Oba by chtěli splácet cca 20 let, což u Pavla vzhledem k jeho věku není možné (maximálně 15 let) a chtěli by porovnat možnosti kombinování hypotéky s jinými produkty.
Možnosti řešení:
Kombinovat hypotéku je možné v zásadě dvojím způsobem. Buď kombinace vychází z předpokladu, že hypotečnímu ústavu splácím jen úroky z půjčené částky a jistinu splácím jiným předem definovaným způsobem, a nebo prodloužením splatnosti a ušetřenou částku spořím, nejlépe se státní účastí. Hypotéku dle první možnosti je možné kombinovat v podstatě s těmito třemi produkty: se stavebním spořením (SS), investičním životním pojištěním (IŽP), kapitálovým životním pojištěním (KŽP).
SS neakceptuje většina bank a když ano, tak je výhodné jej použít jen na poměrně nízký objem úvěru (max. do 600.000,-) či jen na jeho část, a tak můžeme i v kombinaci splácet bance část jistiny přímo.
 |
Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti IRI. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ |
Kombinace s KŽP vychází ze dvou základních principů: finančního a principu zajištění.
Finanční princip je složen z několika částí:
1. v některých případech sníží banka úrokovou sazbu úvěru, a to až o 0,5 % (ovlivněno mnoha faktory – splatností, dobou fixace atd.)
2. větší objem zaplacených úroků znamená větší odpočty ze základu daně (pouze při platnosti současné legislativy)
3. KŽP vydělá více než je úrok z úvěru (reálně dosažitelné jen když pojistné nepřesahuje o mnoho maximum – 1000 Kč, které lze odečíst ze základu daně). Princip zajištění znamená splacení celého úvěru v případě smrti pojištěného (lze i rizikovým životním pojištěním) a splacením jistiny úvěru v případě plné invalidity pojištěného (pojišťovna „platí“ pojistné za pojištěného až do konce pojištění – pojišťovny toto nazývají zproštění od placení). Splacení jistiny lze doplnit u většiny pojišťoven připojištěním plného invalidního důchodu a tím financovat splácení úroků.
Varianta Jiří:
Jak tedy může vypadat situace v případě Pavla a Jiřího Svobodových. Jiří Svoboda má hrubý příjem 35.000,- a jeho manželka 20.000 korun, a proto by neměli mít problém se získáním hypotéky kvůli nízké bonitě. Hypotéku si zvolili s fixací na 5 let, kde jim banka nabídla úrok 4,2 % při anuitním splácení a 4,1 % při kombinaci s KŽP. Při použití pojistek s nejlepšími parametry na trhu získáme následující výsledky:
| Jiří Svoboda - 30 let, délka doby splácení – 20 let | ||
| splácení | anuitní | kombinované |
| splátka jistiny * | 2 697 Kč | - Kč |
| splátka úroků * | 3 500 Kč | 3 417 Kč |
| KŽP | - Kč | 4 120 Kč |
| RŽP | 349 Kč | - Kč |
| odpočet KŽP | - Kč | - Kč |
| zisk KŽP | - Kč | - 130 Kč |
| odpočet úroků | - 875 Kč | - 854 Kč |
| celkem | 5 671 Kč | 6 553 Kč |
| Změna měsíční splátky každý rok | 29 Kč | - Kč |
Zdroj: Výpočtové programy pojišťoven, hypotečních bank
* stav v 1. měsíci, poměr mezi splátkou jistiny a úroku se během splácení mění, součet však zůstává stejný
Odpočet pojistného KŽP není možné použít, neboť Jiří nesplní podmínky daňové uznatelnosti (60 let věku při ukončení smlouvy). Zisk KŽP je částka, kterou by bylo třeba spořit, aby se při stejném úroku (4%) dosáhlo reálného podílu na výnosech, který vyplatí pojišťovna při ukončení smlouvy. Změna měsíční splátky je způsobena pravidelným poklesem pojistného RŽP a poklesem odpočtu úroků. Obě tyto hodnoty zde klesají až k nule. Pro snadnější porovnání byl zvolen lineární pokles, ačkoli ve skutečnosti má jiný průběh.
Z porovnání vyplývá, že Jiřímu se kombinace s KŽP finančně nevyplatí, a protože si ve svém věku myslí, že ho invalidita neohrozí, vybral si anuitní splácení. Zde jsem mu doporučil, aby si raději prodloužil splatnost (na 25 – 30 let) a ušetřené peníze spořil tak, aby je za 20 let použil pro splacení zbývající části úvěru.
Variant Pavel:
Pavel má hrubý příjem 30.000,-, zvolil si také pětiletou fixaci a banka mu nabídla stejnou sazbu úroků jako synovi, ale bohužel, vzhledem k věku jen na 15 let. U Pavla dostaneme následující výsledky:
| Pavel Svoboda - 55 let Délka trvání – 15 let | ||
| splácení | anuitní | kombinované |
| splátka jistiny | 4 027 Kč | - Kč |
| splátka úroků | 3 500 Kč | 3 417 Kč |
| KŽP | - Kč | 6 163 Kč |
| RŽP | 2 072 Kč | - Kč |
| odpočet KŽP | - Kč | - 250 Kč |
| zisk KŽP | - Kč | - 150 Kč |
| odpočet úroků | - 875 Kč | - 854 Kč |
| celkem | 8 724 Kč | 8 326 Kč |
| změna splátky každý rok | - 63 Kč | - Kč |
Zdroj: Výpočtové programy pojišťoven, hypotečních bank
* stav v 1. měsíci, poměr mezi splátkou jistiny a úroku se během splácení mění, součet však zůstává stejný
Pavel již může odečítat pojistné od základu daně (finanční výhodnost je na straně kombinace), a protože jeho nová životní družka čeká potomka, líbí se mu, že v případě kombinovaného splácení je kvalitně zajištěn i pro případ, že se stane plně invalidním. Rozhodl se tedy, že zvolí kombinované splácení. Ještě si s družkou rozmyslí, zda za 490,- měsíčně bude chtít krýt splácení úroků pro případ plné invalidity (pojišťovna by mu vyplatila měsíčně tolik, aby zaplatil celou splátku úroků). Negativa jsou především tyto: nákladné dřívější splacení (ať už částečné, či úplné) a finanční výhodnost vycházejí ze současné legislativy, která v průběhu splácení může doznat i zásadních změn.
Na začátku se zdálo, že řešení v rámci rodiny budou vzhledem k prakticky stejným částkám, velice podobná, ale ukázalo se, že co je pro syna drahé, může být pro otce levné a naopak. Těchto výsledků je možné dosáhnout použitím těch nejkvalitnějších produktů, kde obzvlášť v životním pojištění (ať už RŽP či KŽP) existují na trhu rozdíly i v desítkách procent a tak se snadno může stát, že by i v našich případech mohli být závěry zcela opačné. Z těchto důvodů je dobré vybrat kvalitního poradce, který má na výběr více pojišťoven a umožní tak maximalizovat potenciál, který v sobě skrývá anuitní, ale i kombinované splácení.
 |
Chcete vědět, které produkty stojí za to? Na pochybách vás nenechá naše rubrika- Vyplatí se? |
Rady a tipy:
-
Pokud vám bude nabízena kombinace hypotéky s čímkoli, chtějte pro porovnání i anuitní splácení
-
Řešení bydlení není otázka, která by nesnesla týden odklad. Využijte jej pro srovnání všech dostupných nabídek a konstrukcí, které přicházejí do úvahy. Nezapomeňte také na pojištění kupované nemovitosti.
-
Vyvarujte se poradců, kteří vám budou slibovat nepřiměřený zisk pojistných produktů (8-10 %)
