Shrňme tedy faktory, které jsou pozitivní z hlediska růstu cen nemovitostí:
- volný pohyb zboží, kapitálu a pracovních sil přes hranice země
- nadprůměrný růst HDP doprovázený přílivem zahraničního kapitálu
- velká ochota bank poskytovat investiční a hypotéční úvěry
- neexistence autonomní měnové politiky doprovázená nižšími úrokovými sazbami (například z důvodu členství v měnové unii) a z toho plynoucí nižší úrokové sazby, než jaké by teoreticky (podle Taylorova pravidla, viz odstavec 3.2 Ekonomická logika inflace, úrokových měr a hospodářského růstu) odpovídaly ekonomickým podmínkám země
- případně z jiných důvodů volná měnová politika domácí centrální banky, která není z nejrůznějších důvodů ochotna či schopna účinně potlačit inflaci.
Ve prospěch růstu cen nemovitostí ovšem výrazně působí pouze kombinace těchto faktorů. Například volný pohyb zboží, práce a kapitálu může být naopak negativním faktorem, pokud kapitál nesměřuje do ekonomiky, ale odplývá do zahraničí. Samotný růst HDP sice v zásadě stimuluje ceny nemovitostí, avšak ne vždy a všude: záleží na dalších okolnostech, což je zřetelné na příklad Hongkongu.
Charakter malé a extrémně otevřené ekonomiky je hlavním důvodem tradičně vysoké volatility hongkongského trhu nemovitostí. Totéž platí i pro volatilitu akciového indexu Hang Seng. Velká část hodnoty hongkongských akciových společností ostatně spočívá v budovách a pozemcích, realitní a developerské společnosti vždy měly značný podíl na kapitalizaci hongkongské burzy. Vývoj cen akcií je tedy v Hongkongu poměrně velmi výrazně ovlivňován děním na místním trhu nemovitostí.
Jestliže shrneme faktory, které jsou mimořádně negativní z hlediska cen nemovitostí, dostaneme následující soubor podmínek:
- volný pohyb zboží, kapitálu a pracovních sil přes hranice země
- podprůměrný růst HDP doprovázený odlivem kapitálu
- velmi nízká ochota bank poskytovat investiční a hypotéční úvěry
- neexistence autonomní měnové politiky (například z důvodu členství v měnové unii) a z toho plynoucí vyšší úrokové sazby, než jaké by teoreticky (viz Taylorovo pravidlo) odpovídaly ekonomickým podmínkám země
- případně z jiných důvodů přísná měnová politika domácí centrální banky, zejména za situace, kdy se centrální banka rozhodla potlačit inflaci.
 |
Koncem roku lidé řeší spíš Vánoce než daňová přiznání. A v březnu se pak rmoutí nad vysokými daněmi. Zbytečně. |
Pozorný čtenář si jistě povšiml, že první skupina faktorů charakterizuje období mimořádného ekonomického růstu, zatímco druhá skupina je typická pro období hospodářské recese. Bývá obvyklé, že recese nastává po čase růstu; je pouze otázkou, jak bude dlouhá a jak hluboká. Ekonomie bohužel neposkytuje takové nástroje pro předpovídání výkyvů růstu HDP, které by byly použitelné v investiční praxi.
Je rovněž důležité si uvědomit, že reálný ekonomický růst není jedinou a často ani hlavní příčinou růstu cen nemovitostí (a cen obecně). Hlavní příčinou je růst objemu peněz v ekonomice. Růst peněžní zásoby je sice častým průvodním jevem růstu HDP (zvláště v malých otevřených ekonomikách), ale tato spojitost se neuplatňuje vždy. Existují příklady neinflačního hospodářského růstu, stejně jako období všeobecného růstu cen zboží (a nemovitostí), která byla doprovázena ekonomickou stagnací či dokonce poklesem.
Česká republika
Může „irský efekt“ růstu cen nemovitostí nastat i v podmínkách České republiky? Ano, může. Již se tak ostatně stalo v průběhu 90. let, kdy značné množství reemigrantů, zahraničních manažerů, odborníků, podnikatelů a zřejmě i mafiánů hledalo bydlení na odpovídající úrovni. Jejich solventnost byla na zcela jiné, o jeden či dva desítkové řády nad hladinou obvyklou mezi obyvateli České republiky. Zřejmě ještě významnější roli též sehrála nově vzniklá vrstva bohatých podnikatelů, kteří již nechtěli více bydlet v panelácích.
Tehdejší cenová úroveň realizovaných transakcí byla v porovnání se „západními“ cenami nemovitostí podstatně nižší. Ceny kvalitních rezidenčních nemovitostí, zejména v Praze a v jiných atraktivních městech, přirozeně vylétly závratným tempem. Růst byl umocněn přílivem zahraničního kapitálu a zároveň skutečností, že solventnější domácí investoři tehdy téměř neměli k dispozici jiný typ investice odolný vůči inflaci – s výjimkou cizích měn, které však nesly jen malé úroky a jejichž kurs se vzhledem ke koruně dlouho nevyvíjel příznivě.
Tento růst cen podmíněný fundamentálními změnami české ekonomiky měl za následek o to větší objem spekulativních investic plynoucích do českých nemovitostí. Nezanedbatelná část atraktivních domů v historické části hlavního města ve vlastnictví Italů a karlovarské domy vlastněné z velké části ruskými investory jsou viditelným dokladem tohoto vývoje. V Praze a v jiných větších městech dokonce rostly i ceny panelákových bytů, protože kvalifikovanější pracovníci začali hromadně migrovat za prací z regionů s vysokou nezaměstnaností do přirozených ekonomických center země.
V druhé polovině 90. let se ukázalo, že plošný růst cen prakticky všech nemovitostí byl do značné míry – ačkoli ne zcela – spekulativní bublinou. Ceny bytových nemovitostí (zejména na nižším konci kvalitativního spektra) se stabilizovaly nebo poklesly, protože přestaly být v souladu s ekonomickou úrovní země a s úrovní příjmu jejích obyvatel. Nabízí se samozřejmě otázka, jaký bude trend třetího tisíciletí, zejména v souvislosti s možným členstvím České republiky v Evropské unii.
Ceny českých nemovitostí a Evropská unie
 |
Jak investovat do nemovitostí v malém? Nejvýkonnější realitní fond + 40 % za rok. |
Tato úvaha je správná pouze do jisté míry. Zdánlivě jednoduchá úměra je totiž založena na předpokladu, jehož splnění není zcela samozřejmé. Jde o předpoklad rychlého hospodářského růstu výrazně nad úrovní běžnou v EU. Je vyloučeno, aby například ceny bytových nemovitostí rychle rostly, aniž by tento růst byl doprovázen odpovídajícím růstem mezd. Je to možné pouze výjimečně, v nejvyšším cenovém pásmu bytových nemovitostí, ovšem pouze za předpokladu, že odměny manažerů nadále porostou na evropskou úroveň. Ze zřejmých důvodů není dlouhodobě možné, aby výše nájmů (a tedy ceny nemovitostí, které jsou výší nájmů determinovány) dosáhly hodnot nedostupných větší části veřejnosti.
Není ani možné, aby ceny kancelářských a průmyslových nemovitostí vzrostly na evropskou úroveň, aniž by došlo k podobnému růstu tržeb a zisků českých firem (anebo českých poboček zahraničních firem). V některých speciálních segmentech trhu však k vyrovnání cen s EU již došlo. Společnost Healey & Baker zpracovala v roce 2000 studii o cenách skladových a logistických prostor v Evropě. Ukázalo se, že přinejmenším v této oblasti jsou nájmy z českých nemovitostí (vyjádřené v DEM) plně v souladu s evropským průměrem, dokonce zhruba 10 % nad úrovní Rakouska. Produktivita společností, které tyto nemovitosti využívají (jde především o mezinárodní spediční firmy) je na evropské úrovni, takže stav ukončené cenové konvergence je plně opodstatněný.
Je však málo pravděpodobné, že by české mzdy mohly v dohledné budoucnosti dosáhnout západní úrovně. Rozhodně k tomu nedojde inflační cestou. Česká národní banka (dokud bude nezávislá a dokud koruna zůstane vně Evropského měnového systému) by takovýto vývoj nedovolila. Růst objemu peněz v ekonomice by vedl k přísnější měnové politice, ke zvýšení úrokových sazeb, a tím i k poklesu hodnot dlouhodobých investic – včetně nemovitostí.
Existuje proto jediný myslitelný scénář, který by umožnil rapidní průměrný růst cen českých nemovitostí: rychlý růst produktivity a hrubého domácího produktu. Pokud by Česká republika vstoupila do EU na své současné ekonomické úrovni, poptávka po českých nemovitostech by se pravděpodobně poněkud zvýšila v důsledku živějších kontaktů se zeměmi Unie. Tím by zřejmě také vzrostly ceny nemovitostí, avšak pouze výběrově a v menší míře, než mnozí investoři nyní očekávají. V ekonomice, kde se hrubý domácí produkt a průměrné mzdy vyjádřené v markách či eurech pohybují zhruba na jedné pětině hodnot obvyklých v zemích EU, není realistické očekávat, že by ceny nemovitostí rychle dosáhly „západních“ hodnot.
Budoucí vývoj cen českých nemovitostí tedy není funkcí doby, která zbývá do data vstupu naší země do EU, nýbrž závisí především na rychlosti růstu reálného HDP. Rovněž datum plnoprávného členství ČR v Evropské unii v první řadě závisí na růstu HDP, protože EU nebude mít zájem přijímat chudé východoevropské státy do té doby, než z nich budou alespoň středně bohaté východoevropské státy. Spekulace na růst cen českých nemovitostí po vstupu do EU jsou tedy ve skutečnosti sázkou na rychlost růstu české ekonomiky bez ohledu na konkrétní datum vstupu do Unie. Vyplatí se tato sázka či nikoli? To ukáže pouze čas.
|
Ukázky z knihy | |
reklama
Úryvek je z knihy "Investiční strategie pro třetí tisíciletí, 4.rozšířené vydání" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Naučte se investovat, 2. rozšířené vydání
Investování pro začátečníky
Finanční matematika pro každého, 5.vydání
