Je to legální a snadné – kdo nechce platit daň při odprodeji drahé nemovitosti, založí si firmu, do které nemovitost vloží, a celý podnik pak prodá dál a ušetří tři procenta z ceny, příští rok dokonce čtyři. Nově by se měl danit jak vklad nemovitosti do firmy, tak transakce, kdy ovládající osoba takovou společnost prodá. Osvobozen od této daně zůstane veřejný sektor.
Mezera vznikla v devadesátých letech a měla sloužit k rozvoji podnikání v Česku. Ekonomové z akademického pracoviště Cerge-EI pro ministerstvo spočítali, že státu takto uniká na daních 9 až 16 miliard korun. Je však pravděpodobné, že transakcí po zavedení daně z těchto "share deals", tedy z prodeje podílů, ubude, střízlivý odhad činí deset miliard. To by znamenalo více než zdvojnásobení výnosu daně z převodu, na které stát dnes vybírá 7,5 miliardy korun ročně.
Ročně se podle odhadu Cerge-EI takto uskuteční zhruba 3 500 transakcí a ne všechny jsou účelové. "Změna zasáhne i ty transakce, kdy lidé jen chtějí prodat firmu. Budou si muset nechat nemovitost ocenit a kupující z ní zaplatí čtyřprocentní daň z nabytí," říká Libor Dušek, ekonom z myšlenkového centra IDEA z Cerge-EI.
Daň se platí, jakmile někdo firmu ovládne a získá například 40procentní podíl, od něj se pak odvíjí výše daně z převodu firemní nemovitosti.
Firmám se pochopitelně zdanění nelíbí: "Daň z převodu vnímám jako protirůstové opatření a zdanění share deals lze chápat až jako šikanózní a snižující pohyb kapitálu na trhu," říká Jan Řežáb, ředitel developerské společnosti JRD, která tímto způsobem nakupuje celé nemovitostní projekty a prodává pak jednotlivé byty.
"Pokud by to začalo platit, znamenalo by to náklady navíc, klesly by ceny nemovitostí," soudí Lukáš Vácha, obchodní ředitel skupiny Conseq. Ta spravuje více než desítku fondů, které investují do nemovitostí, často tak, že koupí nemovitostní firmu.
Posudky už nebudou nutné, cena se ale bude kontrolovat
Nový zákon přinese rovněž změny drobným majitelům nemovitostí, jak již na jaře informovala MF DNES. Lidé už si nebudou muset nechávat dělat znalecké posudky na prodávané byty, rodinné domy či chaty.
Rozhodně však nepůjde uzavírat kupní smlouvy na symbolické částky s vyhlídkou na nižší daň. Sjednanou cenu musí poplatník daně porovnat s administrativní cenou. Tu zjistí po zadání technických parametrů v chystané kalkulačce na webu daňové správy. Daň se odvede vždy z vyšší z obou cen. Pokud se dotyčnému bude zdát administrativní cena moc vysoká, může si znalecký posudek zaplatit a použít ho jako podklad pro daň.
Novinkou je také snížení rizika pro kupujícího. Dnes má povinnost odvést daň prodávající a kupující za něj ručí. Nyní institut ručení zmizí a daň z nabytí nemovitosti (dnes daň z převodu) bude odvádět rovnou kupující.
"Optimalizovat" daně pomocí nemovitostních firem lze také v případě daně z příjmu. Pokud se nemovitost v průběhu času zhodnotí, majitel musí zaplatit daň z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou. Firma ne.
"Když mateřská firma prodá akcie firmy vlastnící nemovitost, neplatí ani daň z příjmu," upozorňuje Evžen Korec, ředitel developerské firmy Ekospol. "Příjmy z prodeje 100% podílu budou po 12měsíční držbě podílu mateřské společnosti na dceřiné společnosti osvobozené od daně z příjmů právnických osob," potvrzuje Ondřej Jakob, mluvčí ministerstva financí. Tuhle mezeru se ministerstvo zavřít nechystá, spoléhá na kontroly finančního úřadu. "Mohl by daný případ posoudit jako krácení daně jiným způsobem," varuje Jakob.
