Našli jsme ideální bydlení pro studenta, na co si dát pozor ve smlouvě?
Před podpisem nájemní smlouvy je zejména důležité si ověřit, že pronajímatel je skutečně vlastníkem bytu a je oprávněn s ním nakládat, a také zda byt není zatížen například exekucí nebo věcným břemenem. Všechny tyto údaje je možné zjistit z výpisu z katastru nemovitostí.
Dále je třeba věnovat pozornost výši nájemného i tomu, jaké další platby smlouva obsahuje (platby za energie a další plnění spojené s užíváním bytu), délce výpovědní doby nebo zda není ve smlouvě ustanovena smluvní pokuta.
Je majitel bytu oprávněn požadovat zaplacení kauce?
Pro pronajímatele je peněžitá jistota (kauce) určitou zárukou toho, že bude nájemné řádně placeno. Pokud si kauci mezi sebou nájemce a pronajímatel bytu ujednají, je to podle zákona možné, ale výše jistoty (kauce) nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
David Hron
|
Jak je to pak s vypořádáním kauce?
Vypořádání se provádí při skončení nájmu tak, že pronajímatel vrátí jistotu (kauci) nájemci a případně si započte, co mu nájemce dluží z nájmu nebo za jiná plnění s užíváním bytu. Odečíst si může také pohledávky na náhradu škody pro porušení povinností nájemce.
Na druhé straně má nájemce právo na úroky z jistoty (kauce) za dobu od jejího poskytnutí, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Zákon výslovně žádnou sazbu nestanoví, a tak není-li výše úroků sjednána přímo v nájemní smlouvě, je třeba vycházet z obecného pravidla, že v takovém případě se platí úroky v sazbě požadované za úvěry v České republice v době uzavření nájemní smlouvy. Na trhu se úrokové sazby úvěrů pohybují v poměrně širokém spektru např. již od jednotek až do desítek procent ročně. Pro předejití případným sporům proto doporučujeme, aby výše úroků z kauce byla sjednána přímo v nájemní smlouvě.
Na jak dlouhou dobu pronájem sjednat?
Obecně máte dvě možnosti, a to pronájem na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. V případě nájmu ujednaného na dobu neurčitou dojde ke skončení nájmu výpovědí jedné ze stran. Obecná výpovědní doba je tříměsíční, ale je možné si ujednat i kratší výpovědní dobu.
Studium je na pět let, je rozumné uzavřít smlouvu na celou tuto dobu? Co když se student po čase rozhodne ze školy odejít nebo ve studiu neuspěje?
Pokud by byl nájem bytu ujednán na pět let a došlo by k nucenému ukončení studia, obecně platí, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Bude záležet na okolnostech každého konkrétního případu, zda se toto pravidlo uplatní. Jako vhodné řešení lze navrhnout například sjednání nájemní smlouvy na kratší dobu s možností následného prodloužení, nebo sjednání možnosti výpovědi z důvodu předčasného ukončení studia.
Může pronajímatel zvýšit nájemné?
Jednostranné zvyšování nájemného zásadně není možné, ledaže by to bylo ve smlouvě výslovně sjednáno. Pokud si strany mezi sebou takové zvyšování nájemného neujednají a pokud zároveň nevyloučí možnost zvyšování nájemného, může pronajímatel nájemci zvýšení nájemného navrhnout.
Návrh musí být písemný, výše nově navrhovaného nájemného ale musí být srovnatelná s nájemným obvyklým v daném místě. Přitom platí, že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než dvacet procent. Pokud by s tím nájemce nesouhlasil, může se pronajímatel obrátit na soud, který o výši nájemného rozhodne.
Do bytu se stěhují tři kamarádi, majitel bytu ale chce sepsat jen jednu smlouvu. Jak to řešit se svými parťáky, aby se nestalo, že se po čase odstěhují a neuhradí nájemné?
Možnosti jsou dvě. Buď smlouvu uzavřou všichni nájemci, v takovém případě se jedná o tzv. společný nájem nebo smlouvu uzavře jen jeden nájemce a následně se pak dohodne s ostatními na vyrovnání.
V případě první varianty jsou práva každého ze společných nájemců plynoucí z nájmu bytu stejná, stejné jsou i jejich povinnosti. Nejsou vyjádřena žádným podílem, vyžaduje se shoda mezi těmito osobami o užívání bytu, který je předmětem společného nájmu. Není však vyloučeno, aby se společní nájemci dohodli na tom, že si upraví užívání konkrétního bytu tak, že každý z nich bude užívat určitou vymezenou část bytu, např. určitou místnost.
Z hlediska právní jistoty ale doporučujeme první variantu, protože se tím minimalizuje riziko, že se ostatní odstěhují a zbývající nájemce by musel vše platit sám.
Jak postupovat při předávání bytu?
Ideální je sepsat předávací protokol, který zaznamenává stav bytu v době jeho předání do pronájmu. V protokolu je třeba uvést identifikační údaje obou stran, označit nemovitost, která je předmětem nájemní smlouvy, její přesnou adresu, přehled místností a výměru.
V případě zařízeného bytu je nutné provést soupis nábytku i dalšího vybavení s uvedením informací o stavu, v jakém se nacházejí. Velmi důležitý je přehled veškerých případných vad, které by se při ukončení nájemní smlouvy a následném vyplácení jistoty (kauce) mohly jevit jako sporné. A užitečné je také zapsat stavy měřičů energií.
