Byty v Praze za 300 tisíc? Lze je sehnat

aktualizováno 
V rámci privatizace bytového fondu mnoha měst a obcí lze sehnat velmi levné byty. Jejich cena se pohybuje například v Praze již od devíti tisíc korun za metr čtvereční. Nejedná se přitom o zchátralé ruiny na okraji města, mnohé se nachází ve velmi zajímavých lokalitách. Mají snad jen jediný háček – jsou obsazené nájemníkem.

Koupě nemovitosti do osobního vlastnictví a její následný pronájem za neregulované nájemné představovala v uplynulých letech zajímavou investici. Například v Praze se dalo takto vydělat na milionovém bytu ročně v mnoha případech šest a více procent (jedná se o výnos z nájemného po odečtení nákladů na údržbu bytu, není zahrnut růst ceny nemovitosti). Prostor pro nadprůměrné investice s rychlou návratností se ovšem zužuje – ceny bytů jsou v leckterých lokalitách již velmi vysoké a rovněž ochota potenciálních nájemníků platit vysoké nájmy není neomezená. Svůj podíl na tom mají samozřejmě i v současnosti relativně dostupné úvěry na bydlení. Ty umožní nemalé části lidí platících tržní nájemné profinancovat úvěrem nákup bydlení vlastního.

 

Snad právě proto se jeví jako velmi zajímavá možnost koupě nemovitosti, ve které již bydlí jiný nájemník. V nabídkách realitních kanceláří můžeme najít například byty v dobré dostupnosti centra města za ceny, které se pohybují v rozmezí devíti až patnácti tisíc korun za jeden metr čtvereční.

 

Popis bytu

Cena za 1 m2 obsazeného bytu

Přibližná cena za  1 m2 srovnatelného volného bytu

Praha 5 – Smíchov, cihlový 2+1 před rekonstrukcí, v blízkosti metra B

11 200 Kč

od 34 000 Kč

Praha 3 – Jarov, panelový byt 2+kk, dobré spojení MHD do centra

10 500 Kč

od 30 000 Kč

Praha 10 – Vršovice, cihlový 1+1 – 45 m2,byt ve zrekonstruovaném činžovním domě, 

17 500 Kč

od 40 000 Kč

Liberec – byt 4+1, 94 m2, ulice Polní

4 500 Kč

10 500 Kč

Pramen: realitní kanceláře

Cena menšího bytu v řádu tří až pěti set tisíc korun je opravdu velmi lákavá. Je to ale dobrá investice? Rozhodnutí zda koupit, či nekoupit, by v případě obsazeného bytu mělo být mnohem opatrnější, než v případě běžného bytu.

 

Zájemce o takový byt můžeme zjednodušeně rozdělit do tří skupin. Jedni chtějí byt koupit z toho důvodu, aby v něm mohli výhledově bydlet. Druzí, kterých je většina, kupují takový byt jako investici. Třetí skupina kupujících nemá v podstatě o byt

 

jako takový zájem, ale je nucena k jeho koupi z jiného důvodu. Zde se může jednat například o případy, kdy vlastník domu se dvěma bytovými jednotkami chce tyto jednotky zprivatizovat, ale podmínkou prodeje je privatizace obou bytových jednotek. Pokud jeden z nájemníků privatizovat nechce, může druhý odkoupit i jeho bytovou jednotku a dostat se tak do nové pozice vlastníka a pronajímatele.

 

Všechny tyto skupiny zájemců mají ovšem i přes odlišné zájmy a cíle jedno společné – nájemník s nájemní smlouvou na dobu neurčitou a nízkým regulovaným nájemným představuje určité věcné břemeno, jehož existence je samozřejmě promítnuta do nízké kupní ceny nemovitosti. Právě výhled na zánik nájemního vztahu pak slibuje prvním dvěma skupinám splnění jejich cílů – kupující z první skupiny budou mít kde bydlet a kupující z druhé skupiny pronajmou byt za tržní nájemné a budou zhodnocovat vložený kapitál.

 

Jak financovat nákup nového domu či bytu? Přečtěte si zajímavé tipy a vyberte tu nejlepší nabídku na trhu.

Hypoteční úvěry

Stavební spoření

Právě uvolnění bytu je ovšem kamenem úrazu celé investice. Zákon sice dává vlastníkům nemovitostí určité možnosti, ale jejich praktické využití je velmi problematické (o tom by jistě mohli vyprávět své vlastníci činžovních domů, kteří se o zajištění náhradního bydlení pro nájemníky s regulovaným nájemným pokusili). Pokud se přesto o koupi obsazeného bytu a jeho následné uvolnění pokusíte,
podmínky výpovědi nájemní smlouvy i zajištění případné bytové náhrady upravuje občanský zákoník v § 711 a 712. Podle něj byste mohli uplatnit například z § 711 odstavec a), kdy se souhlasem soudu můžete vypovědět nájem bytu v případě, že potřebujete byt pro sebe nebo osoby v příbuzenském vztahu v tomto odstavci vyjmenované. Nesmíte ovšem zapomínat na to, že v takovém případě musíte rovněž zajistit nájemci náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit. To samozřejmě nepředstavuje jen další statisícové náklady, ale i možnost, že nájemník daný byt odmítne. Pak nezbude nic jiného, než se domáhat svého cíle u soudu. To samozřejmě znamená, že musíte po delší dobu držet oba dva byty a hradit náklady na ně. Nelze spoléhat ani na dožití stávajícího nájemce, protože v případě jeho smrti může nájem přejít na jeho děti, vnuky, rodiče, sourozence, zetě a snachu, pokud prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.

 

Další šancí na uvolnění bytu je samozřejmě vyčkávat, až dojde k masivnější deregulaci nájemného a stávající nájemník se rozhodne pořídit vlastní bydlení nebo byt s levnějším nájemným (např. menší byt, horší lokalita apod.). I zde je ovšem na místě opatrnost, neboť lze v současnosti jen těžko předpokládat, jak dopadne jednání o nájemném mezi Ministerstvem financí a Ministerstvem pro místní rozvoj.

 

V každém případě je ovšem na místě opatrnost. Na investici do bytu obsazeného

Hledáte dům nebo byt? Prohlídněte si zajímavé nabídky na stránkách reality.idnes.cz

nájemníkem se smlouvou na dobu neurčitou je sice možné vydělat i stovky procent, na druhé straně však mohou investorům zbýt také jen oči pro pláč. Důležité je také počítat s vedlejšími náklady, které jsou s koupí obsazeného bytu spojeny. Ve většině případů budete potřebovat sehnat stávajícímu nájemci náhradní byt a nemalé výdaje zaplatíte za právní služby. Důležité je také spočítat náklady nejen na rekonstrukci bytu, ale také na případné opravy společných částí domu. Ty mohou obnášet v případě větších oprav také nemalé finanční náklady.

 

Je podle vás nákup bytu i s nájemníkem dobrou investicí? Uložili byste takto volné peněžní prostředky? Jaký je podle vás výhled na deregulaci nájemného?

 

Autor:

Nejčtenější

Naspořil 400 tisíc a zkusil podnikat. Už má 260 zaměstnanců a míří výš

Praha,24.10.2018, Petr Palas, SPECIÁL PRO IDNES, FOTO MAFRA DAN MATERNA

Petr Palas začal při studiích na vysoké škole pracovat. Sbíral zkušenosti a střádal vydělané peníze. Pak založil v Brně...

Do úzkých ho dostal kamarád, kdysi prosperující firma asi zkrachuje

Drobným podnikatelům a živnostníkům dělají vrásky na čele mnozí odběratelé,...

Po studiích si Jaroslav založil rodinnou firmu se stavebninami. Dařilo se mu, zákazníci se jen hrnuli, až jednoho dne...

Co nahrává bleskovým zlodějům a systematikům, aby vás navštívili

Ilustrační snímek

Když dům či byt navštíví zloději, není to nic příjemného. Pojišťovny hlásí, že řada lidí jim přitom stále nahrává....

Zdražování pojistného se řidičům nelíbí, pojišťovny se proto snaží

Pojišťovny vědí, že klienti nesou zdražování nelibě, proto se snaží v povinném...

Asistenci zavoláte jedním zmáčknutím tlačítka. Na mobilu sledujete, jak k vám jede odtahové auto. Technik vám hned při...

Vydáte stovku, pětikoruna se vám vrátí, někdy i mnohem víc

Existuje nabídka řady firem, které vám za nákupy přes svůj portál dávají...

Utrácíte, a přesto šetříte. To není protimluv, ale nabídka řady firem, které vám za nákupy přes svůj portál dávají...

Další z rubriky

Refinancování hypotéky: přísnějších pravidel se bát nemusíte

Ilustrační snímek

Vaše hypotéka běží. Fixaci máte třeba až za rok. Přemýšlet o případné změně můžete ale již teď. Domluvit se s jinou...

Stavební spoření versus hypotéka. Porovnali jsme výhody a nevýhody

Ilustrační snímek

Váháte mezi hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření? Když je postavíte proti sobě, čeká vás tak trochu remízový zápas....

Zájem o hypotéky klesá, úrokové sazby stagnují

Ilustrační snímek

V červenci o hypoteční úvěry nebyl valný zájem. Oproti červnu bylo v sedmém měsíci letošního roku uzavřeno o 2 014...

Zpověď zklamaného bitcoinového nadšence a pokrytectví jeho kolegů

Zpověď zklamaného bitcoinového nadšence a pokrytectví jeho kolegů

Kurzy.cz Michael J. Casey je členem vedení serveru CoinDesk a je členem výzkumného týmu zabývajícího se blockchainem na Digital ...

Najdete na iDNES.cz