodloužíme dobu splácení o patnáct let - tedy z pěti let na dvacet, měsíční anuita poklesne o 12 271 korun. Pokud prodloužíme dobu splácení z patnácti let na třicet – opět o patnáct let - pak se výše anuity sníží pouze o 2 540 korun.
Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti Institut regionálních informací. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ |
Vše je vidět z níže uvedených tabulek. Jsou zde výsledky, které se vztahují k hypotečnímu úvěru o objemu 1 mil. korun. V první naleznete výše měsíčních splátek při různých dobách splatnosti a různých úrokových sazbách. V druhé tabulce je pak uvedena celková suma úroků, kterou klient za těchto podmínek zaplatí bance za půjčení peněz.
Tabulka 1 - výše měsíční anuitní platby (úvěr 1 mil. korun)
Měsíční anuita (v Kč) | ||||
doba splatnosti |
výše úrokové sazby | |||
5,00% |
6,00% |
6,50% |
12,00% | |
5 let |
18 871 |
19 333 |
19 566 |
22 244 |
10 let |
10 607 |
11 102 |
11 355 |
14 347 |
15 let |
7 908 |
8 439 |
8 711 |
12 002 |
20 let |
6 600 |
7 164 |
7 456 |
11 011 |
25 let |
5 846 |
6 443 |
6 752 |
10 532 |
30 let |
5 368 |
5 996 |
6 321 |
10 286 |
Zdroj: Fincentrum
Tabulka 2 - celkově zaplacené úroky (úvěr 1 mil. korun)
Celkově zaplacené úroky (v Kč) | ||||
doba splatnosti | výše úrokové sazby | |||
5,00% | 6,00% | 6,50% | 12,00% | |
5 let | 132 274 | 159 968 | 173 969 | 334 667 |
10 let | 272 786 | 332 246 | 362 576 | 721 651 |
15 let | 423 429 | 518 942 | 567 993 | 1 160 303 |
20 let | 583 894 | 719 435 | 789 376 | 1 642 607 |
25 let | 753 770 | 932 904 | 1 025 621 | 2 159 672 |
30 let | 932 558 | 1 158 382 | 1 275 445 | 2 703 005 |
Zdroj: Fincentrum
Všimněte si, jak zanedbatelný je pokles anuity v případě prodloužení doby splatnosti z pětadvaceti na třicet let. A jak je na druhou stranu vysoký rozdíl ve výši splátek při prodloužení splácení z pěti na deset let.
200 tisíc na bydlení: řekněte si o ně! |
Jakou dobu splatnosti hypotečního úvěru byste si zvolili? Zdá se vám výhodné splácet hypotéku třicet let? Byla by pro vás únosná hypotéka se splatností pět let? Kde je podle vás rozumný kompromis?