Na co lze hypoteční úvěr použít
Hypoteční úvěr je nejčastěji poskytován jako účelový úvěr na investice do nemovitostí. Nejedná se pouze o koupi, výstavbu či rekonstrukce, hypotéku je možné použít také na vypořádání spoluvlastnického podílu (např. při společném jmění manželů nebo v případě dědictví), k refinancování jiných úvěrů a půjček či na koupi družstevního bytu. Kromě nemovitostí k bydlení banky často profinancují hypotékou také rekreační nemovitosti (sloužící k individuální rekreaci, ne k podnikání), nemovitosti určené k pronájmu nebo umožní předplacení nájemného. Při splnění stanovených podmínek proplatí zpětně i již vynaložené vlastní prostředky. Ne všechny banky však poskytují hypotéky na všechny uvedené účely, každá má své produkty a svá pravidla.
Sjednat si lze rovněž neúčelový úvěr, který je možné použít na financování čehokoli. Tyto tzv. americké hypotéky však bývají úročené vyšší úrokovou sazbou. Některé banky rovněž nabízejí hypotéky s neúčelovou složkou, kdy určitou menší část poskytnutých prostředků lze využít libovolně, přičemž i neúčelová složka je úročena stejnou sazbou jako účelová část úvěru.
Společným znakem všech hypotečních úvěrů je zajištění zástavním právem k nemovitosti. Tato definice hypotečního úvěru je stanovena v zákoně o dluhopisech.
Výběr banky: První informativní schůzka
Výběru hypotéky je třeba věnovat dostatečnou pozornost. Zájemce o úvěr by měl navštívit asi tak tři či čtyři banky a zeptat se na konkrétní podmínky, které mu nabídnou. Pokud si schůzky domluví předem, stihne návštěvy všech bank za jedno odpoledne.
V bance sdělí účel, na který bude chtít hypotéku použít, výši svého investiční záměru (alespoň předpokládanou), kolik má k dispozici vlastních prostředků a přibližnou cenu nemovitosti, která bude sloužit jako zástava k zajištění úvěru. Přitom se nemusí nutně jednat o stejnou nemovitost, která bude kupována či stavěna.
Podle výše jeho čistého příjmu mu bankéř vypočítá, jak vysoký úvěr by mohl získat. K tomuto propočtu bonity není třeba předkládat žádné potvrzení o příjmech. Skutečná výše úvěru, kterou banka nakonec poskytne, se však odvíjí až od hodnoty zástavní nemovitosti a výše investičního záměru.
Bankéř dále na počkání vyhotoví modelové výpočty úvěru, například pro různé úrokové sazby vycházející ze zvolené doby fixace nebo třeba pro několik různých výší úvěru. Výpočet se provede pro několik délek doby splácení, takže si zájemce o hypotéku může udělat názornou představu, jak vysoké splátky by měsíčně platil a zda na něj úvěr není příliš vysoký.
Již v této fázi je možné také zkusit s bankou smlouvat o výši úrokové sazby, někteří bankéři například poskytnou slevu po doložení nabídky z jiné banky. Ale toto je záležitost čistě individuální a je třeba zdůraznit, že rozdíl například ve výši desetiny procentního bodu se na výši splátky téměř neprojeví.
Na této schůzce si lze také vyžádat seznam dokladů a potvrzení, které bude nutné při vyřizování hypotéky předložit, jejich originální formuláře a úvěrové podmínky. Tyto materiály však banky většinou mají i na svých internetových stránkách. Banka poskytne také seznam odhadců, kteří s ní spolupracují a u kterých si žadatel o úvěr může nechat udělat ocenění nemovitosti.
Podání žádosti o úvěr
Po výběru banky, konkrétního produktu a jeho parametrů (doba fixace, doba splatnosti, výše úvěru) se vyplní formulář žádosti o úvěr a žadatel předloží potřebné dokumenty. Banka pak rozhodne o tom, zda úvěr poskytne, či nikoli. Na schválení úvěru některé bance stačí pět pracovních dní, při expresním zpracování (za příplatek) i méně, jinde je třeba čekat i tři týdny. I toto bývá jedním z kritérií pro výběr banky, pokud žadatel na hypotéku spěchá.
Podpis úvěrové a zástavní smlouvy
Je-li hypoteční úvěr schválen, je podepsána úvěrová smlouva a zároveň se uzavírá zástavní smlouva, která určuje banku jako zástavního věřitele, který bude mít právo na zastavenou nemovitost v případě, nebude-li hypoteční úvěr řádně splácen. Poté, co je proveden vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, banka umožní čerpání úvěru. Finanční prostředky z úvěru je většinou možné získat již na základě vložení návrhu na vklad, jelikož především ve velkých městech trvají zápisy do katastru i několik měsíců. Banka si za možnost čerpat úvěr již na základě návrhu na vklad může účtovat poplatek.
Výše uvedený postup je popsaný obecně, v praxi mohou banky v některých jednotlivostech postupovat jinak.
Čerpání úvěru
Hypotéku lze čerpat buď jednorázově, což bývá nejčastější způsob v případě koupí nemovitosti, refinancování úvěru či majetkového vypořádání, nebo postupně, což se využívá hlavně při výstavbě či rekonstrukcích.
Jednotlivá čerpání bývají zpoplatněna, první je často zdarma. Ve smlouvě bývá rovněž časový limit, do kdy je nutné celý úvěr vyčerpat – například šest měsíců nebo rok. V případě postupného čerpání dlužník platí bance pouze úroky z aktuálně vyčerpané částky, splácení úvěru začíná až po ukončení čerpání úvěrových prostředků. Dlouhodobé čerpání se proto poněkud prodražuje.
Čerpání úvěru je vždy bezhotovostní, banka zasílá peníze přímo na účet prodávajícího nebo proplácí dodavatelské faktury.
Zaplacení kupní ceny
V případě koupi nemovitosti je třeba zapsat změnu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Změnu vlastníka a zaplacení kupní ceny je nutné sladit tak, aby se kupujícímu nestalo, že za nemovitost zaplatí, ale vlastníkem se nakonec nestane, a aby prodávající neztratil vlastnické právo k nemovitosti dříve, než za ni dostane zaplaceno. Proto je vhodné vázat vyplacení prostředků z úvěru na účet prodávajícího až na splnění stanovených podmínek. K tomu se využívá notářské či advokátní úschovy či vázaného vkladu v bance. K vyplacení kupní ceny pak dojde až po zápisu změny vlastníka do katastru nemovitostí.
