Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Byt jako zajímavá investice: záleží na lokalitě

aktualizováno 
Koupit byt jako investici a pronajímat ho se může jevit jako dobrá investice. Je však třeba pečlivě vybrat lokalitu. V Praze se cena bytu nezaplatí ani za 24 let, zato v Mostě je investice "zpět" za necelých 10 let.
(ilustrační snímek)

(ilustrační snímek) | foto: Profimedia.cz

Investice do nemovitostí je širokou veřejností pokládána za bezpečnou, jistou a výnosnou. Tyto "mýty" podporují developeři a realitní makléři, jejichž hlavním cílem je prodat - a za co nejvyšší cenu. Otupeny byly až v minulém roce v souvislosti s růstem potíží na hypotečním a realitním trhu - přesto v myslích lidí zůstávají.

Skutečnost je taková, že na investici do nemovitosti je nutné pohlížet jako na kteroukoli jinou investici - z pohledu nákladů, návratnosti a ceny peněz. Má samozřejmě svá specifika, jako ostatně snad každá investiční příležitost. Pokud dnes koupíte nemovitost, nemusí vám přinášet pravidelné platby, které pokryjí veškeré náklady jejího pořízení a správy - pokud očekáváte, že vzroste její cena.

Náklady spojené s pronájmem nemovitosti nesouvisí pouze s jejím pořízením. V průběhu životnosti domu či bytu je potřeba pamatovat na opravy a udržování, rekonstrukce apod. Jinak po dvaceti letech sice zjistíte, že hypotéka na byt je splacena, ale že si rovnou můžete vzít novou na jeho opravu.

Odhlédněme nyní od možného výšení či snížení ceny bytů a nájemného v následujících letech. Podívejme se, které lokality se zdají být perspektivní na základě současných cen.

"Návratnost" nejdražších bytů

Realitní makléři s oblibou říkají: "Lokalita, lokalita, lokalita." Chtějí tím říci, že byty v dobrých lokalitách neztrácejí na ceně. To sice částečně potvrdily též únorové statistiky, které vykázaly růst průměrných cen bytů v Praze za poslední čtvrtletí v kladných číslech, když celkově na trhu docházelo spíše k poklesu, ale tato stabilita je vykoupena mnohem nižším výnosem.

Návratnost ceny bytů v nejdražších lokalitách

Město Cena bytu
(v tis. Kč)
Nájemné
únor (v Kč)
Počet nájmů do ceny bytu Počet let do zaplacení ceny bytu
Praha  3 205  11 084  289  24,1
Brno   2 170  8 704  249  20,8
Beroun   2 079  8 296  251  20,9
Hradec Králové   2 063  6 868  300  25,0
Kladno   2 001  8 432  237  19,8
Karlovy Vary   1 994  7 140  279  23,3
Benešov   1 975  8 432  234  19,5
Mladá Boleslav   1 794  8 364  214  17,9
Plzeň   1 791  7 276  246  20,5
Pardubice   1 764  7 140  247  20,6
 Zdroj: Institut regionálních informací; vlastní výpočty Hypoindex.cz    
I mezi desítkou nejdražších lokalit jsou místa, kde lze z nájemného "zaplatit" byt za méně než 20 let. Naopak extrém představuje Hradec Králové s 25 lety následovaný Prahou s 24,1 rokem.

"Návratnost" nejlevnějších bytů

U opačného cenového pólu je situace zcela odlišná. Tam, kde návratnost u nejdražších bytů začíná (Mladá Boleslav, 17,9 roku), tam u nejlevnějších bytů končí (Prachatice, 17,3 roku). Důvod je prostý - zatímco rozdíly v cenách bytů jsou značné, rozdíly v nájemném tak velkých odchylek nedosahují.

 Návratnost ceny bytů v nejlevnějších lokalitách

Město Cena bytu
(v tis. Kč)
Nájemné
únor (v Kč)
Počet nájmů do ceny bytu Počet let do zaplacení ceny bytu
Most  656 5 712  115  9,6
Teplice 694  5 712  121  10,1
Chomutov 730  5 644  129 10,8
Semily  816  4 216  194  16,1
Bruntál 902  4 420  204  17,0
Děčín  955  4 828 198  16,5
Ústí nad Labem 959  5 984 160  13,4
Sokolov  983  4 828  204  17,0
Česká Lípa  984 6 800 145  12,1
Prachatice 989 4 760 208  17,3
Zdroj: Institut regionálních informací; vlastní výpočty Hypoindex.cz  
Prudký růst cen bytů v Teplicích v uplynulém roce posunul toto město na druhou příčku. Přesto lze v Teplicích stále zaplatit byt z nájemného za 10 let a 1 měsíc. Nejperspektivnějším městem se stal Most, kde se investice do bytu vrátí za 9 let a 7 měsíců.

S hypotékou nepronajímejte

Při zvažování investice je důležité počítat také s cenou peněz. Tu v případě investic do nemovitostí můžeme aproximovat úrokovou sazbou hypotéky. A chceme-li zahrnout alespoň určitým způsobem návratnost investice, můžeme při jisté dávce zjednodušení porovnávat nájemné se splátkou hypotéky.

Pro člověka, který chce koupit byt na hypotéku za účelem jeho pronájmu, není současné situace příliš optimistická. Pokud nenalezne podprůměrně drahý byt a nepronajme ho za nadprůměrný nájem, nemá příliš šancí ani na poplacení splátek hypotéky. Jedině u nejlevnějších lokalit by pomohlo prodloužení splatnosti na 30 let.

Stejně tak pro člověka, který si cenu peněz váží alespoň na úrovni současné úrokové sazby hypoték a chce dosáhnout návratnosti investice do 20 let, možnost investování do rezidenčních nemovitostí nejspíš příliš nezaujme. Samozřejmě, za současných podmínek. Pokud očekává další růst cen nemovitostí nebo nájemného, může se celá situace změnit.

Jediné, kam se vyplatí za současných podmínek a daných předpokladů investovat, jsou Most, Teplice a Chomutov. Navíc se vesměs jedná o lokality, kde v minulém roce docházelo k nejvyšším růstům cen nemovitostí i nájemného. Z minulého růstu sice nelze vyvozovat vývoj v budoucnosti, nízká hladina cen nemovitostí a zlepšující se životní podmínky hovoří ve prospěch dalšího růstu.

Riziko, na které se zapomíná...

Jedním z rizik, na která lidé velmi často zapomínají před investicí do nemovitostí, souvisí s nájemníky. Nájemníci přicházejí a odcházejí a je nutné v kalkulacích počítat s neobsazeností bytu. Navíc zdaleka ne všichni nájemníci platí nájemné včas a řádně - a byť lze dlužné nájemné vymáhat, úspěšnost nemusí být zdaleka stoprocentní.

Více informací a přehledných tabulek naleznete na Hypoindex.cz.

Autor:



Nejčtenější

Odeslal 30 tisíc na chybný účet. Už dva roky čeká na vrácení

Ilustrační snímek

Možná už se vám někdy stalo, že jste se spletli v čísle účtu, kam jste poslali peníze. Možná jste měli štěstí, že šlo o...

Nechceme programátory tady, my jim práci přivezeme, říká manažer ajťáků

Lukáš Zrzavý

Sehnat nové zaměstnance jim prý nečiní velký problém. V době, kdy je trh práce vyčerpán a většina firem marně pátrá po...



PENÍZE 2038: Euro v Česku nebude a hotovost jen okrajově, míní experti

(Ilustrační snímek)

Když se řekne peníze, určitě si umíte spočítat, kolik jich máte, jak s nimi nakládáte a co pro vás znamenají. Ale...

Nežeň se, do důchodu času dost. Jak se vyhnout zklamání z nové práce

Ilustrační snímek

Nastupujete do prvního zaměstnání, těšíte se na kolegy, pracovní náplň a vhod přijdou i peníze pravidelně na účtu....

Podnikáte? Zabezpečte osobní údaje. Poradíme, jak na GDPR

Ilustrační snímek

Nejen podnikatelé jsou v panice. Stejně tak třeba party místních hasičů, kluby aktivních důchodců či útulky pro psy se...

Další z rubriky

Hypotéky opět zdražují, sazba pod dvě procenta je nejspíš minulostí

Ilustrační snímek

V prosinci 2017 úrokové sazby u hypotečních úvěrů znovu rostly. Hypoteční rok 2017 byl zakončen průměrnou úrokovou...

Odborník: Družstevní bydlení oživuje, má dnes řadu výhod včetně ceny

Ilustrační snímek

V 80. letech minulého století bylo běžné bydlet v družstevním bytě. Dnes je to podle mnohých přežitkem. Bytová družstva...

KOMENTÁŘ: Investiční nemovitost je nová past na důvěřivce

Martin Mašát

Z většiny článků o nemovitostech vyplývá, že kdo nyní nekoupí byt či dům jako investici, okrádá rodinu. Ale ceny bytů...

Peníze mají být na jednom místě, říká Aleš Michl

Peníze mají být na jednom místě, říká Aleš Michl

Kurzy.cz Zdroj: ČRO Radiožurnál | 20.4.2018 | 17:06 | Pořad: Dvacítka Radiožurnálu Jan MOLÁČEK, moderátor -------------------- Z...

Najdete na iDNES.cz