V čem někteří žadatelé o hypotéku chybují?
V tom, že mnohdy začínají hledat banku, která by jim poskytla hypotéku, až v okamžiku, kdy mají vybranou konkrétní nemovitost ke koupi. To je ovšem příliš pozdě, může to přinést zbytečné komplikace. Například v tom, že žadatelé nesplní požadovaná kritéria a banka jejich žádost odmítne nebo mohou třeba získat nižší hypotéku, než původně očekával. Na hypotéku je proto potřeba se dopředu a důkladně připravit.
V jaké životní situaci není moc šancí získat hypotéku?
Banky posuzují u zájemců o úvěr řadu parametrů a jedním z nich je i zdroj příjmu. Hypotéku nezískají například zaměstnanci, kteří jsou ve zkušební nebo výpovědní době. Pokud tedy plánujete změnit zaměstnavatele, vyřiďte si hypotéku alespoň půl roku před plánovaným nástupem do nového zaměstnání.
V případě, že ještě nemáte vybranou konkrétní nemovitost, můžete využít hypotéku bez nemovitosti. Banka vám hypotéku neposkytne ani v případě, kdy máte pouze příjmy z dohody o provedení práce nebo dohody o pracovní činnosti. Důležité jsou příjmy z trvalého pracovního poměru.
Komplikace s uznáním příjmu mají i začínající podnikatelé, kteří ještě nepodávali na finanční úřad žádné daňové přiznání. Banka v tomto případě nemá odkud získat informace o stabilitě a výši příjmu. Pokud se chystáte podnikat, sjednejte si hypotéku v době, kdy ještě máte například pravidelný příjem ze zaměstnání.
Veronika Hegrová
 |
Po vypuknutí pandemie koronaviru banky prakticky zastavily poskytování hypoték podnikatelům i zaměstnancům z „rizikových“ oborů. Jednalo se například o pracovníky v cestovním ruchu, gastronomii, kultuře nebo výstavnictví, kteří po uzavření ekonomiky přišli o své pravidelné příjmy. Někteří zájemci o hypotéku pracující v těchto sektorech vyřešili situaci přechodem do „jistějších“ oborů.
Jak dosáhnout toho, aby banka poskytla co nejvyšší úvěr, který potřebuji získat na nákup nemovitosti?
Maximální výše poskytnuté hypotéky se odvíjí od výše vašeho příjmu. Pokud je více žadatelů o hypotéku, jejich příjmy se sčítají. Čím vyšší čistý příjem doložíte, tím více vám banka půjčí. Jako zaměstnanec nemáte příliš možností k navýšení příjmu. Průměrný výdělek však mohou navýšit například pravidelné či mimořádné prémie a odměny za práci vykonanou nad rámec vašich běžných pracovních povinností.
Více možností k navýšení příjmu mají drobní živnostníci a majitelé firem. Živnostník si může v daňovém přiznání navýšit základ daně například změnou způsobu uplatňování výdajů. Majitelé firem si mohou zase navýšit pravidelné odměny, ze kterých se odvádí sociální a zdravotní pojištění.
Co dalšího může ovlivnit rozhodnutí banky, kolik mi půjčí na pořízení vlastního bydlení?
Kromě příjmů se banky zajímají také o výši vašich stávajících finančních závazků. Na vyšší hypotéku dosáhnete tehdy, pokud ještě před podáním žádosti o hypotéku splatíte jiné úvěry a půjčky. Ale pozor. Do závazků se počítají i úvěry, které sice aktuálně nečerpáte, ale kdykoliv je můžete začít čerpat. Typickým příkladem jsou úvěrové rámce na kreditních kartách a sjednané kontokorenty na běžných účtech. Pokud tedy máte více kreditních karet, vyplatí se zrušit ty, které aktuálně nevyužíváte.
Většinou nepřekonatelnou překážkou na cestě k hypotéce jsou nesplacené závazky nebo dokonce exekuce. Než začnete vyřizovat úvěr na bydlení, ověřte si proto, že nemáte nesplacené dluhy. Pokud se ucházíte o hypotéku, je potřeba dávat si pozor i na řádné a včasné splácení všech stávajících finančních závazků.
Žadatel o hypotéku musí mít dnes i dostatečnou úsporu vlastních peněz. S jakým rizikem je třeba počítat?
V současné době banky poskytují hypoteční úvěry maximálně do 95 procent hodnoty zastavované nemovitosti. Z toho vyplývá, že musíte mít v okamžiku podání žádosti o hypotéku naspořeno minimálně pět procent z hodnoty kupované nemovitosti. Pokud banka odhadne kupovanou nemovitost například na tři miliony korun, musíte si z vlastních zdrojů připravit rovných 150 tisíc korun. Z vlastních úspor musíte pokrýt i případné provize realitní kanceláře. Její výše se nejčastěji pohybuje v rozmezí čtyř až šesti procent.
Dnes jsou banky v odhadech cen nemovitostí opatrnější. Může se stát, že banka ocení nemovitost na méně, než je požadovaná kupní cena. Rozdíl mezi kupní a odhadní cenou musíte rovněž pokrýt z vlastních úspor nebo bance přidat další zástavu.
Když chybí část vlastních úspor, jak situaci řešit?
Pokud nemáte naspořeno alespoň pět procent z odhadní hodnoty kupované nemovitosti, pokuste se požádat o finanční výpomoc rodinu. K dosažení potřebné výše hypotéky pomůže i zástava další nemovitosti. To znamená, že kromě kupované nemovitosti bude zastavena i další nemovitost. Se zástavou takové nemovitosti však musí její vlastník souhlasit. Pokud bude zástava pro banku dostatečná, je možné pomocí hypotéky financovat celou požadovanou kupní cenu nemovitosti.
Důležitým rozhodnutím je zvolit také optimální fixaci úrokové sazby. Sazby u hypoték nyní rostou. Podle odborníků mohou vystoupat až nad hranici 4 % i výše. V budoucnu však mohou opět klesnout. Jakou fixaci úrokové sazby je dobré zvolit?
Aktuální trh se velmi těžko predikuje, jsme v extrémním turbulentním vývoji. Většina bank srovnala nabídkové sazby na kratší i delší fixace, to znamená, že sazba na tříletý fix je někdy stejná jako na desetiletý fix. Osobně bych doporučila minimálně pětiletou fixaci, která přinese čas na zvrat opačným směrem, (tj. klesající úrokové sazby) a zároveň dá klientovi jistotu stabilní a neměnné splátky po dobu minimálně pěti let.
