V tuto chvíli nemám v úmyslu přidávat polínko do velmi aktuálního sporu mezi družstevním a osobním vlastnictvím bytu. Cílem následujících řádků je seznámit čtenáře s riziky plynoucími z členství ve společenství vlastníků. Členství ve společenství vlastníků má vždy podstatně osobnější charakter než kupříkladu členství v bytovém družstvu. Bylo by tedy velmi riskantní se o dění uvnitř společenství nezajímat. Pojďme ale krok po kroku.
Asi není třeba zdůrazňovat fakt, že byt nikdy neexistuje samostatně, nýbrž je vždy součástí domu. Bytů v rámci jednoho domu může být pět, šest či několik desítek. Vlastní bytové jednotky patří zpravidla fyzickým osobám – občanům, avšak nijak výjimečné nejsou ani situace, kdy je vlastní osoby právnické. Z pohledu fungování společenství vlastníků však charakter osoby vlastníka není příliš podstatný.
Vlastníkem bytu a spoluvlastníkem budovy
Pokud přemýšlíte, jak financovat nové bydlení, možná vám napoví TATO SPECIALIZOVANÁ SEKCE.
|
Pokud přemýšlíte, jak financovat nové bydlení, možná vám napoví TATO SPECIALIZOVANÁ SEKCE. |
Koupí bytu do osobního vlastnictví se automaticky stáváme jeho výlučnými vlastníky. Méně lidí ovšem ví, že se jeho koupí stávají také spoluvlastníky budovy. V případě bytu se stáváme vlastníky konkrétně vymezené části budovy (může jít o bytový či nebytový prostor) a také podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Právě podílové spoluvlastnictví společných částí budovy je důvodem k vytvoření společenství vlastníků. Lidově řečeno jde o prostory všech a zároveň nikoho a z minulosti víme, že tato forma vlastnictví příliš péče nepřitahovala. Právě za účelem péče o tyto společné části budovy se zřizuje již zmiňované společenství vlastníků jednotek.
Tři z pěti a vzniká společenství
Povinnost založit společenství vlastníků vzniká u domu s minimálně pěti bytovými jednotkami v okamžiku, pokud náleží alespoň tři bytové jednotky třem různým vlastníkům. Společenství vlastníků má charakter právnické osoby a jako u ostatních subjektů tohoto typu musí být zapsáno v obchodním rejstříku. Společenství vlastníků je oprávněno uzavírat právní vztahy ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Jiné aktivity by tedy společenství nemělo vyvíjet.
Společenství vlastníků je sice zapisováno do obchodního rejstříku a podle obchodního zákoníku je podnikatelem, avšak znaky podnikání (soustavnost, samostatnost, dosažení zisku) nejsou naplněny. Na to se odvolávám v souvislosti s tím, jaké účetnictví musí společenství vlastníků vést. Výjimka v zákoně o účetnictví umožňuje vedení obou typů účetnictví, avšak asi málokteré společenství se rozhodne pro vedení jednoduchého účetnictví.
V podstatě mohou existovat dvě základní formy vstupu do společenství: Buď vstupem do již existujícího společenství vlastníků (může k němu dojít nejčastěji koupí, méně často děděním či darováním) nebo
Hledáte informace o stavebním spoření? Naleznete je v naší specializované sekci - PRÁVĚ ZDE.
být jedním z členů při jeho zakládání. Společenství vlastníků je založeno ustavující členskou schůzí, ze které musí být pořízen notářský zápis. To může být někdy problém, neboť neúčast některých vlastníků může znamenat neschopnost usnášení a ustavující schůze bude muset být zopakována.
V této souvislosti je třeba připomenout, že ne každý člen má stejně velkou možnost ovlivnit hlasování. Váha hlasu je rovna velikosti bytu jednotlivého vlastníka vůči součtu rozlohy všech bytových jednotek. Jinými slovy řečeno má vlastník stometrového bytu dvojnásobnou váhu hlasu než vlastník padesátimetrového bytu. Hlavním cílem ustavujícího shromáždění vlastníků je schválení stanov společenství. Pokud k tomu nedojde, tak by se vztahy uvnitř společenství měly řídit vzorovými stanovami uveřejněnými v nařízení vlády 322/2000 Sb. Nezřídka se stává, že byt vlastní dvě osoby (nejčastěji jde o manžele). V takových případech jsou obě tyto osoby členy společenství, avšak síla jejich hlasu se nezdvojuje. Rozhodující je tedy bytová jednotka a její velikost.
I institut společenství vlastníků přináší určitá rizika. Podívejme se tedy na základní práva, která každý člen společenství má a kterých by měl ve svém zájmu i využít.
-
Účastnit se veškeré činnosti společenství
-
Podílet se v souladu se stanovami na rozhodování shromáždění vlastníků jednotek
-
Volit a být volen do orgánu společenství
-
Předkládat návrhy na zlepšení činnosti společenství
-
Požádat a obdržet vyúčtování zaplacených záloh a příspěvků stanovených shromážděním
-
Nahlížet do všech dokladů souvisejících s činností společenství a pořizovat z nich opisy
Za závazky ručí vlastníci majetkem
Nejčastějším dotazem vlastníků je vždy jejich odpovědnost za případné závazky společenství. Pokud dojde skutečně k situaci, kdy společenství nemá na úhradu svých závazků, pak dojde i na jejich členy. Ale postupně. Pokud skutečně dodavatel (například stavební firma) není řádně uspokojena, pak jsou na řadě členové společenství. Podle zákona o vlastnictví bytů platí, že majitelé bytů ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech bytu. Jde o ručení osobním majetkem, kterým je samozřejmě i bytová jednotka. Tato situace ovšem nutně neznamená ztrátu bytu, jak někdy mezi veřejností koluje. Pouze v případech astronomického předlužení by mohli vlastníci bytů i o tento byt přijít. To vše v závislosti na výši ztráty a jejich podílu na ní.
K takovým situacím může dojít zejména v případě, kdy výkonný výbor družstva přecení finanční možnosti a pustí se do neúměrně nákladné rekonstrukce. Každá větší investiční akce by ovšem měla být odsouhlasena shromážděním vlastníků. Takovou věc je nejjednodušší ošetřit ve stanovách, kam se vloží kupříkladu doložka, že oprava převyšující kupříkladu 50 tisíc korun musí být schválena shromážděním. Manévrovací prostor výboru k omylům ať už z nedbalosti či úmyslu lze poměrně jednoduše zúžit. Nejlepší obranou proti vytunelování společenství a následnému vypořádání závazků společenství z osobního majetku jednotlivých členů je aktivní využívání práv jednotlivých členů.
Jaké jsou vaše zkušenosti s fungováním společenství vlastníků? Jste spokojeni s prací výboru? Podělte se s námi o vaše poznatky a zkušenosti.
