Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Co negativně ovlivňuje odhadní cenu nemovitosti

aktualizováno 
Hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Výše úvěru by měla činit maximálně 70 % z hodnoty zástavy. V nabídkách bank se setkáváme s tím, že výše hypotečního úvěru může být až 90 % z hodnoty zástavy (v některých nabídkách dokonce až 100 %). Neodporuje tato nabídka zákonu?

Samoobsluha předělaná na byty - Bývalou sídlištní budovu se samoobsluhou a provozovnami služeb architekti přeměnili na moderní obytný dům s kancelářemi a obchodními plochami. | foto: K4.cz

Dříve banky nabízely úvěry pouze do výše 70 % z hodnoty nemovitosti. Některým klientům to však nestačilo a požadovali vyšší úvěry. Proto banky přišly s nabídkou dalších (doplňkových) úvěrů. Tento doplňkový úvěr byl poskytován např. na 20 % z hodnoty nemovitosti a spolu s hypotečním úvěrem tak dokázal pokrýt až 90 % z požadované ceny. Doplňkový úvěr byl zajištěn stejnou nemovitostí, ale jako druhý v pořadí, až za hypotečním úvěrem. Toto zajištění bylo méně kvalitní a navíc banka musela pro tento úvěr získat jiné, dražší zdroje. Proto byly doplňkové úvěry dražší. Banka tak např. nabídla na milionovou nemovitost hypoteční úvěr 700 000 Kč za 6 % a doplňkový úvěr 200 000 Kč za 9 %.

Nyní banky místo dvou úvěrů poskytují pouze úvěr jediný. Jedná se vlastně o sloučení obou úvěrů dohromady. V jeho rámci banky rozlišují, která část úvěru je do 70 % z hodnoty nemovitosti a která část ji překračuje. Klient tak má jeden hypoteční úvěr, který mívá vyšší úrokovou sazbu, než kdyby výše úvěru byla stanovena pouze do 70 % hodnoty nemovitosti. V našem příkladu by sazba činila 6,67 %.

Odhadní cena

Hodně chyb se dělá tím, že se dává rovnítko mezi odhadní cenu nemovitosti a cenu, za kterou nemovitost pořídíme. V nabídkách realitních kanceláří nebo developerských společností se jaksi předpokládá, že prodejní cena domu je rovna ceně odhadní a že banka půjčí např. 90 % z ceny. (Jako by měla půjčit 90 % z ceny pořizovací.) Cena odhadní a cena pořizovací se obecně vzato nerovnají. Odhadní cena může být buď vyšší, nebo nižší.

Při rekonstrukci rodinného domu nebo při stavbě nástavby na rodinný dům bývají náklady daleko nižší, než je cena celého domu. V případě nástavby dáváme do zástavy celý rodinný dům, a přitom investujeme pouze do jeho části. Hodnota domu (před nástavbou) může být např. 2 mil. Kč a náklady na nástavbu 500 000 Kč. V tomto (optimistickém) případě si můžeme půjčit od hypoteční banky celých 500 000 Kč, protože hodnota zástavy je dostatečná.

Častěji se v praxi vyskytuje druhý, pesimističtější případ – odhadní cena nemovitosti je nižší než cena pořizovací. To nastává zejména při výstavbě bytů nebo rodinných domů. Největší rozdíl vzniká, když postavíme nový dům na místě, které je špatně dopravně dostupné, kde je velká nezaměstnanost, malá koupěschopná poptávka, případně na místě ekologicky závadném. Takový dům by si nikdo nechtěl koupit, proto odhadní (tržní) cena je nízká. Náklady na postavení domu jsou však stejné, ať stojí kdekoliv (s výjimkou ceny pozemku). Stejný dům je možno postavit s různými náklady. (Výše ceny není vždy úměrná kvalitě.) Odhadní cena přitom bude stejná, ať dům stavěla firma dražší nebo levnější.

popisekHYPOTEČNÍ ÚVĚR SNÍŽÍ DANĚO kolik?

Při koupi bytu si většinou můžeme určit, jaké bude jeho vybavení, jaké budou dlaždičky v koupelně, podlahy nebo dveře. Kdybychom ihned po dostavění a předání bytu chtěli hledat kupce, asi bychom měli problém ho prodat za cenu, kterou stál nás. Kupující by raději stejné peníze investoval do stejného bytu, který je o patro výš a kde si může sám vybrat dlaždičky,
podlahy, dveře...

To jsou další logické argumenty, proč se liší cena pořizovací a cena odhadní (prodejní). Jestliže si u developerské firmy najdeme rodinný dům, který stojí 2 mil. Kč, můžeme se dočíst, že je zajištěno financování až do 90 % z hodnoty nemovitosti. Můžeme si myslet, že nám stačí pouze 200 000 Kč vlastních prostředků a že zbytek dostaneme od hypoteční banky. Tento postup nás však dovede před neřešitelný problém, protože nebudeme mít dostatek peněz k tomu, abychom si byt koupili. Hypotéka nepokryje potřebných 1,8 mil. Kč a nám budou chybět prostředky.

Při plánování výše hypotečního úvěru si musíme nechat rezervu pro případ, že by výše odhadu nebyla taková, jakou potřebujeme. Při nižším odhadu bude nižší i výše úvěru, a proto potřebujeme více vlastních prostředků. V případě, že banka odhadne nemovitost místo na 2 mil. Kč pouze na 1,75 mil. Kč, budeme potřebovat 33 % vlastních prostředků (pokud banka půjčí 90 % z ceny nemovitosti). Pokud půjčí pouze 70 %, budeme potřebovat dokonce skoro 50 % vlastních prostředků.

Před počátkem financování je dobré mít představu, jaká je asi cena nemovitosti. Proto je dobré poradit se s někým, kdo má zkušenosti s cenami nemovitostí v daném regionu (odhadce, poradce v oblasti hypoték). Jistotu však mít nebudeme, protože hypoteční banka může odhad změnit. Jedinou zbraní je ponechání si nějaké rezervy, aby bylo přinejhorším kam sáhnout.

Úryvek z knihy: Financování vlastního bydlení

1. díl: Nájem, nebo vlastní bydlení na úvěr?  
2. díl: Vyplatí se koupě nemovitosti z vlastních?  
3. díl: Stavební spoření: jak ze státu dostat maximum
4. díl: Jaký na vás čeká úrok u staveního spoření
5. díl: Kdy máte nárok na úvěr ze stavebního spoření
6. díl: Za jakých podmínek vám stavební spořitelna půjčí
7. díl: Jak zvolit vhodnou dobu splatnosti hypotéky 

REKLAMA


Úryvek je z knihy
"Financování vlastního bydlení" 
vydané nakladatelstvím
Grada Publishing,
více informací naleznete na
www.grada.cz

Autor:



Nejčtenější

Automobilky přitvrzují. Ceny aut letí nahoru

Zdražování aut

Možná jste si toho všimli sami, pokud uvažujete o koupi auta a sledujete ceníky. V některých se najednou objevily vyšší...

Proč jsou kanály kulaté? Obvyklé i nezvyklé otázky padající u pohovorů

Ilustrační snímek

Při pracovním pohovoru čelí uchazeči různým otázkám personalistů. Třeba dotaz „Jaké jsou vaše silné a slabé stránky?“...



Zažil úspěch i pád. Dnes mluví o renesanci podnikání se zážitky

Jan Hájek

Před deseti lety založil firmu na zážitky. Lidem nabízí lety balonem, jízdu v rychlém autě, adrenalin ve větrném tunelu...

Tři osvědčené zásady, jak se vyhnout pracovnímu stresu z termínů

Ilustrační snímek

Stresuje vás, že máte před sebou úkol s pevně stanoveným termínem, o kterém víte, že je šibeniční? Nebo se umíte...

Polovina Čechů dá pod stromeček peníze, je to podle psychologa správné?

Ilustrační snímek

Darovat k Vánocům obálku s penězi v letošním roce plánuje 48 % Čechů. Vyplynulo to z aktuálního průzkumu finanční...

Další z rubriky

Hypotéky se usadily na hladině dvou procent, zdražují pozvolna

Ilustrační snímek

Hypotéky opět zdražily, ale jen mírně. Průměrné úrokové sazby poskočily v červnu na 2,04 procenta. Objemy i počty...

Dražší hypotéce lze předejít předfixací. Jak funguje a kde ji uzavřít?

Ilustrační snímek

Srpnové zvýšení základních úroků centrální bankou zdražilo peníze na mezibankovním trhu, což se podle odborníků brzy...

Nízké úrokové sazby je třeba využít teď. Půjdou nahoru, říká ekonom

Martin Mašát

„Rekordně nízké úroky u delších fixací hypoték či úvěrů se vyplatí využít už teď,“ doporučuje Martin Mašát, ekonom...

Další nabídka

Kurzy.cz

Nepatří vám pozemek nebo dům? Stát hledá vlastníky pro "pozemky bez majitele"
Nepatří vám pozemek nebo dům? Stát hledá vlastníky pro "pozemky bez majitele"

V Česku je stále mnoho pozemků a domů, které mají neznámého majitele, nebo se o ně právoplatný majitel nepřihlásil. Úřa... celý článek



Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.