TEST HYPOTÉK V ČESKÉ TELEVIZIJako skuteční zájemci o hypoteční úvěr jsme navštívili deset vybraných bank a pokusili se získat hypotéku. Ve všech případech šlo o stejného žadatele, jehož konkrétní situace je popsána níže. Jak jsme dopadli, si můžete přečíst na následujících řádcích.
Jak vypadal náš žadatel o hypotéku
Svobodný a bezdětný žadatel s hrubým příjmem 26 tisíc korun měsíčně (19 450 korun čistého) by rád získal hypoteční úvěr ve výši 1,5 milionu korun se splatností dvacet let a s pětiletou fixací úrokové sazby. Jedná se o úvěr na byt o výměře 40 metrů čtverečních v panelovém domě v Praze s tržní cenou 1,7 milionu korun.
První rada
Než začnete hypotéku shánět, vyberte si několik bank, kterým věříte, a sjednejte si s jejich bankéři schůzku předem. Většina bank má na hypotéky hypoteční bankéře specialisty, popřípadě na menší pobočce s vámi úvěr na nemovitost projednává přímo její ředitel. Z důvodu velkého zájmu o hypotéky a zaneprázdněnosti odpovědných pracovníků jsme ve většině bank napoprvé bez domluvené schůzky neuspěli.
Nedosáhnete na hypotéku? Nezoufejte a jděte jinam
Nejdůležitější ze všeho je, zda v bance, kterou si vyberete, na úvěr vůbec dosáhnete. Přístup jednotlivých bank ke klientům se totiž v tomto ohledu velmi liší. Například GE Money Bank, Wüstenrot hypoteční banka a Živnobanka by našemu zájemci poskytly celý milion a půl, naproti tomu z HVB Bank jsme za daných podmínek odešli jen s milionem a sto padesáti tisíci korun.
| Poskytnutí úvěru 1,5 mil. Kč - pokud ne, pak jakou maximální částku banka půjčí | |
| Česká spořitelna | 1,340 mil. Kč |
| ČSOB | 1,289 mil. Kč |
| GE Money Bank | ano |
| HVB | 1,150 mil. Kč |
| Hypoteční banka | 1,283 mil. Kč |
| Komerční banka | 1,200 mil. Kč |
| Raiffeisenbank | 1,412 mil. Kč |
| Volksbank | 1,450 mil. Kč |
| Wüstenrot hypoteční banka | ano |
| Živnobanka | ano |
Nutno podotknout, že nás nikde přímo nevyhodili. Banky se snaží klientům vyjít vstříc a nasměrovat je k jiným podmínkám úvěru, které povedou ke snížení splátek. Toho lze dosáhnout například zkrácením pětileté fixace na roční či tříletou, což vede ke snížení úrokové sazby, a tím i splátek. Dále velmi často navrhují prodloužit dobu splatnosti na delší, třeba až na třicet let. Když ani tak na splátku svým příjmem nedosáhnete, nezbývá než zaplatit na začátku více peněz ze svého nebo přibrat k úvěru ručitele či přímo spoludlužníka.
| Základní parametry nabídnutých hypotečních úvěrů (seřazeno podle výše úrokové sazby) | |||
| Banka | Nabídnutá úroková sazba (% p.a.) | Účet v bance, která poskytne úvěr | Doba vyřízení úvěru |
| Wüstenrot hypoteční banka | 4,99 % | ne | 2 - 4 týdny |
| HVB | 5,02 % | ano | 2 - 3 týdny |
| Volksbank | 5,39 % | ano | 2 - 3 týdny |
| Raiffeisenbank | 5,55 % | ano | max. 10 prac. dnů |
| GE Money Bank | 5,59 % | ano | max. 10 prac. dnů |
| Komerční banka | 5,71 % | ano | 14 dnů |
| Česká spořitelna | 5,79 % | ne | 14 dnů |
| ČSOB | 5,94 % | ano | 5 - 7 dnů |
| Hypoteční banka | 6,05 % | ne | 3 týdny |
| Živnobanka | 6,31 % | ne | 9 prac. dnů |
Na nejpříznivější sazbu jsme narazili ve Wüstenrot, kde nám nabídli úvěr za 4,99 % ročně. Na opačné straně spektra se nachází Živnobanka, která by nám poskytla úvěr za 6,31 % ročně. Pro srovnání u 1,5 milionového úvěru na dvacet let zaplatíte u Wüstenrotu na úrocích 873 852 korun, zatímco u Živnostenské banky více než milion korun (1 143 946 korun).
| Rozdíl mezi nejnižší a nejvyšší nabídnutou úrokovou sazbou | |||
| Wüstenrot hypoteční banka | Živnostenská banka | Rozdíl | |
| Výše úvěru | 1 500 000 Kč | 1 500 000 Kč | - |
| Sazba (% p.a.) | 4,99 % | 6,31 % | 1,32 p.b. |
| Doba splácení | 20 let | 20 let | - |
| Měsíční splátka | 9891 Kč | 11 016 Kč | 1125 Kč |
| Celkem zaplaceno | 2 373 852 Kč | 2 643 946 Kč | 270 094 Kč |
| Z toho úroky | 873 852 Kč | 1 143 946 Kč | 270 094 Kč |
Poznámka: p.b. = procentní bod
Výše uvedený výpočet celkových úroků v tabulce je zjednodušený. Předpokláme, že se sazby 4,99 % a 6,31 % po celou dobu splácení úvěru (20 let) nezmění. Jedná se však pouze o odhad, sazby vycházejí z nejčastější fixace na pět let. Po pěti letech se sazby mohou zvýšit či snížit, a celkem zaplacené úroky tak ovlivnit.
U některých bank si můžete nabídnutou úrokovou sazbu o něco snížit. Například tím, když si v bance zřídíte účet, na který si necháte zasílat svou mzdu nebo když si sjednáte některé z nabízených pojištění.
Poplatky
Při sjednávání hypotečního úvěru počítejte s penězi navíc. Splátka není to jediné, co bance za úvěr zaplatíte. Ihned po schválení po vás banka bude chtít poplatek za sjednání úvěru, který se pohybuje od 0,75 % do 1 % z úvěru. V našem příkladu se tedy jeho výše pohybovala mezi 11 250 a 15 000 korun. U všech bank bez rozdílu budete dále platit 150 korun měsíčně za vedení hypotečního úvěrového účtu. Další položkou je poplatek za ocenění nemovitosti. ČSOB a Hypoteční banka ocení "jednoduchý“ byt zdarma. Obvyklý poplatek za ocenění bytu se však u bank pohybuje od dvou do šesti tisíc korun.
| Jednorázové a měsíční poplatky vztahující se k hypotečnímu úvěru | |||
| Banka | Poplatek za sjednání úvěru | Měsíční poplatek za správu úvěru | Poplatek za ocenění nemovitosti |
| Česká spořitelna | 13 500 Kč | 150 Kč | 5 - 6000 Kč |
| ČSOB | 12 000 Kč | 150 Kč | vybrané zdarma, jinak 3000 Kč |
| GE Money Bank | 12 000 Kč | 150 Kč | 3500 Kč |
| HVB | 12 000 Kč | 150 Kč | 2 - 5500 Kč |
| Hypoteční banka | 12 000 Kč | 150 Kč | 3000 Kč |
| Komerční banka | 12 000 Kč | 150 Kč | 3700 Kč |
| Raiffeisenbank | 13 500 Kč | 150 Kč | 2 - 3500 Kč |
| Volksbank | 11 250 Kč | 150 Kč | 4000 Kč |
| Wüstenrot hypoteční banka | 12 000 Kč | 150 Kč | 3500 Kč |
| Živnobanka | 15 000 Kč | 150 Kč | 4 - 4500 Kč |
Na vyřízení hypotéky si nechte alespoň měsíc. Banky potřebují jeden až čtyři týdny na schválení hypotéky před čerpáním peněz od chvíle, kdy dodáte všechny podklady. Mezi nejčastěji vyžadované dokumenty patří aktuální výpis z katastru nemovitostí (i u bytu je požadován výpis o spoluvlastnictví části pozemku, na kterém bytový dům stojí), kopie katastrální mapy, nabývací titul k nemovitosti (aneb jak původní majitel k nemovitosti přišel) a návrh vaší kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí.
Rady na závěr
S koupí bytu úzce souvisí daň z převodu nemovitosti, která se platí při úplatném převodu nemovitosti. Neplatí se jen u novostaveb, to znamená kupujete-li si byt od developera. Sazba daně z převodu nemovitosti činí tři procenta ze základu daně. Tím je buď cena dle kupní smlouvy, nebo cena odhadní, vždy ta, která je vyšší.
Poplatníkem daně je sice prodávající, tedy původní majitel bytu, ale ručitelem daně je kupující, tedy vy. V praxi se stává, že když daň prodávající neuhradí, správce daně vyzve k jejímu zaplacení kupujícího. Je tedy velmi důležité si daň, případně i smluvně, s prodávajícím ohlídat.
Nenechte si utéct úspory na daních, na které máte při splácení hypotéky nárok. Základ daně si totiž můžete jednou ročně snížit o zaplacené úroky, a to buď prostřednictvím daňového přiznání, nebo zaměstnanci mohou o vyúčtování požádat svého zaměstnavatele. Potvrzení o výši úroků získáte od vaší hypoteční banky.
Zkuste s bankou smlouvat. Pokud narazíte na příznivou úrokovou sazbu v konkurenční bance, ale rádi byste si úvěr vzali jinde, zkuste banku požádat o stejné podmínky. Na vysoce konkurenčním trhu, jakým hypoteční trh bezesporu je, pravděpodobně uspějete. Například zástupce Komerční banky nám podobný postup sám navrhl. Nabídl, že se pokusí dorovnat úrokovou sazbu konkurence, pokud mu přineseme konkurenční nabídku ukázat.
