Nedávno na Fincentru vyšel článek, který se zabýval porovnáním jednotlivých nabídek u hypotečních bank (klikni zde). Porovnání bylo provedeno na příkladě "ideálně bonitního“ klienta, který žádá hypotéku na 15 let ve výši 700 000 Kč na nový byt, takže se k úvěru vztahuje státní finanční podpora(komentář o kombinaci hypotéky a investice do akcií zde).
Zkusme se podívat na to, jestli není pro klienta ještě lepší možnost. Obecně na finančním trhu platí, že je potřeba nejprve zvážit, jaké typy produktů se budou používat. Pak se musí zvolit správné nastavení a teprve potom vybírat vhodnou instituci. Jako příklad by mohlo posloužit životní pojištění. Nejprve musíme zvážit, zda toto pojištění opravdu potřebujeme, potom musíme zvolit správné parametry jako je typ pojištění nebo pojistná částka a teprve potom volíme správnou pojišťovnu. (Předpokládám, že hovoříme pouze o kvalitních institucích.) Podobné příklady bychom našli i u stavebního spoření, otevřených podílových fondů a tak podobně.
Je jasné, že výše zmiňovaný článek chtěl ukázat, jaká hypoteční banka se danému klientovi nejlépe hodí. Nebyla v něm diskuse o tom, jaká doba splatnosti je lepší. Zkusme se na dobu splatnosti podívat podrobněji. Příklad používá dobu splatnosti 15 let. Myslím, že se dá najít lepší doba splatnosti. Je to doba 20 let. Hypoteční úvěry jsou v současné době velice levné a to i díky státním dotacím (státní finanční podpora a daňové odpočty). Na druhé straně máme možnosti, jak vlastní peníze zhodnotit.
Nespěchejme tedy se splácením úvěrů a místo splácení si vlastní peníze uložme a inkasujme výnos. Ten, kdo má dostatek peněz, aby si pořídil vlastní nemovitost i bez úvěrů, si může půjčit a vlastní peníze uložit. Jedinou podmínkou je, že uložené peníze musí přinést vyšší výnos než kolik se zaplatí za půjčení. Abychom byly přesní, museli bychom porovnat efektivní úrok z úvěru a efektivní úrok z vkladu. U úvěru musíme kromě nízké úrokové sazby zohlednit také státní podpory. Při úrokové sazbě 6,3 %, při podpoře 2 procentní body a při daňových odpočtech se dostáváme přibližně na 3,5 % efektivního úroku. Abychom byli úspěšní, měli bychom z investice dosáhnout vyššího výnosu. Laťka není příliš vysoká. (I o tom vyšel na Fincentru článek.)
Velmi podobného efektu můžeme dosáhnout při volbě doby splatnosti. Nespěchejme se splácením velice levných úvěrů a vlastní peníze spořme. Využijeme k tomu stavební spoření, protože zde jsou výnosy dopředu dobře spočitatelné. (Na rozdíl od OPF.) Zkusme tedy porovnat variantu hypotéky s dobou splatnosti 15 let s hypotékou (20 let), kterou však budeme kombinovat se stavebním spořením. Rozdíl mezi měsíční splátkou patnáctileté a dvacetileté hypotéky budeme ukládat na účet stavebního spoření.
Hypotéka (doba splatnosti 15 let)
| Výše HÚ | Splátka | |
| Dnes | 700 000 Kč | 5 504 Kč |
| Za 5 let | 531 000 Kč | 5 504 Kč |
| Za 10 let | 305 000 Kč | 5 504 Kč |
| Za 15 let | 0 Kč |
Hypotéka (20 let) v kombinaci se stavebním spořením
| Výše HÚ | Splátka | Spoření | |
| Dnes | 700 000 Kč | 4 573 Kč | 900 Kč |
| Za 5 let | 521 000 Kč | 3 937 Kč | 1 500 Kč |
| Za 10 let | 274 000 Kč | 2 541 Kč | 2 900 Kč |
| Za 15 let | 0 Kč |
Při splatnosti hypotéčního úvěru 15 let bude splátka (i s podporou) 5504 Kč. Při splatnosti 20 let, bude splátka při stejné úrokové sazbě 4573 Kč. Rozdíl je asi 900 Kč. Spořme tuto částku do stavebního spoření. Celkové měsíční zatížení bude stejné. V prvním případě pouze splácíme hypoteční úvěr, ve druhém kromě úvěru spoříme do SS. Celkem platíme tu samou částku.
Co uděláme po pěti letech? Můžeme stavební spoření vypovědět, peníze uložit do nějakého vhodného portfolia a cyklus stavebního spoření zopakovat. Také můžeme část hypotečního úvěru splatit naspořenou částkou. (Tato varianta se pro naše porovnání hodí lépe.)
Při 15-ti leté době splatnosti bude za 5 let výše hypotéčního úvěru 531 000 Kč. Při 20-ti leté době splatnosti bude výše úvěru ještě 595 000 Kč, ale protože jsme naspořili ve SS 74 000 Kč, které jsme použili na splacení hypotéky, bude zůstatek 521 000 Kč. Za 5 let jsme tedy v situaci, kdy máme nižší zůstatek při splatnosti 20 let než při splatnosti 15 let. Jak budeme pokračovat dále záleží na nás. Můžeme celý postup opakovat. Protože jsme část úvěru splatili, můžeme požadovat snížení splátky úvěru. Tím nám zbyde více peněz pro další spoření.
Mezi pátým a desátým rokem můžeme spořit 1500 Kč (viz tabulka). Zopakujeme-li postup ještě do třetice můžeme splatit celý hypotéční úvěr. (Mezi desátým a patnáctým rokem se dá spořit již 2900 Kč – tentokrát ne dvě smlouvy o stavebním spoření.)
Kolik bude celková úspora? Po 15 letech splatíme celý hypoteční úvěr a ještě nám 80 000 Kč zbyde. V průběhu splácení nezaplatíme ani o korunu navíc. 80 000 Kč za 15 let nebude mít takovou hodnotu jako nyní. Ale i při inflaci 4 % ročně budou mít pořád hodnotu dnešních asi 40 000 Kč. To je částka, kdy už stojí za to zvážit, jaký způsob splácení použít.
Při porovnání byl použit pouze jeden ze způsobů, jak ukázat výhodnost 20-ti leté doby splatnosti. Doba splatnosti 20 let má ještě další výhody. Např. není pro klienta tolik zavazující a může mu poskytnout další možnosti. Např. není nutné použít naspořené prostředky pro splacení hypotéky po pěti letech. Splatit část hypotéky je právo, nikoli povinnost. Navíc klient může naspořené prostředky uložit do nějakého portfolia a pokusit se je zhodnotit lépe, než kolik by se zaplatilo za hypotéční úvěr.
Kombinace se stavebním spořením umožňuje splatit část hypotéky po pěti letech nejen naspořenou částkou, ale i úvěrem ze stavebního spoření. Úvěr ze stavebního spoření se použije opět pouze v případě, že to bude výhodné. (Kdyby např. vzrostly úrokové sazby.) Při době splatnosti 20 let má klient nižší závazky. Splácet úvěr bance se musí. Spořit do stavebního spoření je vhodné, ale není to nutné. Kdyby klient měl finanční nouzi spoření se může omezit. Při splatnosti 15 let se dá zatížení snížit jen velice těžko.
Souhlasíte s tím, že je výhodnější brát si hypotéku na delší dobu (i když zaplatíme více na úrocích) a získat tak více volnosti a šance na zhodnocení přebytečných prostředků? Těšíme se na vaše názory.
 |
