Z Ruska kvůli válce na Ukrajině odchází mnoho firem. Vnímáte zvýšenou poptávku po komerčních nemovitostech v Česku, případě v regionu střední a východní Evropy (CEE)?
Ano, v celém CEE regionu vzrostla poptávka po kancelářských prostorách. Je to důsledek toho, že mnohé mezinárodní firmy stěhují své centrály z Ruska a Ukrajiny. Logickou volbou pro ně je tak zůstat v regionu střední a východní Evropy. Z toho nejvíce profituje Polsko a my. V Polsku je tato situace viditelnější, jelikož tam mají dlouhodobě vyšší neobsazenost než u nás.
U nás taková nabídka není?
U nás je poptávka po komerčních nemovitostech vysoká několik posledních let. A protože nabídka zůstává z mnoha důvodů omezená, tak nelze jednoznačně říci, že by dokázala reagovat na vyšší poptávku kvůli válce na Ukrajině. Tedy, že by se spolu se začátkem války zvýšila.
Válka na Ukrajině ale nese i rizika. A čím blíže Rusku, tím jsou větší. Ovlivňuje i to zdejší trh s komerčními nemovitostmi?
Válka samozřejmě vnesla na trh v regionu CEE prvek nejistoty. Anglosaští investoři se například z regionu pomalu stahují a umísťují svá aktiva mimo region. Na druhou stranu tuzemský kapitál se stává v regionu stále významnější a nahrazuje zahraniční kapitál.
Úplně konkrétním fenoménem je potom třeba vznik válečných klauzulí. Do smluvní dokumentace tak obchodní partneři vkládají odstavce, které říkají, že v případě vojenského napadení státu NATO obě strany automaticky odstupují z transakce. To je něco, co by vás ještě před třemi měsíci vůbec nenapadlo řešit.
Říkáte, že v regionu je zájem o kancelářské prostory. Ale co další komerční nemovitosti?
Už několik let je obrovský zájem o logistické areály, což z nich ovšem dnes udělalo velice drahé nemovitosti. Na druhém místě jsou obchodní centra. A jak jsem řekl, v poslední době opět výrazně roste zájem o kancelářské prostory.
Oproti Polsku není podle vás v Česku z hlediska komerčních nemovitostí dostatečná nabídka. Proč?
Česko nestíhá dodávat nové nemovitosti na trh tak rychle, jak by bylo třeba. Souvisí to s neochotou úřadů a nedostatečnou stavební legislativou. Nové projekty u nás nezřídka trvají přes 10 let. To je pro developery velice nekomfortní situace. A i proto mnoho z nich Českou republiku opustilo.
Problémy v regionu z tohoto pohledu máme jen my?
Situace podobná té naší je i na Slovensku. Aktuálně asi nejvíce ze situace těží Polsko, kde lze stále relativně levně nakoupit velice kvalitní, nové nemovitosti.
Kdy čekáte, že rychle rostoucí inflace akceleruje nájmy v komerčních nemovitostech?
Plně se projeví teprve na začátku příštího roku. Indexace nájmů je totiž nastavena na kalendářní roky. Avšak už teď jsou citelné rostoucí provozní náklady u komerčních nemovitostí. To platí zejména pro energie.
Máme čekat krachy pronajímatelů komerčních nemovitostí?
Inflace obecně zkomplikuje život všem. Pokud se skutečně plně projeví na zvýšení nájmů, tak to bude pro některé nájemníky možná fatální. Na druhou stranu, zdražuje se v podstatě úplně všechno kolem nás. Bylo by tak naivní si myslet, že zrovna nájemné bude jediná veličina, která „položí“ některé z nájemců.
Nahrál jste mi na otázku na zdražující financování. Spolu s úroky ČNB zdražují i úvěry. Jak toto řeší majitelé komerčních nemovitostí?
Komerční projekty v české koruně jsou dnes prakticky nefinancovatelné. Naprostá většina komerčních nemovitostí v našem regionu je však eurová. To má dnes dvě podstatné výhody: jednak je levnější financování a dále, pokud se korunový fond zajišťuje proti měnovému riziku, tak mu to přináší dodatečný výnos, který není zanedbatelný.
Inflace přímo doléhá i do stavebnictví, to znamená správy komerčních nemovitostí. Jak to je pro vás citelné?
Nás se zdražování ve stavebnictví dotýká při opravách a rekonstrukcích budov. Nepřímo pak napovídá, že nemovitosti by měly do budoucna opět o něco zdražit. Pokud nejsem schopen postavit novou nemovitost levněji než stávající nemovitosti, potom těžko může dojít k poklesu cen.
Tomáš Trčka
|
Jak to vypadá s letošní výkonností vašeho fondu?
Předpokládám velice podobnou výkonnost jako v minulém roce, tedy okolo šesti procent. Inflace se plně propíše do výkonnosti fondu až příští rok. Tam potom bude záležet na dalších faktorech, například na výši a dostupnosti bankovního financování.
Pokud bych se ptal na vaší strategii, chystáte nějaké nové akvizice?
Momentálně dokončujeme akvizici dvou velkých nemovitostí v Polsku a máme rozjednané projekty na Slovensku, kde se Trigea začala od dubna prodávat.
Kde se podle vás teď nabízejí nejlepší možnosti?
Velice žádaným trhem je teď Polsko. Nabídka nemovitostí je obrovská a ceny jsou stále rozumné. Spousta tuzemských fondů, včetně Trigey, se již dlouho dívá tímto směrem. Nedávno proběhla ve Varšavě transakce, kdy Google koupil kancelářskou budovu The Hub. Cena transakce byla okolo 600 milionů eur. Takže nejenom nemovitostní fondy se zajímají o polské nemovitosti.
A situace v Česku?
I u nás se stále dají najít zajímavé nemovitosti, ale je to čím dál tím těžší. Navíc pokud máme možnost nakupovat v zahraničí, tak se nám podaří nakoupit levněji.
