Daň vyšší než výnos? Žádné sci-fi

Většina finančních či majetkových transakcí se neobejde bez zohlednění daňového aspektu. Daně jsou sice tou asi nejméně oblíbenou součástí těchto transakcí, avšak lidstvo se s nimi potýká od dávných dob. Složitost daňových soustav někdy přináší absurdní situace. Jednou z nich je prodej nemovitosti a s ním související daň z převodu nemovitosti. V určitých případech totiž může být vlastní daň vyšší než dosažený výnos z prodeje.

Trh s nemovitostmi zažívá poměrně turbulentní období. Na jedné straně existují lokality s prudkým nárůstem cen nemovitostí a na straně druhé neatraktivní oblasti, kde ceny nemovitostí každým rokem padají. Důvody těchto disproporcí lze hledat v aspektech jako je dopravní dostupnost, pracovní příležitosti v dané lokalitě apod. Analýza dopadu atraktivnosti jednotlivých lokalit na tržní ocenění nemovitostí ovšem není smyslem tohoto komentáře. Jeho cílem je souvislost tržní hodnoty nemovitosti a daňových povinností poplatníka prodávajícího nemovitost.

Problémem je dvojí základ daně z převodu nemovitosti

Daň z převodu nemovitosti sama o sobě není nikterak komplikovanou daní. Její výše činí pět procent ze základu daně a poplatníkem je prodávající (kupující je ručitelem). V zákoně existují případy, kdy je prodávající od této daně osvobozen, avšak drtivá většina případů převodu nemovitostí ze strany fyzických osob této daňové povinnosti podléhá.

Kompletní informace o hypotékách naleznete v naší specializované sekci ZDE

Jádrem problému je stanovení základu daně. Tím je buď cena sjednaná v kupní smlouvě, popřípadě cena zjištěná. Cenou zjištěnou je vlastní ocenění prodávané nemovitosti na základě znaleckého posudku. Platí, že základem daně je cena sjednaná. Avšak v případě, kdy cena sjednaná v kupní smlouvě je nižší než ocenění nemovitosti ve znaleckém posudku, pak je základem daně právě cena zjištěná. Vůle zákonodárce je zde v podstatě jasná a záměrem je zabránění možnosti daňových úniků.

V případě absence znaleckých posudků by totiž bylo z hlediska daní ideální uvádět v kupní smlouvě co možná nejnižší cenu, která by posloužila jako základ pro daň z převodu nemovitosti. Logicky by došlo k řekněme mimosmluvnímu vyrovnání v úrovni tržní ceny nemovitosti mezi oběma smluvními stranami a vše by se vyřešilo na úkor státní pokladny. Právě z tohoto důvodu je základem daně vyšší ze dvou cen souvisejících s převodem nemovitosti (cena sjednaná či zjištěná). 

Ideálních případů není moc, paradoxů přibývá

Pro obě smluvní strany je asi nejméně bolestivá situace, kdy se cena sjednaná i zjištěná rovnají. Naopak nejhorší situace nastává v případě, kdy cena sjednaná je podstatně nižší než cena zjištěná oceňovacím posudkem. Taková situace může nastat právě v případě prodejů nemovitostí ve velmi neatraktivních lokalitách mimo dosah dopravní obslužnosti a minimu pracovních příležitostí. Nejčastěji bývají postiženy relativně nové rodinné domy pouze několik let po kolaudaci stojící na poměrně velkém pozemku. Jejich cena zjištěná dle zákona o oceňování a s ním související vyhlášky se může vyšplhat na několik milionů, avšak nezájem kupujících o tyto objekty v neatraktivních lokalitách může tržní (sjednanou cenu) srazit na několik set tisíc.

Kdo nabízí nejlepší hypoteční úvěr? Srovnání úvěrů naleznete ZDE

Základem daně z převodu nemovitostí je logicky vyšší z obou cen, v tomto případě cena vyplývající ze znaleckého posudku. Kupující je samozřejmě ochoten zaplatit pouze cenu tržní. Může dojít k situaci, kdy pět procent z hodnoty nemovitosti zjištěné ve znaleckém posudku převýší tržní hodnotu nemovitosti. Jinými slovy by prodávající dostal od kupujícího méně peněz než by zaplatil státu na dani z převodu nemovitosti.

Je logické, že takové situaci se každý rozumně uvažující člověk vyhne. Na druhé straně tento zcela odlišný daňový a cenový aspekt v podstatě zmrazuje možnost prodávat nemovitosti, jejichž tržní ocenění výrazně pokulhává za vyhláškovou cenou zjištěnou ve znaleckém posudku.

Daňové přiznání je třeba podat do třiceti dnů

Pokud máte štěstí a prodáváte nemovitost nezatíženou podobným břemenem, pak jste povinni do třiceti dnů od data účinnosti kupní smlouvy podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí. Součástí daňového přiznání je zároveň ověřený opis smlouvy a zmiňovaný znalecký posudek o ceně nemovitosti (oba dokumenty přikládané k daňovému přiznání umožní správci daně ověřit základ pro výpočet daně). 

Potkala vás podobná nelogičnost v podobě rozdílnosti tržní a vyhláškové ceny? Odradila vás daň z převodu nemovitosti od prodeje? Těšíme se na vaše názory.

 

Autor:
  • Nejčtenější

Podnikání střídaly chyby i ztráty. V Babicích dnes mají úspěšné České tropy

23. března 2024

Podnikatelský příběh Pavlíny Molkové začal před více než třicet lety ve Švýcarsku. „Všimli jsme si...

Ignoruje vás kolega v práci? Jak poznat pasivního agresora a jak se mu bránit

25. března 2024

Očekáváte a potřebujete od kolegy spolupráci, místo toho se setkáváte jen s tím, že nedodržuje...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Pravidla pro předčasné splacení hypotéky se mění. K lepšímu, či horšímu?

22. března 2024

Stěhování, rozvod, vážná nemoc nebo jen možnost ušetřit na splátkách, to jsou důvody, proč se...

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Vyjednávací síla mladých na trhu práce roste, říká personální expertka

27. března 2024

Premium Vyhlídky absolventů jsou nadějné, říká v rozhovoru personální odbornice Jaroslava Rezlerová. Komu...

Auto nabourané na parkovišti. Kdo uhradí škodu?

29. března 2024

Poškozená vozidla na parkovištích v sídlištích, u obchodních domů, sportovních center či v...

Nákup stavebního pozemku na úvěr a bez zástavy? Pomůže stavební spořitelna

28. března 2024

Pořízení stavebního pozemku je dobrá investice. Ať už jako startovací pozice pro děti, pro uchování...

Vyjednávací síla mladých na trhu práce roste, říká personální expertka

27. března 2024

Premium Vyhlídky absolventů jsou nadějné, říká v rozhovoru personální odbornice Jaroslava Rezlerová. Komu...

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Pliveme vám do piva. Centrum Málagy zaplavily nenávistné vzkazy turistům

Mezi turisticky oblíbené destinace se dlouhá léta řadí i španělská Málaga. Přístavní město na jihu země láká na...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...

Stále víc hráčů dobrovolně opouští Survivor. Je znamením doby zhýčkanost?

Letošní ročník reality show Survivor je zatím nejkritizovanějším v celé historii soutěže. Může za to fakt, že už...