I přes všechna protivenství zájem o nemovitosti je. Developer, který staví bytové domy ve středočeském Kolíně, tvrdí, že nový projekt mu lidé rozebrali pod rukama, a následující etapu výstavby plánuje prodávat dráž. Stometrový byt přitom v současné etapě výstavby vychází na 5,5 milionu korun. Takové peníze už většina lidí naspořené nemá, a tak je řešením právě hypotéka. Klienti někdy přicházejí do bank s nereálnými představami, některé z nich by se daly nazvat dokonce až naivními. Na co se připravit, když jdete žádat o hypotéku?
Deset procent ze svého
Před koronavirovou epidemií platilo, že banka podle regulí ČNB půjčí jen tomu, kdo dá dvacet procent ze svého. Nyní ČNB uvolnila limity tří úvěrových ukazatelů pro posuzování žádostí o nové hypotéky. Pro její získání budou stačit úspory ve výši 10 procent hodnoty nemovitosti, místo dosavadních 20. Zmírnilo se také omezení měsíční splátky. Ukazatel DTI, tedy poměr výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr, ČNB zrušila.
Jenže i tady můžete narazit. Kupujete dům za tři miliony, máte našetřeno 300 tisíc korun. A pak přijde odhadce banky, určí cenu domu jen na dva a půl milionu korun. Z nich vám banka půjčí 90 procent, tedy 2,25 milionu korun. Přidáte vlastních 300 tisíc korun a máte 2,55 milionu. Schází vám tedy 450 tisíc. To, že kupní cena domu je vyšší, než jakou určil odhadce, hraje proti vám. Musíte buď přidat další peníze, nebo sehnat do zástavy ještě jinou nemovitost.
Půjčit si na vlastní podíl?
Nemáte dost naspořeno, ale napadlo vás, že vlastně máte stavební spoření. Dá se toho nějak využít? Dá a nedá. Pokud máte smlouvu déle než šest let, můžete ji vypovědět, po třech měsících výpovědní lhůty dostanete naspořené peníze a můžete si s nimi dělat co chcete.
Pokud by takto naspořených peněz bylo málo (nebo pokud spoříte kratší dobu), možná by vám pomohl úvěr ze stavebního spoření? Nepomohl! Půjčky se totiž sčítají a na vlastní podíl si nemůžete půjčit u jiné finanční společnosti. Pochopitelně, pokud vám půjčí příbuzní či přátelé, banka to řešit nebude.
Nemovitost zastavíte jen jednou
Jste mladí a uvažujete o tom, že byste využili podpory od státu a vzali si zvýhodněnou půjčku, která je aktuálně za 2,25 procenta ročně? Taková půjčka je určena mladým do 36 let pečujícím o dítě do 15 let. Má však jistá omezení – kupujete-li byt, musí se plochou vejít do 75 m², rodinný dům do 140 m². Ale hlavně, pokud půjčka převyšuje 500 000 korun, musíte dát nemovitost do zástavy.
Protože je však horní hranice poskytnuté půjčky u domu dva miliony a u bytu 1 200 000 korun, pravděpodobně vám půjčka od Státního fondu rozvoje bydlení nebude stačit. Kdybyste chybějící peníze chtěli doplnit hypotékou, neměli byste zas nemovitost do zástavy. U půjčky do 500 000 korun fondu stačí, když budete mít ručitele.
Druhá nemovitost do zástavy nemůže být „kůča“
Když bance nestačí do zástavy kupovaná nemovitost, můžete přidat další, pokud ji máte. Nebo jsou ochotni zastavit dům či byt třeba vaši rodiče. Funguje to takto:
- Kupujete byt za 3 miliony.
- Potřebujete vlastní podíl 300 000 korun (10 procent), ale nemáte ho.
- Vaši rodiče přidají do zástavy byt za další 3 miliony.
Nyní máte do zástavy nemovitosti v hodnotě 6 milionů, půjčujte si polovinu, banka už nebude mít s vaším vlastním podílem problém.
Pokud máte štěstí a někdo z rodiny je ochoten riskovat nemovitost s tím, že ji zastaví proti vaší hypotéce, pamatujte jen na to, že banka do zástavy přijímá takové nemovitosti, které by případně mohla snadno prodat. Pokud by měla do zástavy přijmout například chatu, nemohlo by jít o polorozbořený sroubek v trampské osadě, ale o podstatně luxusnější stavení.
Příjmy musíte doložit
Abyste získali dobrou sazbu, musíte bance doložit příjmy. Když podnikáte, musí to být daňové přiznání. Když jste zaměstnaní, pak potvrzení od zaměstnavatele. Nesmíte přitom být ve zkušební době ani ve výpovědní lhůtě a ani nesmíte pracovat na dobu určitou (tady banky někdy tolerují dobu určitou na období delší než rok). Nefunguje tedy to, že nastoupíte do práce, získáte dobrou mzdu a hned si může koupit byt na úvěr. Je třeba, aby bylo jasné, že váš příjem neskončí v rámci zkušební doby.
Existují i hypotéky bez doložení příjmů. Mají však horší úrokové sazby a navíc, banka nepůjčí 80 procent hodnoty nemovitosti, ale maximálně polovinu.
Úroková sazba je roční
To je perlička na závěr, ale bankéři se s tím občas setkají a musí klientům vysvětlovat, že úroková sazba je roční. Pokud jste si tedy vypočetli, že 1 000 000 x 2,4 procent = 24 000 korun, a tak si tu hypotéku klidně vezmete, protože vám to přijde levné.
Zopakujte si ale základy matematiky. Procenta se počítají z nesplacené částky, ale každý rok. U milionové hypotéky s uvedenou sazbou, kterou byste spláceli 10 let, byste navíc zaplatili přes 125 000 korun. S výší částky a hlavně s délkou splácení zaplacené úroky pochopitelně rostou.
