Bezúročná hypotéka? Žádný problém!

aktualizováno 
Líbil by se vám úvěr, který můžete splácet i třicet let a za nějž nezaplatíte bance téměř žádné úroky? Přesně takovým úvěrem může být hypotéka. V mnoha případech se totiž efektivní úroková sazba těchto úvěrů pohybuje pod hranicí půl procenta ročně!

Ať si již bereme jakýkoli úvěr, měli bychom si vždy důkladně spočítat, kolik nás vlastně půjčené peníze budou stát. Měli bychom se přitom rozhodně vyhnout tradičně používaným metodám součtu celkově zaplacených splátek, neboť tato suma má jen pramalou (ne-li žádnou) vypovídací hodnotu. Do nákladů na úvěr musíme započítat nejen zaplacené úroky, ale i nejrůznější poplatky a další vedlejší náklady s úvěrem spojené. Musíme zohlednit i hodnotu peněz v čase. Například tisíc korun zaplacených dnes na jednorázovém poplatku má přece zcela jinou hodnotu, než tisíc korun placených po stokorunách v příštích deseti letech.

 

U hypotečních úvěrů je nejlepším vyjádřením ceny půjčených peněz efektivní úroková míra. Oproti nominální úrokové míře zohledňuje i vedlejší náklady spojené s úvěrem a faktory, které náklady na půjčené peníze snižují. Těmi jsou v případě hypotéky zejména státní podpory v podobě státního finančního příspěvku a možnosti snížení daňového základu daně z příjmů o úroky zaplacené z hypotečního úvěru v daném období.

 

Efektivní úroková míra nám tedy říká, kolik za úvěr skutečně zaplatíme, a umožní nám porovnat i různé nabídky jednotlivých bank. Bohužel pro nás, zákazníky hypotečních bank, banky efektivní úrokovou míru u svých úvěrů nezveřejňují a vzhledem k obtížnosti výpočtu si ji většinou ani nespočítáme (tedy pokud nemáme po ruce finanční kalkulátor nebo alespoň MS Excel). Můžeme se tak obrátit třeba na finanční poradce, kteří by měli být schopni efektivní úrokovou míru spočítat.

 

Kolik nás tedy hypotéka stojí?

 

Hypoteční úvěr za úrokovou sazbu dvě, jedno, ale i nula procent není žádnou fikcí. Bankami nabízené nominální úrokové sazby se v současné době pohybují od tří a půl procenta u některých speciálních nabídek (kombinace s kapitálovým životním pojištěním, sazby vázané na PRIBOR apod.) až po standardně poskytovaných pět až sedm procent u klasických hypotečních úvěrů. Při přepočtu na efektivní úrokovou míru musíme vzít v úvahu, že tuto sazbu můžeme snížit v současné době o následující položky:

  • u každého hypotečního úvěru máme nárok na snížení daňového základu pro výpočet daně z příjmů o skutečně zaplacené úroky z hypotečního úvěru až do limitu 300 tisíc korun ročně,
  • za určitých podmínek můžeme odečíst od úrokové sazby dva procentní body – taková je výše úrokové dotace státní finanční podpory hypotečních úvěrů na starší nemovitosti pro žadatele mladší 36 let,
  • musíme zohlednit i míru inflace – drtivá většina hypoték je splácena pravidelně konstantními splátkami, jejichž reálná hodnota v čase s růstem cenové hladiny klesá. Například dnešní splátka hypotéky ve výši sedm tisíc korun bude totiž za dvacet let stejnou hodnotu, jako má dnes necelých čtyři a půl tisíce. Můžeme zde vynechat zohlednění případné změny výše splátek při změně úrokové sazby na konci období fixace, neboť se bude nejspíše jednat o nevýznamnou částku.

Efektivní úrokovou míru tedy spočteme pro dva hypotetické příklady.

Uvažujete o hypotečním úvěru? Srovnejte si nabídky jednotlivých bank v naší přehledné sekci hypoték!

 

Řekněme, že dobře situovaná rodina chce stavět rodinný dům a k financování záměru jí chybí 1,5 milionu korun. Vzhledem k tomu, že požaduje co nejnižší měsíční zatížení, zvolí splatnost úvěru 30 let. Banka nabídne úrokovou sazbu 5,2 procenta ročně a k úvěru se nevztahuje státní finanční podpora, neboť bude použit na vznik nové bytové jednotky. Příjmy hlavního žadatele o hypotéku se pohybují v daňovém pásmu 32 procent. Jaká bude skutečná nákladovost úvěru vyjádřená efektivní úrokovou mírou?

 

Položky ovlivňující efektivní úrokovou míru

Vývoj efektivní úrokové míry při zahrnutí jednotlivých položek

Nominální roční úroková míra

5,2 %

Poplatek za vyřízení hypotečního úvěru

9 500 Kč

5,26 %

Vedení úvěrového účtu měsíčně

110 Kč

5,38 %

Další náklady spojené s úvěrem placené jednorázově na počátku splácení

10 000 Kč

5,44 %

Státní finanční podpora

0 %

5,44 %

Sazba zdanění příjmů

32 %

3,77 %

Průměrná roční míra inflace

2,5 %

1,26 %

 

V druhém případě se dostaneme s efektivní úrokovou mírou ještě níže, neboť přiznáme žadatelům o hypoteční úvěr nárok na státní finanční podporu. Řekněme tedy, že si chtějí půjčit půl milionu korun na koupi staršího bytu, úroková sazba činí opět 5,2 % ročně a splatnost úvěru činí tentokrát 10 let (to je maximální doba, po kterou je dvouprocentní státní finanční podpora vyplácena). Příjmy žadatelů se pohybují v daňovém pásmu 25 %.

 

Položky ovlivňující efektivní úrokovou míru

Vývoj efektivní úrokové míry při zahrnutí jednotlivých položek

Nominální roční úroková míra

5,2 %

Poplatek za vyřízení hypotečního úvěru

9 500 Kč

5,62 %

Vedení úvěrového účtu měsíčně

150 Kč

6,23 %

Další náklady spojené s úvěrem placené jednorázově na počátku splácení

5 000 Kč

6,45 %

Státní finanční podpora

2 %

4,47 %

Sazba zdanění příjmů

25 %

3,61 %

Průměrná roční míra inflace

2,5 %

1,11 %

 

Uvedené výpočty nejsou rozhodně reklamou hypotečním bankám. Pro ty jsou hypotéky velmi výhodným obchodem (dobré zajištění těchto úvěrů ústí ve velmi nízkou delikvenci – vždyť kdo by se nechal při nesplácení úvěru vystěhovat z domu na ulici). Spíše upozorňují na to, že peníze z hypotečního úvěru jsou opravdu velmi levnými penězi alespoň do té doby, dokud je bude podporovat stát.

 

Necháte si líbit úvěr za jedno procento ročně, nebo jsou podle vás hypotéky stále příliš drahé? Je podle vás lepší nakupovat nemovitost na úvěr i v případě, kdy si můžete dovolit koupi za hotové?

 

 

Autor:

Nejčtenější

Naspořil 400 tisíc a zkusil podnikat. Už má 260 zaměstnanců a míří výš

Praha,24.10.2018, Petr Palas, SPECIÁL PRO IDNES, FOTO MAFRA DAN MATERNA

Petr Palas začal při studiích na vysoké škole pracovat. Sbíral zkušenosti a střádal vydělané peníze. Pak založil v Brně...

Zlomila si nohu v Alpách. Stálo to 355 tisíc korun

ilustrační snímek

Poranění kolenních vazů, zlomeniny končetin, zranění pánve, břicha a hlavy jsou nejčastější úrazy, které se stávají při...

Nejčastější triky obchodníků: jak je rozpoznat a nesednout jim na lep

Ilustrační snímek

Každému se může stát, že si koupí něco, co nemá hodnotu. A nemusí jít přímo o nákup u „obchodníků s teplou vodou“....

Zdražování pojistného se řidičům nelíbí, pojišťovny se proto snaží

Pojišťovny vědí, že klienti nesou zdražování nelibě, proto se snaží v povinném...

Asistenci zavoláte jedním zmáčknutím tlačítka. Na mobilu sledujete, jak k vám jede odtahové auto. Technik vám hned při...

Lidé bez práce volí raději brigádu, nově je v kurzu mikrozaměstnávání

Největší zájem je o administrativní výpomoc nebo kvalifikovanou brigádu v...

Pracovní trh aktuálně nabízí téměř 320 tisíc volných pozic, přesto je v České republice stále přes 200 tisíc lidí bez...

Další z rubriky

Nezaviněná autonehoda v cizině? Povinné ručení vám mnohdy nepomůže

Ilustrační snímek

Zažila to řada českých řidičů. I když autonehodu na evropských silnicích nezavinili, škodu nakonec uhradili ze svého,...

Cestovní pojištění: kličky, kvůli nimž nemusí pojišťovna platit

Ilustrační snímek

Pojistka je zaplacená, a tak hurá na cesty. Jenže pozor. Pojištění je užitečné, jen je potřeba, abyste dodržovali...

Co řeší profesionální sportovec: jak se pojistí a finančně zajistí

Ilustrační snímek

Profesionální sport nejsou jen slavná vítězství, ale i hořké prohry a mnoho zdravotních rizik. Kariéra profesionálního...

Zpověď zklamaného bitcoinového nadšence a pokrytectví jeho kolegů

Zpověď zklamaného bitcoinového nadšence a pokrytectví jeho kolegů

Kurzy.cz Michael J. Casey je členem vedení serveru CoinDesk a je členem výzkumného týmu zabývajícího se blockchainem na Digital ...

Najdete na iDNES.cz