Za normálních okolností dlužníci v Česku refinancují hypotéku k jiné bance v objemu zhruba 2,5 miliardy korun měsíčně. To však poslední měsíce přestává platit. Podle RPSN indexu České bankovní asociace, který vychází z dat centrální banky, už loni v listopadu trhlo refinancování hypoték k jiné bance rekord. Dlužníci takto refinancovali hypotéky za 6,4 miliardy korun. V prosinci pak za dalších sedm miliard korun. A boom pokračoval i letos v lednu, kdy lidé převedli své hypotéky k jiné bance za 6,7 miliardy korun. To je v poměru k novým hypotékám 33 procent.
„Vysoký objem refinancování bude pokračovat do doby, než vzrostou úrokové sazby natolik, aby se už klientům nevyplatilo. A to ještě mnoho měsíců potrvá. Dobře pro klienty, špatně pro banky,“ uvedl hlavní poradce ČBA Vladimír Staňura.
Na to, že sílící trend převodů hypoték mezi bankami není dobrý pro banky, dlouhodobě upozorňují i sami akcionáři a managementy bank. Důvod je prostý, hypotéka je dlouhodobý úvěr, a pokud bankám jejich klienti předčasně splácejí smlouvy a přecházejí jinam, banky přicházejí o zisk, s nímž počítaly. Významnou roli v tom hraje i Zákon o spotřebitelském úvěru, který banky limituje v tom, jak vysoké poplatky si mohou účtovat za předčasné ukončení smlouvy. A dokonce stanovuje i situace, kdy za předčasné splacení úvěru neplatí dlužník vůbec nic.
Pro refinancování je vhodná doba
Podle finanční poradkyně skupiny Partners Dany Míchalové Chňoupkové dnes dvakrát platí, že je nejvyšší čas, aby ten, komu právě vypršela fixace hypotéky nebo se blíží její vypršení, začal pracovat na jejím refinancování. Ať už to bude u jeho stávající nebo jiné banky.
„Centrální banka prozatím drží základní úrokové sazby na nízkých úrovních. Její představitelé ale již několik měsíců upozorňují, že zřejmě již na začátku druhé poloviny letošního roku sazby zvýší. A mohou to udělat i dříve. To v praxi povede k tomu, že hypotéky zdraží,“ vysvětluje finanční poradkyně. Podle ní již koncem února téměř všechny komerční banky zvedly své úrokové sazby o pár desetin.
Úvěrová (hypoteční) kalkulačka |
V momentě, kdy dojde k navýšení úroků, stane se minulostí i současná průměrná úroková míra u hypoték, která se pohybuje kolem dvou procent.
„Pokud klienti, kteří to nepotřebují, třeba kvůli tomu, že mají životní pojištění, jež jim kryje výpadek příjmů, si za této situace zbytečně sjednají k hypotéce ještě pojištění proti neschopnosti hypotéku splácet, jejich RPSN klidně může vyšplhat přes tři a více procent za rok,“ vysvětluje finanční poradkyně. Dodává ale, že například v době krize v roce 2009 byly úrokové sazby běžně nad pět procent a nikdo se tomu tehdy moc nedivil.
„Všem svým klientům nyní jednoznačně doporučuji, aby provedli revizi svých hypoték teď. Protože za pár měsíců může být už pozdě. To v tom smyslu, že za současných podmínek jim hypotéku už žádná z bank nedá,“ upřesňuje a zdůrazňuje, že hypotéku lze takzvaně předrefinancovat u některých bank až tři roky dopředu.
Banky tlačí na změnu legislativy
V souvislosti s aktuální situací na trhu s hypotékami a jejich refinancováním zdaleka nejde jen o výši úroků a jejich další vývoj. Důležitá je i legislativa. Ta totiž vychází vstříc dlužníkům, ale nikoli bankám. Zákon o spotřebitelském úvěru bankám totiž zatrhl praxi, kdy si v minulosti za předčasné splacení smlouvy u hypotéčním úvěru, které si vyžaduje každé refinancování hypotéky, mohly účtovat mimo výročí fixace třeba i deset procent z jistiny úvěry.
Současná legislativa bankám naopak bankám ukládá – a to i v době klientem zafixovaného hypotečního úvěru – účtovat si poplatky pouze do výše nákladů vynaložených s ukončením smlouvy. A to jsou v podstatě jen administrativní náklady. Ve chvíli nízkých úrokových sazeb, kdy banky na hypotékách hůře dosahují zisk, jde pro banky o velice rizikovou situaci. Zkušenosti s tím mají například na Slovensku, kde na rozdíl od Česka dlužníci i banky díky euru pracují takřka s nulovými úrokovými sazbami (tj. levnými hypotékami) dlouhodobě.
„Refinancování hypoték na Slovensku se stalo základní politikou bank při nabírání nových klientů,“ vyjádřil se na pražské konferenci Hypotéka ředitel odboru finanční stability Národní banky Slovenska Marek Ličák. Podle něj je trendem slovenských dlužníků časté refinancování hypoték s cílem jejich navýšení.
A toho se bojí i tuzemské banky. I proto dlouhodobě tlačí na změnu legislativy, která by jim umožnila bránit tomu, aby majitelé hypotečních úvěrů mezi nimi začali fluktuovat ve velkém. Pokud toho dosáhnou, nebude to pro majitele hypoték dobrá zpráva.
Ale ani banky za to nelze odsuzovat, protože každá při poskytnutí hypotečního úvěru s fixní úrokovou sazbou, což je dominantní praxe na trhu, takzvaně otevírá úrokovou pozici. To znamená, že si na hypotéku pro svého klienta půjčí u jiné banky, přičemž svou úrokovou pozici automaticky zajistí proti riziku pohybu úrokových sazeb. To udělá uzavřením úrokového swapu nebo financováním prostřednictvím hypotečních zástavních listů.
V momentě, kdy dlužník ale splatí svůj hypoteční úvěr dříve, než banka předpokládala, banka musí dál platit svoje závazky z vydaných hypotečních zástavních listů. Protože klient hypotéku ale refinancoval k jiné bance, už na to nemá příjmy z úroků z poskytnutého úvěru. A to pro banky znamená nezanedbatelnou ztrátu.
