Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Daně - brzda investic do nemovitostí

aktualizováno 
Tíží vás myšlenka, co udělat s několika milióny na kontě? Nevíte, zda jít do cenných papírů nebo nemovitostí? Pokud vám vychází v případě obou investičních instrumentů shodný očekávaný výnos, pak by mělo být zdanění rozhodujícím jazýčkem na vahách.

Peníze nesou starosti a vyvolávají povinnosti

Komerční televize nás již několikrát přesvědčily, jak obtížný život mají bohatí. Peníze skutečně přinášejí většině z nás uklidňující pocit, avšak na druhé straně jejich přebytek nutně vyvolává otázku, kam s nimi. Alternativou investic do cenných papírů mohou být investice do nemovitostí. Při porovnání těchto dvou investičních instrumentů nelze jednoznačně říct, který z těchto instrumentů je výhodnější. Každá kategorie může přinést na jedné straně pohádkové zisky a na straně druhé propastné ztráty.

Platí tu tedy základní investorovo zaklínadlo, že vyšší výnos jde ruku v ruce s vyšším rizikem. Stanovení očekávaného výnosu je vždy syntézou mnoha vlivů s větším či menším vlivem nejistoty a svoji roli sehrává také intuice investora. Na druhé straně však stojí také mnohem méně květnatá stránka investování, kterou jsou daně. Vlastní výše zdanění výnosů by tedy měla být jedním z nejdůležitějších faktorů při volbě investičního instrumentu.

Chcete-li se dozvědět více informací o investování, vyberte si z následujících kategorií:

  • Investice do nemovitostí mají podobný charakter v podstatě jako investice do cenných papírů. Pořídí-li si někdo nemovitost, pak očekává, že dojde k jejímu kapitálovému zhodnocení. Tím mám na mysli, že poroste její tržní cena. Jinými slovy spoléhá na to, že za určitou dobu se cena nemovitosti zvýší a on jejím prodejem realizuje zisk odpovídající rozdílu nákupní a prodejní ceny. Na druhé straně stojí složka důchodová, kterou jsou v podstatě příjmy z pronájmu této nemovitosti. Samozřejmě nutně neznamená, že každá investice do nemovitostí musí přinášet oba druhy výnosů. Některý investor nakupuje nemovitost pouze v očekávání prudkého zvýšení tržní ceny, tedy kapitálového výnosu. Ideální logicky je pokud se podaří dosáhnout souběžného působení obou výnosů, avšak zdaleka nevždy tomu tak musí být vždy.

    Podobnou situaci můžeme vidět u investic do cenných papírů. Na jedné straně stojí výnosy kapitálové, to znamená rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou a na straně druhé výnosy z držby. Některé cenné papíry mohou nabízet pouze kapitálový výnos (kupříkladu podílové listy) a některé oba druhy (kupříkladu akcie). V jejich případě může investor realizovat výnos z držby ve formě dividendy a dále očekává kapitálový výnos v podobě rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou akcie. Zkusme nejprve porovnat, jak česká daňová legislativa upravuje příjmy z držby cenných papírů v porovnání s příjmy z pronajímané nemovitosti.

     

    Držba cenných papírů Pronájem nemovitostí
    Dividendy, kupónové výnosy Nájemné
    Srážková daň (sazba 15 procent) Daňové přiznání**

    Vysvětlivky: V případě příjmů z držby cenných papírů, kterým jsou nejčastěji dividendové výnosy, tak zdanění je realizováno srážkovou daní přímo u zdroje. V případě fyzických osob je její sazba 15 procent, přičemž daň odvádí plátce dividendy. V případě příjmů z pronájmu nemovitostí (nájemného) se může poplatník rozhodnout při výpočtu základu daně mezi obvyklým porovnání příjmů a výdajů na jejich dosažení a udržení a mezi takzvaným paušálním stanovením výdajů. Pokud se rozhodne pro paušál pak může uplatnit do výdajů pouze 20 procent příjmů. To není skutečně mnoho a při letmém pohledu se jedná o sice méně pracný, avšak v drtivých případech z daňového hlediska méně výhodný způsob. Zároveň je však třeba připustit, že rozhodnutí je velmi závislé na charakteru nemovitosti**. Vlastní uplatňovaná daňová sazba v případě příjmu z pronájmu není vymezena taxativně jako v případě cenných papírů, avšak závisí na tom, v jakém daňovém pásmu se poplatník nachází. Z toho vyplývá, že zdanění výnosů z pronájmu je méně výhodné než zdanění příjmů z držby cenných papírů.

    Nyní můžeme přistoupit ke zdanění kapitálového výnosu. Tím se rozumí rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou obou investičních instrumentů. V obou případech jsou kapitálové výnosy osvobozeny od daňových povinností po uplynutí příslušného časového testu. Srovnání nabízí tabulka.

     
    Prodej cenných papírů Prodej nemovitosti
    6 měsíců 5 let (popřípadě 2 roky)

    V případě cenných papírů pracuje daňová legislativa s šestiměsíčním časovým testem. Pokud překročí doba mezi nákupem a prodejem cenných papírů šest měsíců, pak je výnos získaný jako rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou od daňových povinností osvobozen. V případě příjmů z prodeje nemovitostí je situace poněkud složitější. Zákon o dani z příjmů rozlišuje, zda měl prodávající v příslušné nemovitosti bydliště či nikoliv. Pokud ano, pak je příjem z prodeje osvobozen již po uplynutí dvouleté doby mezi nákupem a prodejem. Pokud by tomu, tak nebylo a poplatník nepoužíval nemovitost k bydlení, pak by činila doba nutná pro osvobození od daňových povinností pět let. Legislativa by se tímto opatřením měla bránit častým a spekulativním prodejům nemovitostí.

    Mnoho zajímavých článků, návodů a rad na téma DANĚ naleznete ZDE.

    Poměrně šalamounským je z pohledu zákona o daních z příjmů stanovení stálého bydliště. Poplatník musí mít po dobu dvou let (doba nutná k uplatnění dvouletého časového testu) v bytě stálé bydliště. Tím nemusí nutně být trvalé bydliště, avšak to je nezpochybnitelným důkazem tohoto institutu. Pokud poplatník nemůže prokázat v prodávané nemovitosti stálé bydliště, pak pro osvobození příjmů z prodeje nemovitosti platí pětiletý časový test.

    Nemovitosti jsou vystaveny vyššímu zdanění a horší likviditě

    Pokud bychom tedy stáli před rozhodnutím mezi investicí do nemovitostí a cenných papírů se stejným očekávaným výnosem, pak by měly zvítězit cenné papíry s ohledem na mnohem lepší likviditu a nižší zdanění. Jinými slovy by měl očekávaný výnos z nemovitosti převyšovat očekávaný výnos z cenných papírů, což můžeme nazvat jako prémii za tyto dvě doprovodné okolnosti investic.

    V případě nemovitostí navíc nelze zatím v České republice využít diverzifikace v podobě kolektivního investování, tak jako to funguje v zahraničí. Do nemovitostí mohou u nás zatím investovat pouze investiční fondy a to navíc ve velmi omezené míře. Maximálně mohou mít v portfoliu pouze pět procent nemovitostí. Právě to je důvod proč se naše investiční fondy nemovitostí zbavují, neboť jejich transformace na OPF by s vlastnictvím nemovitostí v portfoliu byla nemožná.

    Mohou v ČR investice do nemovitostí konkurovat investicím do cenných papírů? Podělte se s námi o vaše názory? 

     

    Autor:


    Nejčtenější

    KOMENTÁŘ: Zveřejňovat v inzerátech povinně výši mzdy je absurdní

    Tomáš Surka z personálně-poradenské společnosti Devire

    Mají firmy v pracovním inzerátu uvádět výši mzdy, nebo je lépe příjem neuvádět? Na Slovensku nemají na výběr, u našich...

    Pořídit si malou cukrárnu odradí i ty nejotrlejší, říkají podnikatelé

    Ilustrační snímek

    Dvacet stanovisek a ohlášení před zahájením činnosti a až třicet kontrol v rámci běžného provozu. Na to se musí...



    KVÍZ: Víte, jaká je životní úroveň v Česku a kdo je chudý?

    Ilustrační snímek

    Podle statistik snědli Češi loni v průměru přes 80 kilo masa a 84 kilo ovoce. Průměrnému Čechovi se také zvýšila mzda,...

    Na splátku hypotéky padne průměrně 42 procent příjmů. A bude hůř

    Ilustrační snímek

    Pořídit si vlastní bydlení na hypotéku bude od 1. října výrazně složitější. Pro 13 procent Čechů jsou změny motivací...

    Porovnali jsme osm možností, kdy a jak spořit pro své potomky

    Ilustrační snímek

    Pokud to dovolí finanční situace, spořit pro děti se snaží nejen rodiče, ale často i prarodiče. Způsobů a produktů,...

    Další z rubriky

    Škola investora: Nehrajte při zdi, ale pozor na averzi k riziku

    Ilustrační snímek

    V investování platí více než kdekoli jinde úsloví, že nikdo jiný se lépe nepostará o vaše peníze než vy sami. Jak tedy...

    Žijí sami a nemají problém s penězi. Jak odvážně singles investují

    Ilustrační snímek

    Stále více Čechů část vydělaných peněz investuje do akcií nebo podílových fondů. Nejaktivnější jsou v tomto směru...

    Odborník radí, jak investovat peníze, aby vám vydělávaly

    Vladimír Weiss

    Dnes už si většina lidí může dávat stranou pár stokorun měsíčně. Vyplatí se to, protože pokud tyto peníze budete...

    Na Evropu opět dorážejí nájezdníci z Východu. Řešením je vydat se do světa

    Na Evropu opět dorážejí nájezdníci z Východu. Řešením je vydat se do světa

    Kurzy.cz Podle bývalého portugalského ministra pro Evropu Bruna Maçaese na brány Evropy opět útočí nájezdníci z Východu a přes c...

    Najdete na iDNES.cz