Pětatřicetiletá Lucie žije s desetiletým synem u rodičů ve Slaném. S bývalým manželem bydlela jen krátce v pronajatém pražském bytě, po rozvodu se vrátila domů do rodného města. Pracuje v Praze, kam denně dojíždí autobusem. Cesta trvá necelou půlhodinu.
„Mělo to být jen přechodné řešení, ale už takhle žijeme osmým rokem,“ říká Lucie. „Syn vyrůstá v mém dětském pokojíčku, pro mne rodiče uvolnili svoji ložnici. Uskromnili se, stačí jim prý obývací pokoj a kuchyně. Přispívám jim na domácnost tři tisíce korun. Konflikty naštěstí nemáme, ale stejně je na čase tohle provizorium nějak rozumně vyřešit,“ rozhodla se. A vyhlédla si v Praze malý družstevní byt 2+1 za jeden a půl miliónu korun.
Požadavky a cíle
Lucie pracuje v reklamní agentuře, vydělá pětadvaceti tisíc hrubého. Nepravidelně dostává od zaměstnavatele k platu odměnu - někdy pět, jindy i deset tisíc. Tyto nečekané příjmy se snaží neutratit, nechává si je stranou na bankovním účtu. Bývalý manžel platí na syna 3 000 korun měsíčně. I tyto peníze bere Lucie jako něco navíc, co nechce utratit. Pět let posílala Lucie stejnou částku na stavební spoření, a to na dvě smlouvy po patnácti stovkách. Na konci minulého roku spoření ukončila. Celkem má teď v hotovosti přes 400 000 korun. Peníze má připravené na financování bydlení, něco by si ale ráda nechala na zařízení bytu.
Upřesňující otázky
 |
Nevyznáte se v nabídce nových produktů bank či spořitelen? Chcete vědět, které produkty stojí za to? Na pochybách vás nenechá naše rubrika- Vyplatí se? |
1. Je možné financovat družstevní byt hypotékou?
2. Má klientka čím ručit?
3. Má klientka dost vlastních prostředků?
4. Jak dlouhou fixaci zvolit?
Odpovědi a řešení
1. Je možné financovat družstevní byt hypotékou?
V povědomí je sice pravidlo, že na koupi bytu v družstevním nebo podílovém vlastnictví nelze použít hypotéku, ale není to tak docela pravda. Byt, který není v osobním vlastnictví, banka nevezme do zástavy. Poskytne na něj ale úvěr, pokud klient může ručit jinou nemovitostí. Zastavovaná nemovitost přitom nemusí být ve vlastnictví klienta.
2. Má klientka čím ručit?
Zjišťujeme, že byt rodičů paní Lucie je v jejich osobním vlastnictví. Odhadce tento byt ocenil na 800 000 korun. Rodina vlastní také chalupu nedaleko Klínovce, nejnavštěvovanějšího lyžařského střediska Krušných hor. Chalupa má pro banku cenu 850 000 korun. Hodnota zástav tedy činí celkem 1 650 000 korun.
3. Má klientka dost vlastních prostředků?
Část ceny za byt zaplatí Lucie z vlastních úspor. Použije-li zmíněných 350 000 korun, bude od banky žádat úvěr ve výši 1 150 000 korun. To je méně než 70 procent hodnoty zástav. Při takovém poměru dostane u většiny bank příznivější úrokovou sazbu. Příjem 25 000 hrubého je pro realizaci jejích záměrů dostatečný. Mohla by dokonce pomýšlet na úvěr vyšší než dva miliony korun.
4. Jak dlouhou fixaci úroku zvolit?
Odpověď na tuto otázku chce znát každý, kdo uvažuje o hypotéce. Jde o to, po jak dlouhou dobu bude banka klientovi garantovat na začátku dohodnutou výši úrokové sazby. Po uplynutí této doby banka podmínky změní podle aktuální situace na trhu. A tu pochopitelně není možné s jistotou předpovědět.
Místo jasného doporučení proto klient od úvěrového pracovníka obvykle vyslechne stručné vysvětlení: Kratší fixace (třeba jen jeden rok) nabízí nižší úrok a možnost dluh brzy bez sankcí částečně umořit či celý splatit. To je totiž možné vždy, když končí období fixace. Zároveň ale tato varianta představuje riziko, že se v následujících měsících situace na trhu změní v neprospěch klienta. Po vypršení doby fixace by pak klient platil vyšší úrok. Šance, že úroky půjdou dolů, je méně pravděpodobná.
Při delší fixaci (tři, pět a více let) dostane klient o něco vyšší úrokovou sazbu, zato ale ví s jistotou, kolik bude až do konce fixace platit. A to i kdyby se aktuální úroky na trhu vyšplhaly třeba na dvojnásobek. Kdyby ale chtěl splatit část dluhu nebo celou vypůjčenou částku dříve (před koncem doby fixace), zaplatí za to nezanedbatelný poplatek.
Další otázkou je, jaká délka samotného úvěru je pro klienta nejvýhodnější. Odpověď je opět individuální. Nejčastěji si klienti volí úvěr na dvacet let.
Závěr
Při fixaci na tři roky nabídnou v současné době české banky klientce úrokovou sazbu 4,0 až 4,2 procenta. Lucie chce dluh splácet po dobu dvaceti let. Měsíční splátka pak bude představovat kolem sedmi tisíc korun. Pokud by se jí zdála výše splátky příliš vysoká, mohla by si zvolit delší dobu splácení úvěru. Při délce 25 let by se splátka snížila o zhruba 900 korun. Naopak při zkrácení na 15 let by vzrostla o 1 500 korun.
Příjem klientky ve výši 25.000 korun hrubého měsíčně je dostatečný i pro realizaci druhého řešení. Mohla by uvažovat o „stoprocentní“ hypotéce a od banky si půjčit celých 1,5 milionu korun. Vlastní prostředky by pak mohla použít třeba na úpravy a vybavení bytu. V případě 100% hypotéky by se zvýšila úroková sazba o zhruba půl procenta a banka by mohla požadovat zajištění životní pojistkou. Její měsíční splátka by pak byla zhruba 9 500 korun.
Rady a tipy:
- Rekreační chatu nebo chalupu lze pro zajištění u hypotéky použít pouze v případě, že je ve výborném technickém stavu, je celoročně obyvatelná, má číslo popisné a zůstatkovou životnost delší než 50 let. Banky obvykle požadují, aby zastavovaná nemovitost nebyla umístěna na samotě.
- Kdyby byl kupovaný byt později převeden z družstevního vlastnictví na osobní, je možné byt rodičů a rekreační chalupu ze zástavy vyvázat a ručit samotným bytem. To však přináší další náklady (např. nový odhad ceny) a další administrativní zátěž.
- Hypotéku nelze prodloužit, naopak zkrátit ji lze vždy ve výročí fixace mimořádným vkladem. Klient pak má dvě možnosti: 1. dobu úvěru adekvátně zkrátit a platit nadále zhruba stejnou částku. 2. Ponechat délku úvěru beze změny a platit nižší splátku.
 |
Lednový sešup cen láká k nákupu nových lyží či snowboardu. Vyplatí se je pořídit každému? Více ZDE. |
Jak řešíte financování družstevního bytu vy? Poskytne vám vaše banka úvěr, pokud můžete ručit jinou nemovitostí? Podělte se s námi o své názory.
