Hypotéka není půjčka na pár dní

Každý, kdo zvažuje hypotéku jako formu financování bydlení, by si měl záměr dobře promyslet a uvážit i rizika, která s sebou zadlužení přináší. Často se v novinách a časopisech setkáváme s různými srovnáními hypoték. Jaké podmínky a jakou banku si vybrat za partnera při financování svého bydlení?

Otázky spojené s bydlením řeší nejčastěji mladí lidé mezi 25 až 35 lety. Jsou to lidé v nejproduktivnějším věku, kteří mají kromě zaměstnání spoustu koníčků, rádi cestují nebo sportují či zakládají rodiny. To vše stojí peníze a často ne málo peněz. V tomto životním období řeší také záležitosti spojené s bydlením. Klíčová otázka je, jak a jaké bydlení si pořídit.

Nabídka trhu je v této oblasti pestrá a široká, co se týče typů bydlení i jeho ceny. Kam až se ve svých představách při výběru bytu pustit a jaké finanční zatížení je klient při získání bydlení pomocí hypotečního úvěru vlastně schopen unést?

Nereálné nabídky

Jak na úvěr ze stavebního spoření? Více ZDE.

V nedávném rozsáhlém srovnání nabídky hypotečních úvěrů v MF DNES, příloha Peníze 12. 10. 2004 se objevily tabulky porovnávající nabídky jednotlivých bank poskytujících hypoteční úvěry. Kromě parametrů úvěrů bank, srovnání nákladů spojených s hypotečním úvěrem, se banky v daném srovnání předháněly ve výši částek, kterou jsou klientovi ochotny půjčit v případě hypotéky na 20 let s pětiletou fixací úrokové sazby. Jedna z těchto tabulek například definovala klienta jako svobodného člověka s čistým měsíčním příjmem 25 tisíc korun. Výsledek však musel na první pohled každého zarazit. Rozpětí bylo od 1 440 000 korun až po 2 960 000 korun. Porovnejme, jak by se žilo klientovi v případě, kdyby si chtěl vzít nejnižší a nejvyšší nabízený úvěr.

V prvním případě by klient měsíčně splácel 9800 korun při úrokové sazbě 5,3 procenta. K tomu připočtěme měsíční platby pojištění nemovitosti a životní pojistky klienta a zohledněme měsíční inkaso: klientovi zbývá 12 000 korun na jídlo, oblečení, volný čas a ostatní vydání. To se dá finančně zvládnout. Jak by však dopadl tentýž klient, kdyby si půjčil u jiné banky téměř tři miliony? Jeho měsíční splátka, a to i přes výhodnější deklarovanou úrokovou sazbu 4,95 procenta, by činila něco přes 19 500 korun. Po zohlednění pojistek a inkasa by tak klientovi měsíčně zůstalo pouze 2300 korun na jídlo, oblečení, volný čas a ostatní vydání.

Jak by se žilo klientovi v případě, kdyby si chtěl vzít nejnižší a nejvyšší nabízený úvěr?

Půjčka	1 440 000 Kč	2 960 000 Kč
Splátka	9 800 Kč	19 500 Kč
Pojištění nemovitosti	300 Kč	300 Kč
Životní pojištění	300 Kč	300 Kč
Náklady na bydlení	2 600 Kč	2 600 Kč
Celkem	13 000 Kč	22 700 Kč
Zbývá	12 000 Kč	2 300 Kč

Jsou maxima uváděná v takových srovnáních od některých bank opravdu reálné nabídky, nebo jde o promyšlené marketingové tahy? Hypoteční úvěr, kdy je v rámci nákladů zohledněno pouze životní minimum a nejsou brány v úvahu další výdajové složky, není reálný ani ze strany klienta, ani ze strany banky. Ta by však měla mít zájem na tom, aby byl klient bez potíží schopen svůj závazek vůči ní splácet. Solidní banka předchází situaci, kdy klient není schopen dostát svým závazkům. Banky nechtějí, aby klient o svoje bydlení přišel.
 
Uvedené propočty jsou navíc prováděny k danému časovému okamžiku a nezohledňují další jak pozitivní, tak negativní faktory, které mohou v průběhu doby splácení úvěru v životě klienta nastat. Klient může při příští fixaci úrokové sazby očekávat nárůst svých příjmů, zvláště když je to mladý člověk budující svoji kariéru. S tím lze souhlasit, ale je třeba uvažovat o určitých rezervách pro případ růstu úrokových sazeb, které by měly logicky za následek nárůst výše splátky. I požadavky klienta se budou v průběhu času měnit. Bude zvyšovat svoji životní úroveň, narodí se mu děti... Roli hrají i případné negativní faktory, které mohou klienta v životě potkat, je třeba počítat například s úrazem nebo s nemocí.

Současná doba je příznivá k využití hypotéky jako způsobu financování bydlení. Úrokové sazby jsou obecně na historicky nízké úrovni, a pokud vyloučím eventualitu dlouhodobé recese evropské ekonomiky tak, jak ji můžeme již 20 let sledovat například v Japonsku, je zřejmé, že úrokové sazby u české koruny a později eura postupně porostou, případně budou kolísat dle vlivů ekonomických cyklů. Mírný nárůst o několik desetin procenta jsme již za poslední půlrok mohli na hypotékách zaznamenat.

Další z věcí, kterou je dobré u hypotéky zvážit, je délka fixace úrokové sazby. Klient má možnost si na hypotečním trhu vybrat od fixace na jeden rok až po fixaci na celou dobu úvěru, například 25 let. Obecně jako nejvhodnější vidím střednědobé fixace na 3 nebo 5 let, ale v individuálních případech může být potřeba klienta jiná a právě zde je nezastupitelná role zkušeného bankovního poradce. Stejně jako v jiných oblastech života, i zde platí, že cena není vše.

Máte dost peněz a chcete bydlet v novém? Pak můžete vybírat, zejména pokud máte zájem o Prahu nebo některé z dalších větších měst. Více čtěte ZDE.

Podle čeho vybíráte hypotéku vy? Jaká doba fixace vám přijde nejvýhodnější? Napište nám, těšíme se na vaše názory a zkušenosti.