Podle současné legislativní úpravy, která platí od ledna 2014, není jasně stanoveno, kdo daň z nabytí nemovitých věcí státu zaplatí. Záleží tedy na dohodě mezi prodávajícím a kupujícím?
Přesně tak. Daňového poplatníka nyní určuje kupní smlouva. V kupní smlouvě se prodávající s kupujícím mohou dohodnout, kdo z nich daň z nabytí nemovitých věcí zaplatí a podá k ní daňové přiznání.
Nepřehlédněte |
A pokud se obě strany nedohodnou, jaké nyní platí pravidlo?
Není-li smluvně určeno jinak, je daňovým poplatníkem automaticky prodávající, což bývá obvyklé. Kupující se v takovém případě stává ručitelem.
To může být ovšem pro kupujícího riskantní. Pokud prodávající daňovou povinnost z nejrůznějších důvodů nesplní, kupující musí jako ručitel zaplatit daň za něj.
Ano. Kupující je vystaven nejistotě, zda mu vznikne daňová povinnost. Zároveň nemá přímou možnost to ovlivnit. U dražších nemovitostí se tato daň pohybuje v řádech desetitisíců korun, proto by ji kupující i prodávající měli zohlednit do své kalkulace. Případy z praxe potvrzují, že prodávající daňovou povinnost nesplnil třeba proto, že předem nesnížil svůj zisk z prodeje o platbu daně a při nákupu jiné nemovitosti mu inkasované peníze nestačily. Navrhovaná legislativní úprava, která prošla v parlamentu druhým čtením, má v tomto ohledu posílit právní jistotu kupujícího.
Jakým způsobem?
Pokud daňová novela projde úspěšně legislativním procesem, potom bude daňovým poplatníkem vždy kupující bez možnosti volby a institut ručitele daně bude zrušen. Toto jednoznačné určení daňového poplatníka situaci zjednoduší. Pozitivní je i odstranění institutu daňového ručitele.
„Daňovým poplatníkem bude vždy kupující,“ říká Gabriela Ivanco.  |
Ale co když mi nemovitost někdo daruje, nebo ji zdědím. I v tomto případě budu nově jako nabyvatel nemovitosti muset uhradit státu daň?
Nikoliv, při bezúplatném převodu nemovitosti formou darování nebo dědictví se nadále v novele počítá s tím, že daň z nabytí nemovitých věcí se platit nebude. Tato daň se rovněž neplatí při prodeji družstevního bytu, neboť v takovém případě se jedná o převod členských práv.
Daňová novela má přinést i další zásadní novinku. Můžete vysvětlit, k jaké změně má dojít?
Sazba daně z nabytí nemovitých věcí má zůstat stejná – nyní činí 4 % ze základu daně. Novela však počítá se změnami při výpočtu základu daně. Základem daně je podle současné legislativy nabývací hodnota snížená o uznatelné výdaje (například výdaje za znalecký posudek). Nabývací hodnotou je buď kupní cena, nebo srovnávací daňová hodnota. Při výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí se použije vždy vyšší z těchto částek. Srovnávací daňovou hodnotou je v současnosti buď 75 % ceny dle znaleckého posudku, nebo 75 % ceny zjištěné ceny dle metodiky finančního úřadu. Legislativní změny ovšem počítají se srovnávací daňovou hodnotou ve výši 100 % obou cen. V důsledku zvýšení procentního zápočtu o 25 procentních bodů tak dojde ke zvýšení daňové povinnosti, přestože se sazba daně nezmění.
Kdy by měla tato nová pravidla začít platit?
V případě úspěšného legislativního procesu by mohlo k zákonným změnám dojít ještě letos, nejdříve však od 1. září 2016.
