Koronavirová krize se na změně trendu růstu cen bytů ve velkých českých a moravských městech neprojevila. Data za duben a květen jasně ukazují, že byty dál zdražují v řádu jednotek procent, jedná se však především o prodeje smluvené ještě před samotnou krizí. Stále proto není jasné, jak a kdy se krize v cenách nemovitostí může projevit.
Zatím ceny naznačují setrvalý růst, například v Praze vyšel v prvním čtvrtletí letošního roku metr čtvereční bytové plochy v průměru na 98 823 korun, zatímco za duben a květen, tedy v době pandemických opatření, cena vystoupala na 102 519 korun, což znamená nárůst o 3,7 procenta.
„Aby ceny klesly, musí poptávka výrazně polevit, což v tuto chvíli neregistrujeme. Projekty, které se dnes dostávají na trh, vznikaly před několika lety, kdy byla situace úplně jiná. Ceny některých, jež ani nejsou označovány jako prémiové či luxusní, dokonce atakují hranici 150 000 korun za metr čtvereční. Současné ceny bytů jsou dány rostoucími cenami materiálu a práce, které se od plánování projektu po dostavění projektu mohly zvýšit i o 60 %. Prostor pro zlevnění tak není příliš velký, pokud chce být developer aspoň na nule,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDnes.cz.
Ceny za metr čtvereční u bytů vzrostly v posledních měsících i v dalších větších městech, jako je Brno, Olomouc nebo Ostrava. „Ceny ve velkých městech se během koronavirové krize stále zvyšovaly. Uvidíme, jak se na cenách nemovitostí projeví ekonomické dopady této pandemie v následujících měsících, kdy o něco stoupla nezaměstnanost a mnoha lidem se snížil pracovní úvazek na 70 procent,“ říká Jan Boruta, jednatel společnosti FérMakléři.cz.
V kurzu jsou malé byty i rodinné domy
Podle Petra Makovského klesl v Praze počet poptávek po bytech jen mírně, o 10 až 15 %. „Zájem je hlavně o menší byty, 1+kk až 2+1, které tvoří 55 % všech poptávek po bytech na prodej. Nejčastěji poptávanou dispozicí je 2+kk, která zastupuje přes 28 % všech poptávek po bytech na prodej,“ přibližuje. Roste ale zájem o domy, v Praze o přibližně 50 %, ovšem kvůli vysokým cenám jde v celkovém objemu o menší počet jednotek.
Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější. |
Ve Středočeském kraji je poptávka po domech nyní vyšší o 15 až 20 % a roste i poptávka po pozemcích, a to o 30 až 40 %. „V dražších projektech, zejména v Praze, Brně či Plzni, už lidé hodně zvažují, jestli si pořídí byt nebo ve stejné ceně dům kousek za hranicí města,“ poznamenává Makovský. Odborníci se proto domnívají, že zatím k propadu trhu nedochází.
Povolování staveb je pomalé
A co je naopak brzdou pro větší rozhýbání trhu s nemovitostmi? Největší problém je stále v pomalém povolování staveb. „Od našich klientů, především FINEP a Crestyl, to slýcháme už několik let. U některých projektů od plánování po kopnutí do země uteče i sedm let,“ přibližuje Makovský. „Zatímco ostatní evropské metropole se potýkají hlavně s nedostatkem pozemků, rozvoj naší metropole brzdí byrokracie a nedodržování lhůt ze strany úřadů a mnoha institucí, které se ke každé stavbě vyjadřují,“ říká zakladatel a šéf firmy Central Group Dušan Kunovský.
Podle analýzy rezidenčního stavitele Central Group se nyní v Praze připravuje 116 tisíc bytů v 752 projektech, což je o 15 tisíc víc než před rokem. Do povolovacího procesu ale zatím vstoupila zhruba polovina z nich. V sousedních zemích se ve srovnání s Českem povolují nové byty výrazně rychleji. Zatímco v Praze se ročně průměrně povolují jen zhruba tři nové byty na 1 000 obyvatel, v Mnichově, Bratislavě nebo Vídni je to dvakrát až třikrát tolik.
Stavebnictví může rozhýbat ekonomiku
Vyšší tempo povolování by vedle uspokojení poptávky po bydlení znamenalo i tolik potřebnou injekci pro celé stavebnictví, které se na HDP naší země podílí téměř 10 procenty. Nová výstavba je proto ve velkém ekonomickém zájmu státu, a jestliže má být stavebnictví v době po zdravotní krizi tahounem ekonomiky, nesmí mu v tom bránit paralyzované povolování projektů.
Pomoci v tom může nový stavební zákon, který má v létě projednávat vláda. „V metropoli by se mělo ročně stavět minimálně 10 000 nových bytů, ze kterých by mohly být daňové příjmy pro stát kolem 10 miliard. Za každý nový byt v Praze totiž stát získává na daních kolem jednoho milionu korun. Při větší výstavbě ve všech oborech v celé republice může stát díky novému stavebnímu zákonu získat o desítky miliard korun více než nyní,“ dodává Kunovský.
Počty uzavřených hypoték klesly
Poptávku po bydlení však může snížit i dostupnost hypoték. Lidé totiž mohou mít kvůli dopadu koronavirové krize ztíženou možnost dosáhnout na úvěr, případně se dostat do problémů se splácením. Hypoteční trh jako takový by však podle odborníků ohrožen být neměl.
Hypotéky dál zlevňují. Na hypoteční trh však dolehla pandemie |
„Podle statistik České národní banky došlo v měsíci květnu 2020 k mírnému poklesu počtu nově uzavřených hypoték. Pokles to byl ale mírný a podle mého názoru alespoň zatím vůbec nic neilustruje. Hypotéka je složitý produkt, který se zcela běžně vyřizuje měsíc i déle. Údaje o objemu uzavřených hypotečních úvěrů mají oproti aktuálnímu stavu zpoždění nejméně měsíc, spíše dva měsíce,“ komentuje situaci na hypotečním trhu David Eim, místopředseda společnosti Gepard Finance. Zároveň ale podotýká, že dojde-li k významnějšímu propadu ekonomiky, zvýšení nezaměstnanosti a poklesu příjmů, na hypotečním a realitním trhu se tyto skutečnosti nevyhnutelně projeví.
V květnu klesla průměrná úroková sazba u hypoték na 2,30 %.
„Mnoha lidem budou také končit pětileté fixace sjednané kolem hodnoty 2 % p. a., jakékoli navýšení měsíční splátky může být pro domácnosti s napjatým rozpočtem problematické,“ dodává Jan Boruta. Do potíží se sjednáváním hypoték se mohou některé skupiny lidí dostat i kvůli regulacím ze strany bank. „Banky začaly reagovat hned od počátku pandemie. Naprostá většina změn v oblasti hypoték se z jejich strany nesla ve znamení zpřísnění. Viditelným jevem bylo například snižování maximálního LTV na 80 procent a v případě jedné banky dokonce až na nevídaných 60 procent,“ poukazuje David Eim.
Podmínky pro získání hypotéky jsou mírnější
V červnu ale Česká národní banka zmírnila podmínky pro získání hypotéky. Banky mohou nově dát hypotéku i těm, u nichž měsíční splátky přesáhnou polovinu čistého příjmu. Už v dubnu přitom ČNB zrušila kritérium limitující výši dluhu v porovnání s čistým příjmem. V platnosti tak zůstává pouze poslední omezení ČNB, podle nějž hypoteční úvěr nesmí přesáhnout 90 procent hodnoty nemovitosti. Zbývajících 10 procent ceny musí mít žadatel naspořených.
„Krok ČNB vnímám pozitivně. Ovšem tato změna není motivována snahou o podporu hypotečního trhu. ČNB hodnotí aktuální situaci tak, že klienti i banky jsou si sami dobře vědomi rizik a chovají se silně konzervativně a za takových okolností necítí potřebu udržovat omezení, která nyní samy banky nemají zájem překračovat. I přes zrušení poměrových ukazatelů DTI a DSTI však ČNB zdůrazňuje, že úvěry nad původně platné limity lze považovat za velmi rizikové a banky by je měly poskytovat s vysokou obezřetností,“ říká David Eim.
„Vnímám to tedy především jako znamení důvěry v kompetenci bank při definování jejich úvěrové politiky. I klienti nyní zcela logicky zvažují své možnosti a výhled do budoucna. Hypotéka je příliš velký závazek na to, aby se k ní bylo možno stavět lehkovážně,“ dodává Eim.
V běhu je zrušení daně z nabytí nemovitosti
A jaký lze očekávat další vývoj na hypotečním trhu? Poptávku po nemovitostech nejen ze strany investorů může podnítit i plánované zrušení daně z nabytí nemovitosti. V případě úspěšného dokončení legislativního procesu bude zrušena povinnost daň z nabytí nemovitosti hradit zpětně od prosince 2019. Daň by tedy obdrželi zpět i ti, kdo koupí nemovitost už nyní.
Daň z nabytí nemovitosti je stále platná, ale platit už se nemusí |
„Návrh zákona zároveň se zrušením daně počítá i se zrušením možnosti uplatňovat si úroky zaplacené z úvěrů na bydlení jako nezdanitelnou část základu daně. Aktuální podoba vládního návrhu ovšem počítá s přechodným obdobím až do konce roku 2021, kdy i přes zrušenou daň bude ponechána možnost odečtu úroků. Do konce tohoto období tak můžeme očekávat zvýšený zájem všech klientů, kteří plánovali investice do vlastního bydlení s využitím financování úvěrem,“ uzavírá Václav Šimek, specialista na financování bydlení Freedom Financial Services.
