Dvě stě let stará poloroubená chalupa v malém městě v Podkrkonoší a k ní více než 2000 metrů čtverečních pozemku. Je to majetek, za který bych mohla pořídit alespoň malý byt v Praze? Nebo bych musela ještě hodně přihodit? Obracím se na velkou realitní kancelář, která působí ve dvanácti městech převážně východních Čech a ročně prodá okolo tisícovky nemovitostí. Na můj mail reagují rychle, obratem se ozývají, že mají zájem si nemovitost prohlédnout. Snaží se, aby od kontaktu klienta a první schůzky neuplynul víc než týden, přijíždějí třeba i o víkendu.
Připravte si „papíry“ od domu
Scházím se s realitním makléřem z RK Tana Jaroslavem Sogelem přímo na chalupě. O své představě o prodejní ceně nemluvím, ale zajímá mě jeho mínění. „Nerad spekuluji o ceně třeba jen podle fotografií či podrobného popisu,“ říká makléř. „Objekt musím vidět a pořádně si ho prohlédnout, potřebuji si prostudovat také nějaké ‚papíry‘ od domu, rád bych nahlédl do výpisu z katastru nemovitostí nebo snímku pozemkové mapy či alespoň staršího znaleckého posudku,“ doplňuje. Pro první představu o ceně doporučuje projít nabídku realitek a zjistit si cenové relace na trhu.
Z dokladů, které předkládám, makléř zjišťuje přesnou rozlohu pozemku, výměry užitných budov i jejich technické zázemí. „Chalupa má zavedený elektrický proud, vodu, je tu kanalizace, telefon, sociální zázemí v podobě koupelny a splachovacího WC,“ to je dobré, konstatuje makléř s tím, že právě tohle „vybavení“ ovlivní cenu nemovitosti výrazně směrem vzhůru.
I banky podle něj dbají na to, aby objekt, na který si zájemce bere úvěr, měl sociální zázemí a některé ho bez toho dokonce nepřidělí. Na odbyt jdou podle desetiletých zkušeností Jaroslava Sogela lépe chalupy než chaty a ideální dispoziční řešení je alespoň 2+1, lepší je více místností. Důležitý je stav střechy a to, zda není dům vlhký. Pokud je obojí v pořádku, jako v případě mé chalupy, cena roste. Naopak doplňkové stavby, jako je garáž, stodola a podobně, hodnotu nemovitosti příliš nezvedají. Doplňuje, že lépe se prodávají také chalupy orientované na jih a východ a také stavby nezastíněné vysokými stromy.
PODNIKÁTE A HLEDÁTE INFOU domu je zahrada, cena bude vyšší
Chci vědět, co prodejní cenu nejvíce ovlivní a jak moc. „Je to určitě vedle sociálního zázemí lokalita, kde nemovitost je, a atraktivita a velikost pozemku,“ konstatuje makléř. Důležité je, aby byl pozemek hned u chalupy a ne někde za cestou, ideální je, když je dům uprostřed zeleně. Pokud je u domu třeba jen malý kousek zahrady a k ní patří třeba ještě pole jinde, velikost těchto dalších pozemků cenu už moc neovlivňuje.
Příliš velké pozemky mohou zájemce odradit, protože si říkají, že budou mít starosti se sekáním a sušením trávy. „Rekreanti vítají blízkost vody, a tím pádem možnost koupání a rybaření. Na druhou stranu se lidé bojí povodní – dotaz na ně padne vždy. Neznamená to však, že chalupu v záplavové oblasti nelze prodat – jen cena je o něco nižší,“ doplňuje Dušan Štefanec z kanceláře Ritto-reality.
Lokalita? Polovina ceny
Na ceně se podle realitních makléřů velmi výrazně, až padesáti procenty, podepisuje umístění nemovitosti. Mám štěstí. Chalupa je stranou od silnice, ale blízko k nákupům, na autobus i k lékaři. „Rušivé vlivy, které sníží cenu, mohou být například hlučná továrna či silnice, kravín, vedení vysokého napětí, diskoklub nebo hospoda, nepřizpůsobiví sousedé či turistická stezka v bezprostřední blízkosti objektu,“ vypočítává Jaroslav Sogel.
Důležité je samozřejmě i místo. Třeba malá vesnice Žíreč nikomu nic neřekne, ale Benecko znají všichni a do ceny se to promítá. O malé městečko, kde moje chalupa stojí, je mezi kupci zájem, a to cenu zvyšuje. Infrastruktura jako dopravní dostupnost, nákupní možnosti, lékař a podobně, to je podle makléře důležité zejména u objektů, které mají sloužit k trvalému bydlení. Kdo kupuje chalupu, má většinou auto a může si někam dojet, ale když je to všechno v místě, je to určitě plus, stejně jako blízký les, lyžařský vlek či možnost koupání. Zvednu cenu, když natřu okap? Když jde auto z domu, vyplatí se zajet do myčky, vyluxovat vnitřky, případně natřít plasty či zakrýt drobné škrábance. A co chalupa? „Dobrým dojmem působí, když jsou prořezané stromy, kytky v oknech. To dobře vypadá i na fotkách,“ radí Jaroslav Sogel.
Když je posekaná tráva, pozemek budí dojem, že je větší. Cenu mohou zvednout také nové nátěry okapů, plotu i vymalované místnosti. I když v někom mohou nově vymalované místnosti vyvolat podezření, že bylo potřeba něco skrýt – třeba plíseň. Velké investice před prodejem se však nevyplácejí, stačí udělat jen ty nejnutnější úpravy. Minusem při dohadování o ceně může být nepořádek v chalupě i okolo či nevyvětrané, zatuchlé místnosti. „Rozhodli jsme se koupit chalupu a byli jsme překvapeni, v jakém stavu lidé nemovitosti nabízejí – při prohlídce jsme kromě více či méně hezkých nemovitostí viděli i spoustu nepořádku a třeba hromadu nádobí neumytého nejmíň týden. Je to maličkost, ale dokáže zkazit celkový dojem,“ popisuje Milan Novák z Prahy.
Prodej cizincům je někdy spíše komplikací
Po zvážení všech okolností makléř navrhuje moji chalupu nabízet až za 1 200 000 korun. O chalupy v Podkrkonoší mají zájem i cizinci – možná by pak cena byla vyšší, napadne mě. „Holanďané, kteří tady chalupy kupují, nejsou dost často ochotni zaplatit tolik jako Češi, hodně o cenách smlouvají, a navíc prodej doprovází ještě stále značná byrokracie. Nemohou vlastnit nemovitost jako fyzické osoby, zakládají kvůli tomu firmy a prodej trvá déle,“ říká Jaroslav Sogel z Tany.
Prodám chalupu
Popis: Stylová, poloroubená chalupa s pěkným pozemkem o rozloze 2340 metrů čtverečních v okrajové části Lázní Bělohrad na Jičínsku. Objekt je přízemní, nepodsklepený, s volným podkrovím, připraveným k vestavbě.
Přízemí: vstupní síň, velká sednice s kachlovými kamny a jídelním koutem, ložnice, pokoj, WC se sprchovým koutem, sklípek.
Podkroví: velká půda k přestavbě, stodola, garáž, dřevník.
Elektřina 230/400 V, voda, kanalizace, městský rozvod, telefon, ohřev vody elektrickým bojlerem, topení kachlovými kamny a kamny na tuhá paliva. Udržovaná zahrada s dřevinami a vzrostlými stromy. V okolí lesy, koupání, ideální k rekreaci.
Vyjádření makléře: Poptávka po nemovitostech tohoto typu se v lokalitě vyskytuje často. K výhodám patří stav a poloha objektu, pěkný pozemek, klidné místo. Nevýhodou je, že starší rekreační objekt potřebuje další investice. Doporučená tržní cena 1 100 000 až 1 200 000 korun
VYDĚLEJTE INVESTOVÁNÍM
