Pořídit si vlastní nemovitost je velmi lákavé. Všudypřítomná reklama na hypoteční úvěry pomáhá vzbuzovat dojem, že je to vlastně úplně jednoduché a snadno dostupné řešení.
Hypoteční úvěr se v průběhu několika posledních let stal běžně využívaným bankovním produktem, který není svázán zbytečně přísnými pravidly. V žádném případě to ale neznamená, že si jej může dovolit každý. Přesto to tak někdy může vypadat, zvláště pokud jsou úrokové sazby velmi nízké. Týká se to především krátkých fixací, takže dlužníkovi může docela brzy vzniknout problém, z čeho splácet.
K tomuto vývoji došlo právě v posledních dvou letech. Nejnižší úrokové sazby hypoték byly v létě roku 2005. Například hodnota FINCENTRUM HYPOINDEXU, což je průměrná úroková sazba nově poskytovaných hypoték, dosahovala u úvěrů s roční fixací v červenci 2005 výše 3,03 %. Nyní je to již 4,88 %. U milionové hypotéky s dvacetiletou splatností činí rozdíl v měsíční splátce 972 korun, u dvoumilionové hypotéky je to dvojnásobek. Nárůst o téměř dva tisíce korun není zanedbatelný, především pokud vezmeme v úvahu výsledky následujícího příkladu.
Příliš dostupné hypotéky
V níže uvedené tabulce jsou maximální možné výše hypotečního úvěru, které lze poskytnout konkrétnímu žadateli na základě jeho příjmů, výdajů a parametrů požadované hypotéky.
Zadání příkladu
Výsledky vycházejí z průzkumu, který jsme prováděli letos v srpnu na pobočkách několika bank. Zájemcem o úvěr byl samožadatel s čistým příjmem 19 450 korun (což odpovídá hrubému příjmu 26 000 korun). Měl zájem o hypotéku ve výši 1,5 milionu korun, předpokládaná hodnota nemovitosti byla 1,7 milionu korun, naspořeno měl dvě stě tisíc korun. Zvolil si, že chce splácet dvacet let a úrokovou sazbu zafixovanou na pět let.
Pro stanovení bonity žadatele, podle které pak rozhoduje o poskytnutí hypotéky, banka potřebuje znát výši jeho pravidelných výdajů, jako jsou například splátky úvěrů, půjček, leasingu, placené pojistné či výživné. Je třeba počítat s tím, že někdy se při stanovení těchto výdajů berou v úvahu i rámce kontokorentů, limity na kreditních kartách a ručitelské závazky. Náš žadatel uváděl, že žádné z těchto výdajů nemá.
Výsledky příkladu
Banka mu vždy nabídla konkrétní úrokovou sazbu. V některých případech by mohla být její výše dále snížena například při sjednání pojištění nebo při zasílání mzdy na účet vedený v dané bance. Výsledky uvedené v tabulce neslouží ke srovnání uvedených bank z hlediska výhodnosti úrokové sazby. Důležitý je zde údaj o maximální možné výši úvěru, kterou byly jednotlivé banky našemu žadateli ochotny poskytnout z hlediska výše jeho příjmu. V posledním sloupci je pak částka, která by při takové hypotéce zbyla dlužníkovi na všechny ostatní útraty po zaplacení splátky.
Ještě je ale nutné zdůraznit, že tato maximální výše úvěru je odvozená pouze od bonity žadatele, vůbec se zde nezohledňuje hodnota nemovitosti. Právě ta je pak určující pro skutečně poskytnutou výši úvěru. Zde se vlastně jedná o případ, kdy by měl žadatel k dispozici takovou nemovitost (nebo více nemovitostí), jejíž zástavní hodnota by bance stačila na poskytnutí hypotéky v této maximální výši. Jaké výsledky vyšly v reálném případě, kdy se nemovitost brala v úvahu, si můžete přečíst v našem testu hypoték.
| banka | úroková sazba (%) | max. možná výše úvěru (Kč) | splátka při max. úvěru (Kč) | zbytek z čistého příjmu po odečtení splátky (Kč) |
| Živnobanka | 6,31 % | 2 092 168 | 15 366 | 4084 |
| Volksbank | 5,39 % | 1 872 245 | 12 763 | 6687 |
| GE Money Bank | 5,59 % | 1 582 982 | 10 970 | 8480 |
| Raiffeisenb. | 5,55 % | 1 411 500 | 9749 | 9701 |
| Hypoteční banka | 6,05 % | 1 283 000 | 9229 | 10 221 |
U GE Money Bank je max. možná měsíční splátka pro daný příjem 11 700 Kč
Seřazeno podle posledního sloupce
Uvedené banky v naprosté většině případů schválí i takový úvěr, který ponechá dlužníkovi měsíční disponibilní částku nižší než deset tisíc korun. Zájemci o úvěr by si měli předem dobře rozmyslet, jestli si na takovouto hypotéku troufnou. Pokud nemají další příjmy nebo rezervy, nebudou to mít jednoduché, navíc s takovou hypotékou prožijí značnou část svého života.
Nejnižší nároky na bonitu měla v našem příkladě Živnobanka. Našemu žadateli s čistým příjmem 19 450 korun by poskytla hypotéku vyšší než dva miliony korun.
Volksbank si při výpočtu stanovila jako měsíční životní náklady pro jednočlennou domácnost částku 5 900 korun a přičetla jako rezervu 700 korun. Výdaje našeho žadatele byly jinak nulové, takže po odečtení částky 6 600 korun od výše čistého příjmu se uvažovalo s volným měsíčním cash flow 12 850 korun. S ním jednočlenná domácnost dosáhne na úvěr ve výši až 1,872 milionu korun.
Náklady na bydlení jsou vyšší než splátka úvěru
Zájemci o úvěr musí mít na paměti, že bydlení je bude měsíčně stát více než pouhou splátku hypotéky. Je třeba počítat s poplatky za spotřebu vody, tepla, elektřiny, v bytových domech se navíc platí za správu domu a přípěvky do fondu oprav. Výše těchto nákladů se velice liší, většinou je však nutné počítat minimálně s jedním či dvěma tisíci korun. U novostaveb může být příspěvek do fondu oprav minimální, u starších domů může dosahovat několika tisíc korun.
Dalším nákladem jsou poplatky za vedení hypotéky (150 korun měsíčně u všech bank) a pojistné za pojištění zastavené nemovitosti (zhruba kolem dvou set korun měsíčně). Životní pojištění většinou není povinné, pokud si jej dlužník sjedná, zaplatí i za nejlevnější rizikové životní pojištění kolem čtyř set korun.
Odpovědnost si nese dlužník sám
Pokud by tedy měly dlužníkovi zbýt z jeho čistého příjmu po odečtení splátky úvěru na všechny ostatní výdaje skutečně pouze čtyři tisíce korun, hypotéku nejspíše nemůže zvládnout. Pokud mu bude po odečtení splátky zbývat necelých sedm tisíc korun, bude mít zřejmě značné potíže. Navíc musí počítat s tím, že se mu úroková sazba může po skončení doby fixace zvýšit. Největší nebezpečí proto hrozí těm, kdo se nechali zlákat nízkou úrokovou sazbou s krátkou dobou fixace. Pokud na hypotéku dosáhli právě díky nízké sazbě, pak jim může zvýšení měsíční splátky o dva tisíce korun způsobit problémy.
Bance případné potíže se splácením úvěru zas až tak moc vadit nemusí, jelikož má zástavní právo k nemovitosti. V případě potřeby ji prodá a dluh se jednorázově splatí. Odpovědnost tedy nese dlužník, on musí zvážit, zda si hypotéku v dané výši může dovolit, nebo ne.
Požadavky bank se velmi liší
Z tabulky je rovněž vidět, že požadavky jednotlivých bank se navzájem velice liší. Zatímco v Živnobance bylo možné získat více než dva miliony korun, v Hypoteční bance by žadateli se stejným příjmem půjčili pouze 1,283 milionu korun.
Zájemcům o hypoteční úvěr, kteří na tom nejsou s výší příjmů nejlépe, ale přesto chtějí vyšší hypotéku, se proto vyplatí obejít více bank. Netýká se to pouze málo bonitních žadatelů, kteří by měli být naopak opatrní, aby je splátky úvěru příliš nezatěžovaly. Je to také případ těch, jejichž příjmy nejsou nízké, ale nemohou je prokázat. Mohou to být například podnikatelé, jejichž daňové přiznání nevypovídá o jejich skutečné finanční situaci.
