Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Daň vyšší než výnos? Žádné sci-fi

aktualizováno 
Většina finančních či majetkových transakcí se neobejde bez zohlednění daňového aspektu. Daně jsou sice tou asi nejméně oblíbenou součástí těchto transakcí, avšak lidstvo se s nimi potýká od dávných dob. Složitost daňových soustav někdy přináší absurdní situace. Jednou z nich je prodej nemovitosti a s ním související daň z převodu nemovitosti. V určitých případech totiž může být vlastní daň vyšší než dosažený výnos z prodeje.

Trh s nemovitostmi zažívá poměrně turbulentní období. Na jedné straně existují lokality s prudkým nárůstem cen nemovitostí a na straně druhé neatraktivní oblasti, kde ceny nemovitostí každým rokem padají. Důvody těchto disproporcí lze hledat v aspektech jako je dopravní dostupnost, pracovní příležitosti v dané lokalitě apod. Analýza dopadu atraktivnosti jednotlivých lokalit na tržní ocenění nemovitostí ovšem není smyslem tohoto komentáře. Jeho cílem je souvislost tržní hodnoty nemovitosti a daňových povinností poplatníka prodávajícího nemovitost.

Problémem je dvojí základ daně z převodu nemovitosti

Daň z převodu nemovitosti sama o sobě není nikterak komplikovanou daní. Její výše činí pět procent ze základu daně a poplatníkem je prodávající (kupující je ručitelem). V zákoně existují případy, kdy je prodávající od této daně osvobozen, avšak drtivá většina případů převodu nemovitostí ze strany fyzických osob této daňové povinnosti podléhá.

Kompletní informace o hypotékách naleznete v naší specializované sekci ZDE

Jádrem problému je stanovení základu daně. Tím je buď cena sjednaná v kupní smlouvě, popřípadě cena zjištěná. Cenou zjištěnou je vlastní ocenění prodávané nemovitosti na základě znaleckého posudku. Platí, že základem daně je cena sjednaná. Avšak v případě, kdy cena sjednaná v kupní smlouvě je nižší než ocenění nemovitosti ve znaleckém posudku, pak je základem daně právě cena zjištěná. Vůle zákonodárce je zde v podstatě jasná a záměrem je zabránění možnosti daňových úniků.

V případě absence znaleckých posudků by totiž bylo z hlediska daní ideální uvádět v kupní smlouvě co možná nejnižší cenu, která by posloužila jako základ pro daň z převodu nemovitosti. Logicky by došlo k řekněme mimosmluvnímu vyrovnání v úrovni tržní ceny nemovitosti mezi oběma smluvními stranami a vše by se vyřešilo na úkor státní pokladny. Právě z tohoto důvodu je základem daně vyšší ze dvou cen souvisejících s převodem nemovitosti (cena sjednaná či zjištěná). 

Ideálních případů není moc, paradoxů přibývá

Pro obě smluvní strany je asi nejméně bolestivá situace, kdy se cena sjednaná i zjištěná rovnají. Naopak nejhorší situace nastává v případě, kdy cena sjednaná je podstatně nižší než cena zjištěná oceňovacím posudkem. Taková situace může nastat právě v případě prodejů nemovitostí ve velmi neatraktivních lokalitách mimo dosah dopravní obslužnosti a minimu pracovních příležitostí. Nejčastěji bývají postiženy relativně nové rodinné domy pouze několik let po kolaudaci stojící na poměrně velkém pozemku. Jejich cena zjištěná dle zákona o oceňování a s ním související vyhlášky se může vyšplhat na několik milionů, avšak nezájem kupujících o tyto objekty v neatraktivních lokalitách může tržní (sjednanou cenu) srazit na několik set tisíc.

Kdo nabízí nejlepší hypoteční úvěr? Srovnání úvěrů naleznete ZDE

Základem daně z převodu nemovitostí je logicky vyšší z obou cen, v tomto případě cena vyplývající ze znaleckého posudku. Kupující je samozřejmě ochoten zaplatit pouze cenu tržní. Může dojít k situaci, kdy pět procent z hodnoty nemovitosti zjištěné ve znaleckém posudku převýší tržní hodnotu nemovitosti. Jinými slovy by prodávající dostal od kupujícího méně peněz než by zaplatil státu na dani z převodu nemovitosti.

Je logické, že takové situaci se každý rozumně uvažující člověk vyhne. Na druhé straně tento zcela odlišný daňový a cenový aspekt v podstatě zmrazuje možnost prodávat nemovitosti, jejichž tržní ocenění výrazně pokulhává za vyhláškovou cenou zjištěnou ve znaleckém posudku.

Daňové přiznání je třeba podat do třiceti dnů

Pokud máte štěstí a prodáváte nemovitost nezatíženou podobným břemenem, pak jste povinni do třiceti dnů od data účinnosti kupní smlouvy podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí. Součástí daňového přiznání je zároveň ověřený opis smlouvy a zmiňovaný znalecký posudek o ceně nemovitosti (oba dokumenty přikládané k daňovému přiznání umožní správci daně ověřit základ pro výpočet daně). 

Potkala vás podobná nelogičnost v podobě rozdílnosti tržní a vyhláškové ceny? Odradila vás daň z převodu nemovitosti od prodeje? Těšíme se na vaše názory.

 

Autor:



Nejčtenější

Automobilky přitvrzují. Ceny aut letí nahoru

Zdražování aut

Možná jste si toho všimli sami, pokud uvažujete o koupi auta a sledujete ceníky. V některých se najednou objevily vyšší...

Dostali žárovky jako dárek, pak je měli draze zaplatit

Za žárovky jako dárek měl zaplatit skoro sedm tisíc. Ilustrační snímek

Žárovky jako dárek při podpisu smlouvy s novým dodavatelem energií jsou letitý šlágr. Smutné je, že si na takový dárek...



Proč jsou kanály kulaté? Obvyklé i nezvyklé otázky padající u pohovorů

Ilustrační snímek

Při pracovním pohovoru čelí uchazeči různým otázkám personalistů. Třeba dotaz „Jaké jsou vaše silné a slabé stránky?“...

Zrušíme hotovost, sílí hlasy. Co by to přineslo, rozebírá ekonomka

Ilustrační snímek

Objem bezhotovostních plateb výrazně narůstá. Co se stane, když peníze budou jen virtuální a skutečné peníze přestanou...

Zažil úspěch i pád. Dnes mluví o renesanci podnikání se zážitky

Jan Hájek

Před deseti lety založil firmu na zážitky. Lidem nabízí lety balonem, jízdu v rychlém autě, adrenalin ve větrném tunelu...



Další z rubriky

Víte, jak se liší platební karty ve vaší peněžence? Otestujte se

Ilustrační snímek

Ne každá platební karta se hodí pro každého a pro všechny operace s penězi. Rozdíl je kupříkladu v tom, zda si chcete...

Co je dobré vědět o závěti. Kdo dědí a v čem se chybuje

Ilustrační snímek

Blíží se Dušičky, tedy Památka zesnulých. Právě v tento čas mívají notáři dost napilno, protože lidé mají větší zájem o...

Polovina Čechů dá pod stromeček peníze, je to podle psychologa správné?

Ilustrační snímek

Darovat k Vánocům obálku s penězi v letošním roce plánuje 48 % Čechů. Vyplynulo to z aktuálního průzkumu finanční...

Další nabídka

Kurzy.cz

Rozbřesk: ČNB nic nebrání nasadit vyšší rychlost. Koruna na post-exitovém maximu
Rozbřesk: ČNB nic nebrání nasadit vyšší rychlost. Koruna na post-exitovém maximu

ČNB zatím její prognóza vychází, minimálně u dvou nejsledovanějších ukazatelů, a sice u inflace a HDP. Do příštího leto... celý článek



Najdete na iDNES.cz