Hypotéky jsou všeobecně považovány hlavně za úvěr na vlastní bydlení. Až 80 procent kupujících jsou však investoři. „Chci byt pro dceru,“ říkávají, když jdou na prohlídku. Ale v drtivé většině je to jen zakrývací manévr, aby snad někdo nezáviděl, že ho chtějí na investici.
Hypotéka je také dobrá u investičních nemovitostí, jako investiční páka. To znamená, že investor se nevydá zcela ze svých peněz, ale to, co si bere na hypotéku, má kryté jiným majetkem.
Investiční páka spočívá v tom, že úrokové sazby hypoték jsou výrazně nižší než inflace. Hypotéka stojí dnes tři procenta ročně, oficiální inflace narostla už přes pět procent. Ve skutečnosti bude reálně kolem 20 procent, navíc energie skokově zdražily až dva a půl krát.
Hypotéka na krev je hazard
Hypotéka je ale hazard, pokud si ji člověk bere takzvaně na krev. To znamená, že je závislý na jedné dobře placené práci a každý měsíc se modlí, aby nedostal výpověď, protože podobně placenou práci už nesežene. Na krev je, pokud nemá rodina hotovost pro případ, že někdo onemocní a ve skutečnosti žije z měsíce na měsíc.
Smysl nedává ani koupit si tři drahé byty na pronájmy na hypotéky, a myslet si, že je za pár let bez problémů zaplatí nájemníci.
Vladimír Brůna
 |
Nájmy nedávno o něco klesly, teď se zase o něco zvyšují, ale lidé v nájmech mají také své ekonomické limity, obzvláště ve světle enormně zdražených energií. Investiční byty stály na turistech a covid ukázal, jak je tento globální byznys zranitelný.
Někteří kupující investičních bytů je proto po krátkém čase zase prodali a koupili jiné. Zatím to vycházelo, protože ceny kvůli vysoké poptávce po bytech letěly vzhůru. Vydělat se tak dalo více než na nájemném.
Mnoho nemovitostí na dluh se může vymstít
Vlastní bydlení je jedno z nejlepších zajištění, hlavně na stáří. Lidé se oprávněně bojí inflace, takže nakupují byty, chalupy, pozemky. Ale nakoupit více nemovitostí na hypotéky v době, kdy má člověk královské příjmy, se může šeredně vymstít.
Automobilky zastavují výrobu, desítky dodavatelských společností proto rapidně snižují platy, někteří obchodníci s energiemi krachují. Manažerů bude brzy přebytek, a nedá se předpokládat, že by se šli přeškolit například na nedostatkové sádrokartonáře. Čest výjimkám.
Celkové zadlužení obyvatel vzrostlo na konci prvního pololetí meziročně o 253 miliard na 2,77 bilionu korun. Na tomto růstu se rekordními 252 miliardami podílel dluh z hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Za rok narostl o rekordních čtvrt bilionu korun.
Znamená to, že za první pololetí tohoto roku vzrostl více než v předešlých letech za celý rok. Na konci prvního pololetí přitom nesplácelo hypotéky a úvěry ze stavebního spoření pouze 12 tisíc lidí, o třetinu méně než o rok dříve. Klienti nespláceli pouze 0,34 % z toho, co si na hypotékách a úvěrech ze stavebního spoření půjčili. Vyplývá to z dat Bankovního a Nebankovního registru klientských informací provozovaných společností CRIF.
Do těchto registrů mimo jiné nahlíží každý hypoteční specialista v bance, když posuzuje žádost o hypotéku, respektive schopnost klienta splácet. V těchto registrech jsou víceméně všechny závazky každého z nás, včetně kontokorentů. A jde z nich potom také vyčíst veškeré problémy se splátkami. Z poctivě splácejícího se může přes noc stát hříšník, kterému už banka nepůjčí.
Hodnota peněz se řítí ze srázu
Jen za posledních pět let ceny nemovitostí vzrostly o zhruba 85 procent. Rostou ceny bytů, domů, pozemků, a ruku v ruce s tím objem půjčených peněz. Zhruba o polovinu ovšem klesla cena, za kterou si tyto peníze půjčujeme. Nízké úrokové sazby hypoték jsou sice příjemné, ale zároveň to ukazuje, jak moc padá hodnota peněz.
KOMENTÁŘ: Má smysl kupovat předražené byty? Trend se pomalu mění |
Centrální banky po celé Evropě zaplavily trh levnými penězi. Přefoukly hodnotu finančních aktiv. Z toho profitují hlavně nejbohatší lidé, pro střední třídu je nemovitost čím dál hůře dosažitelná. Je to výhodné pro toho, kdo má dostatek financí, který někde velice dobře zhodnocuje, a na nákup nového majetku s výnosem si půjčí levné peníze někoho jiného.
Před 20 lety si lidé brali dvakrát až třikrát dražší hypotéky než dnes na dvakrát až třikrát levnější nemovitosti. Sazby byly i přes sedm procent ročně. Řadový stometrový domek na východním okraji Prahy stál tři, tři a půl milionu korun, sedmiprocentní hypotéka ve výši 2,5 milionu korun vycházela ve splátkách na téměř devatenáct tisíc korun měsíčně. Dnes taková výše splátky odpovídá čtyřmilionové hypotéce, ovšem ten samý domek už stojí téměř třikrát více.
Normální cena hypotéky je kolem 5 % ročně
Hypotéka stála nedávno okolo 2 % ročně, teď jde pořád sehnat pod 3 %. Ceny pozemků vzrostly meziročně o 20 %, ceny bytů o 10 %. Ceny stavebních prací vzrostly o dvacet, třicet procent, materiálů ještě více.
Hypotéky jsou dlouhodobé úvěry, a jejich počáteční fixace bývá pouze krátkodobá, maximálně střednědobá. A to si mnozí žadatelé v okamžiku jejich sjednávání neuvědomují. Až skončí fixace, může být zle. Dlouhodobý průměr úrokových sazeb je pět procent.
Pro toho, kdo si vzal hypotéku tři miliony korun na 25 let při sazbě 2 % ročně, činila měsíční splátka 12 700 korun. Pokud se úrok změní na 5 % ročně, splátka se zvýší na 17 400 korun.
Otázka, zda se mohou vrátit pětiprocentní sazby, je samozřejmě spekulativní, ale ekonomika vždy fungovala a funguje v cyklech. Hypotéka je vždy běh na 15 nebo 20 let, přičemž fixace levných sazeb bývají na pět, sedm let.
Ceny nemovitostí byly před 20 lety z dnešního pohledu úžasně nízké. Ale v tehdejší realitě se tak rozhodně nejevily. V očích mnohých to byl obrovský závazek. V poměru k celkovému obřímu objemu půjčených peněz na hypotéky za celou dvacetiletou dekádu bylo případů selhání splácení relativně málo. Zatím situace vypadá dobře, ale je třeba se připravit na to, že Evropa stojí před velkým ekonomickým otřesem.
Mementem je krize z 20. let minulého století
Jsme zase ve 20. letech, jako před 100 lety, když přišla velká krize, a ekonomické cykly se, jak už dobře víme, opakují. To nezvrátí ani počítače, ani chytré sítě, chytré mobily, nebo chytré investiční programy. Spotřeba roste, zdroje jsou na hraně, všeho je moc a mnohého zase najednou málo.
Dobře se bude mít ten, kdo je schopen rychle dělat něco jiného než třeba včera, ať už hlavou, rukama nebo obojím. Ten, kdo má kolem sebe rodinu či přátele, na které je spoleh, a kdo si rozdělil úspory na více želízek. Něco v nemovitosti, něco v drahém kovu, něco v pozemcích. Pak zvládne i hypotéku, kterou koupil za dvě procenta a po pěti letech mu vyskočí na pět procent.
Klíčové jsou za všech okolností každoměsíční příjmy a jejich poměr k výdajům, ne výhry ve sportkách. Hypotéka je dobrý sluha, ale špatný pán. Aby se její splácení nestalo noční můrou, doporučuji mít připravené úspory alespoň na půl roku dopředu. Navíc bychom měli být příjmově flexibilní, abychom se nestali splátkovými hříšníky. To znamená být připravení na změnu práce, třeba i v úplně jiném oboru.
