Ale co dělat, když se po pár letech změní jeho životní situace a zjistí, že dosavadní byt mu nevyhovuje? Nejdříve je třeba zvážit, zda je posledním a jediným možným řešením prodej bytu. Pokud ano, pak má majitel bytu zatíženého hypotékou na výběr z několika možností, jak tento prodej a především svůj stávající dluh řešit.
Situací, kdy je nutné prodat byt s hypotékou, může být několik1. Rodina se rozrostla, stávající byt je jí malý a potřebuje větší - velmi časté u mladých v případě tzv. startovacích bytů. 2. Člověk dostane výhodnou nabídku zaměstnání mimo místo svého bydliště a musí řešit přestěhování. 3. Majitel bytu se dostane do tíživé finanční situace a nezvládá splácení hypotéky. Jediným řešením je byt prodat. |
V České republice se zatím nemovitosti s hypotékou ve velkém neprodávají, u většiny bank se jedná pouze o individuální případy. Nicméně vzhledem k tomu, že s ohledem na dobu, po kterou jsou již hypoteční úvěry poskytovány, lze očekávat postupný nárůst obchodování právě s těmito nemovitostmi.
Jak uvádí mluvčí České spořitelny Kristýna Havligerová: "Zájem o převzetí dluhu v případě hypoték v České spořitelně je, především u startovacích bytů. Klientům se rozrostla rodina, pořizují si větší bydlení a stávající byt prodají i s hypotékou."
Jste-li v situaci, kdy potřebujete svůj byt zatížený hypotečním břemenem prodat, je potřeba si uvědomit, že je nutné o svém úmyslu informovat banku, která vám na byt poskytla hypotéku.
Veškerá komunikace by měla probíhat mezi prodávajícím, bankou a kupujícím. S bankou se musíte domluvit o ukončení vašeho smluvního vztahu, a to buď splacením úvěru, nebo jeho převedením na kupujícího. Poté můžete již jednat o samotném prodeji, vyvázání nemovitosti a dalších nezbytných náležitostech.
Jednorázové předčasné splacení hypotéky
Máte kupce na svůj byt, ale on nemá zájem o převzetí hypotéky k němu vázané. Za byt zaplatí hotově nebo si chce sjednat novou hypotéku. Hypotéku je tedy nutné splatit předčasně.
V praxi celá transakce probíhá tak, že kupující složí na účet banky nebo do notářské zástavy dohodnutou částku za nákup nemovitosti. Prodávající z této částky zaplatí bance zbytek dluhu, což má za následek zánik zástavního práva v prospěch banky. Posledním krokem je již jen administrativní přepsání nemovitosti z prodávajícího na kupujícího bez zástavního břemene.
Jednorázové splacení hypotečního dluhu má velkou nevýhodu v sankčních poplatcích za předčasné splacení. Drahé to bude především pro ty, kteří si dopředu nesjednali možnost provedení mimořádné splátky, a pro ty, kteří mají u své hypotéky nastavenu dlouhou fixaci úrokové sazby.
Bez sankčních poplatků se vám v ideálním případě může podařit splatit hypotéku předčasně v den, kdy vyprší platnost nastavené fixace úrokové sazby.
pro jednoho Výhody, pro druhého nevýhody prodeje či koupě bytu s hypotékouCena - byt zatížený hypotékou bývá oproti jinému volnému bytu levnější. Někteří zájemci se mnohdy obávají zástavního práva, které se k němu váže. |
Každý, kdo prodává byt zatížený hypotékou, se bude snažit vyhnout vysokým nákladům za sankční poplatky v případě předčasného splacení. Nejvhodnější je v tomto případě prodat byt i s hypotékou, jedná se o tzv. převzetí dluhu. Prodejní cena bytu je snížena o nesplacenou část hypotéky, která dále přechází na kupujícího.
Kupující přebírá danou hypotéku se všemi nastavenými parametry, jako je délka splatnosti, původní úroková sazba, fixace úrokové sazby i nesplacená jistina. Nemůže se tedy stát, že by banka novému kupujícímu stanovila vyšší úrok nebo změnila dobu splatnosti či jiné další parametry hypotéky.
Banky u kupujícího, pro ně nového klienta, sledují především jeho bonitu, dostatečné příjmy na splácení hypotéky. Veškerá dokumentace k nemovitosti, která byla k původní hypotéce předána prodávajícímu, platí i pro dalšího klienta (kupujícího).
Banka | Nabízí možnost převzetí dluhu | Poplatek za převzetí dluhu (v Kč) | Sankční poplatek za předčasné splacení hypotéky (v Kč) mimo konec doby fixace |
Česká spořitelna | ano | 5 000 | přistupují individuálně* |
ČSOB | ano | 0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min. 3 000, max. 10 000 | v případě ve smlouvě sjednané mimořádné splátky 1 % ze sjednané splátky, 5 % z výše mimořádné splátky za každý rok před koncem platnosti úrokové sazby |
GE Money Bank | ano | 5 000 | 5 % p. a. do konce úrokového období hypotéky z předčasně splacené jistiny |
Hypoteční banka | ano | 0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min. 3 000, max. 10 000 | 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby |
Komerční banka | ano | 2 000 | max. 25 % z výše předčasně splacené jistiny úvěru** |
LBBW | ne | -- | 2 % z předčasně splácené částky, min. 5 000 |
mBank | ne | -- | bez poplatku |
Poštovní spořitelna | ano | 0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min. 3 000, max. 10 000 | 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby |
UniCredit Bank | ano | 5 000 | min. 1 % z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok do data refixu úrokové sazby |
Raiffeisenbank | ano | 0,4 % ze zůstatku dluhu, min. 5 000, max. 10 000 | 10 % z předčasně splacené jistiny |
Volksbank | ne | -- *** | 0,25 % z předčasně splacené částky za každý předčasně splacený měsíc zbývající do konce fixace úrokové sazby |
Wűstenrot hypoteční banka | ano | 1 000 | 10 % ze splacené části úvěru |
Poznámka: * v ČS mohou účtovat poplatek ve výši úrokového výnosu za dobu od přijetí mimořádné splátky do konce platnosti pevné úrokové sazby |
V případě, že kupující nemá dostatek finančních prostředků na úhradu částky, která již byla splacena, může si u některých bank vyřídit novou hypotéku, z níž zaplatí původní hypotéku a zároveň uhradí prodávajícímu zbytek kupní ceny. Tato nová hypotéka však bude sjednána za aktuálních podmínek.
Druhou možností je převzetí původní hypotéky a na zbytek kupní ceny vyřízení hypotéky nové za aktuálních podmínek.
Novou hypotéku si musí sjednat i klient Volksbank, který bude kupovat nemovitost zatíženou hypotékou. Účelem nového hypotečního úvěru je splacení závazku stávajícího hypotečního úvěru za aktuální úrokové sazby a aktuálně platné poplatky.