Podle zprávy společnosti Farmy.cz, která se specializuje na zemědělské společnosti, půdu a další zemědělské nemovitosti, vzrostly v roce 2020 průměrné ceny zemědělské půdy meziročně o 3,9 %.
Průměrná tržní cena metru čtverečního této půdy loni činila 25,40 korun a hektar zemědělské půdy se tak obchodoval průměrně za 253 510 korun. Pro představu, v roce 2005 činila tržní cena hektaru zemědělské půdy 68 336 korun, během 15 let se zvedla téměř čtyřnásobně.
Při plánování této formy investice je však třeba zvážit různé aspekty a zjistit si celou řadu informací. Je lepší investovat do orné půdy, nebo trvalého travního porostu? Jakou minimální bonitu půdy by měl pozemek mít, aby se investice vyplatila? A co si kromě ceny pohlídat u pachtovní smlouvy? Přinášíme sedm základních doporučení, o co by se investor do zemědělské půdy měl zajímat.
1. Bonita půdy
Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) neboli jednoduše bonita je základní indikací kvality zemědělské půdy. Pohybuje se v rozmezí od 1 do 20 korun. „Půda s bonitou pod 7 korun není pro dlouhodobou investici vhodná, naopak bonita 11 korun je již velmi slušná. Pokud bychom uvažovali jen o krátkodobé spekulaci, lze samozřejmě vydělat i na půdě o nízké bonitě,“ říká Jan Boruta, jednatel společnosti FérMakléři.cz.
2. Druh pozemku
Zemědělské půdy, do nichž se nejčastěji investuje, obvykle spadají do dvou kategorií: trvalý travní porost a orná půda. Trvalý travní porost je pozemek porostlý travinami a hlavní výtěžek z něj je představován senem, případně je rovnou určený k trvalému spásání dobytkem. Orná půda představuje pozemek, na kterém se pravidelně pěstují obilniny, okopaniny, pícniny, technické plodiny a jiné zemědělské plodiny, či který je dočasně zatravňován.
Podle zmíněné zprávy společnosti Farmy.cz byly v roce 2020 tržní ceny orné půdy v průměru o 35 % vyšší než ceny trvalých travních porostů. Z pohledu investic je tak orná půda rozhodně cenově zajímavější, i když si žádá vyšší počáteční výdaje, protože je o trochu dražší.
3. Stav pozemku
Při investici do jakéhokoliv pozemku je samozřejmě nejlepší prohlédnout si jej před koupí na vlastní oči. Pokud se ale rozhodujete mezi několika možnostmi a nemáte čas jezdit třeba po celé republice, mohou vám velmi pomoci mapové aplikace, jako jsou Google Maps či Mapy.cz. Z leteckého pohledu zjistíte, zda je půda obdělávána, zda se tam pase dobytek, případně odhalíte nežádoucí stav, například přítomnost náletových dřevin či podmáčení.
4. Souvislost parcel i přítomnost cesty
Pokud kupujete ne jednu, ale rovnou celý soubor parcel, zajímejte se o to, zda na sebe pozemky plynule navazují. Pro budoucí zhodnocení je to rozhodně výhodnější. Pokud jde o výměru, investovat se podle odborníků příliš nevyplatí do pozemků menších než 1,5 hektaru. Rozhodně se tedy porozhlédněte po výměře 2 hektary a více. Také je výhodnější, pokud se pozemek či pozemky nachází u cesty, protože ta usnadňuje jejich obhospodařování.
5. Pachtovní smlouva
Zemědělská půda může svému investorovi přinést nejen vidinu dobrého zhodnocení při prodeji, ale i pravidelný výnos. Při hledání vhodné zemědělské půdy k investici je tedy vždy lepší, pokud je vyhlédnutý pozemek již při prodeji obhospodařován a náleží k němu pachtovní smlouva.
Podle dat společnosti Farmy.cz se pachtovné u nově sjednávaných smluv pohybuje nejčastěji v rozmezí 3 000 až 6 000 korun za hektar za rok. U výjimečně kvalitní orné půdy však může vystoupat až nad 10 000 korun za hektar za rok. Nejvýhodněji se přitom jeví celistvé pozemky o větších výměrách, naopak u drobnějších pozemků je nutné počítat s nižším pachtovným za hektar půdy.
„Při zvažování investice se u stávající pachtovní smlouvy zajímejte nejen o výši pachtovného, ale i o výpovědní lhůtu smlouvy. Standardem je dva až pět let. Po koupi půdy, která má výpovědní lhůtu delší než dva roky, bych doporučil vypovědět okamžitě, abyste mohli ke konci výpovědní lhůty ujednat lepší podmínky pachtovní smlouvy,“ radí Jan Boruta.
6. Konkurence zemědělců v lokalitě
S ohledem na možnosti pachtování zakoupené půdy je dobré zjišťovat i to, kolik zemědělských subjektů v dané lokalitě hospodaří. Čím větší konkurence v tomto ohledu panuje, tím pro investora lépe, protože může počítat se zvýšenou poptávkou po možnosti obhospodařování koupeného pozemku. Zjistit, kdo na parcelách hospodaří, lze jednoduše i online na portálu eagri.cz.
7. Nahlédněte do územního plánu
Při posuzování, zda je zemědělský pozemek na investici vhodný také rozhodně vždy nahlédněte do územního plánu dané obce. Hodnotu půdy totiž vždy ovlivní, pokud obec plánuje směrem k pozemku rozšiřovat zastavěné plochy.
