Nejsem v teto oblasti prilis z...

Nejsem v teto oblasti prilis zkusena, ale vzhledem k me situaci (mam zajem o hypoteku) sleduji aktualni vyvoj a snazim se promyslet zbusob vyhodne kombinace stavebniho sporeni. Podle mne plati obecne pravidlo (at se vyviji trh s uvery tak ci onak), cim drive (v rámci možností) se splati zavazek vuci bankovni instituci, tim lepe, protoze zbytecne natahovani hypotecnich splatek dela vlastni uver drazsim,nez by ve skutecnosti mohl byt. Souhlasim s nekterymi zde napsanymi nazory ohledne vyuziti uveru ze SS a splaceni uroku u hypoteky do doby prideleni uveru ze SS (viz. clanek) a to v tom smyslu,ze nikdo z nas nemuze s jistotou urcit,jak se budou vyvijet vyse urokovych sazeb. Tedy poměrně riskantní varianta.Muj osobni nazor na porizeni domu (bytu) je následující. Mít k dispozici jedno (popř.dvě stavební spoření), z nichž jedno doběhne v dobe,kdy již budeme nějakou dobu splácet hypotéku (např. 1 rok). Umořit (samozřejmě v závislosti na možnostech - konec fixni urokové sazby, podmínky banky na výši jednorázových splátek,..) hypoteku timto stavebním spořením (bez využití nároku na úvěr ze SS). Dále splácet hypotéku sníženou o výši částky z prvního stavebního spoření. Poté(např. po dalších 2 letech),když nám vyprší druhé stavební spoření,snížit hypotéku o úspory z tohoto druhého spoření (bez využití úvěru). Nutno podotknout, ze jsem si udelala propočet této realizace, v rámci mých spoření a zkrátila jsem dobu splátek hypotéky na necelých 10 let při relativně únosné výši splátek hypotéky (4500,- Kč/m) + 1500 mé spoření + 1500 spoření partnera. Ovšem nezapočítávala jsem bankovní poplatky, na druhou stranu ani státní podporu, dále bude jistě potřeba nějaké to životní pojištění.....No možna bych se divila jak by se tento můj holý výpočet navýšil. Pro dva lidi je to finančně stále únosné. Doufám, že bude schválen rozpočet a dojde ke slibované pujčce 200 tis. při 3% úroku, jak je v současnosti předesíláno. Jistě by se to dalo využít. Přeju hodně štěstí a finančního zázemí všem, kteří chtějí investovat do nemovitostí.

Vazeni, s potesenim jsem zjist...

Vazeni, s potesenim jsem zjistil ze hypoteky a podobne formy financovani pomalu ajiste zacinaji fungovat i u nas. Musim konstatovat ze zni krasne usporit cca 100.000 Kc behem 19 let. Autor ovsem pocita s tim ze urokova mira bude za pet let (tedy pote co vyuzije nasporene castky ze stavebniho sporeni) stale stejna jako dnes. Bylo by dobre upozornit ze urokove miry okolo 7 az 8 procent na hypoteky jsou jedny z nejnizsich ktere kdy na trhu byly ( a to myslim celosvetovem trhu). Proto bych rozhodne souhlasil radeji s hypotekou s pevnym urokem a pokusil se jit na 15 let nebo zustal na 19 a pridal jednu splatku rocne navic. Jinak jsem rad ze jsem nasel toto forum a dost se naucil s pozdravem dan

Vazeni panove tak jsem si proc...

Vazeni panove tak jsem si procetl tento clanek a rozhodnul jsem se ze je pekne co tady rikate, ale kazdy jenom nadhazuje v cem je o neco lepsi!! Predne spoluprace hypotecni banky (HB) a stavebni sporitelny (SS) funguje, teda alespon u nekterych ustavu, za druhe: funguj espravidla na principu 5 let, ty 4roky u vetsiny neuhajite (protoze se muze zmenit system pridelovani uveru a tudiz ho nemusite z a4 roky dosahnout - poznamka smerovana k autorovi) za dalsi souhlasim s tim ze uver se vyplati, kdyz je urokova sazba v SS nizsi nez v HB (coz neni ted ale uvidime za 5 let), dale proc se s bankou takhle domlouvat kdyz prakticky tehoz lze dosahnout i jinak, a klient nepotrebuje mit o to vyssi bonitu (toto je individualni - zalezi na jak dlouho ma byt H ap.). Dale bych chtel rict ze se da urcite usetrit vice nez tech cca 10 procent (samozrejme zalezi na volnych prostredcich, cene nemovitosti apodobne). Co se tyka CS : ta hned v prvnich materialech uvedla, ze ta jeji dotace bude pouze na castky kde neni statni dotace!!) to znamena napr. starsi dum,byt. Takze pri novostavbe si vemu radeji uver se statni dotaci!! A myslim, ze pokud jsme vsichni dobri jak si tady hrde piseme financni poradci (skoda, ze si tak rikame i kdyz jsme treba dealeri jedne banky !!!, a jak sem se dival na nektere vase webpage tak je mi jasne ze tuto variantu nekteri zamitate a prosazujete jen tvrdohlave pres pojistky a podobne protoze mat ek dispozici ustavy kt. se nemuzou domluvit!!) Toto jsou asi ostra slova, a budu neoblibeny a .... , ale rikejme pak radeji dokazu udelat hypoteku takovou a makovou a ne FINANCNI PORADCE. Udelam si taky narychlo spocitany vypocet (tak se doufam nespletu) a pridam ho sem. A to reseni pres pojistku ak jsem se uz vyjadril primo v clanku je dobre ale ne jako reseni hypoteky ale hlavne jako zajisteni a sporeni to souhlasim, ale nedelal bych z toho zadny prevrat a ten dlouho nebude, dokud nebudou spolecnosti, kt vam to postavi a reknou kolik mate platit a nejake dvoji ruceni je nebude zajimat, jinak bude stale totez, jen bude chvili lepsi to a pak ono (dle vyvoje dotaci a uroku) a to vsichni tady vime.Dekuji za pozornost

Kombinace hypoteky a uveru ze ...

Kombinace hypoteky a uveru ze stavebniho sporeni jsem chtel pred 2 roky vyuzit a dopadlo to katastrofalne. Hlavnim problemem bylo, ze obe banky KB i jeji dcerinna stavebni sporitelna chtely mit zastavni pravo a byt na prvnim miste v zastavnich pravech. Bez toho o pujce nehodlaly uvazovat. To je ale nerealne - oba nemohou byt prvni. Navic mi v KB otevrene rekli, ze neco takoveho jeste nedelali (jedna z nejvetsich pobocek KB v centru Prahy) a ze si ani nedokazou predstavit problemy s administrativou teto kombinovane moznosti, nehlede na to, ze ani po hodine snazeni nebyli schopni dodat zakladni vypocet splatek. Takze jsem pochopil, predcasne zrusil stavebni sporeni a cerpal jen hypoteku (u jine banky). Ono pri vyrizovani hypotek neni nejslozitejsi veci vyse splatek, ale administrativni proces a rigidni pravidla uverovych ustavu, kdy jakakoliv i drobna odchylka od standardniho procesu zpusobuje obrovske casove prodlevy a zmateni zodpovednych pracovniku, kteri musi i naproste drobnosti konzultovat se zaneprazdnenymi vysokymi sefy. Pro ctenare kteri si to nezkusili tedy rada: "Pokud to neni naprosto nezbytne a kombinace sporeni/hypoteky atd. pro Vas neni jedinou moznosti jak se dostat k uveru, snazte se, aby to pro uverujici ustav bylo jednoduche jako facka a jeho zamestnanci aby Vas pripad mohli zaradit do naprosto standardizovane kolonky." Ona drobna uspora za infarkt ci ztratu nervu proste nestoji.

Velmi zajímavý názor. S kombin...

Velmi zajímavý názor. S kombinací stavebního spoření a hypotéky praktické zkušenosti nemám, avšak dle slov finančních institucí je kombinace možná. Z vašeho příspěvku je patrné, že mezi teorií a praxí existuje v tomto směru značná propast. Já osobně považuji za ideální pokud si někdo spoří před tím než si vezme hypotéku. Následně si vezme úvěr ze stavebního spoření, který použije na financování části ceny vyhlédnuté nemovitosti. Potom si vezme samozřejmě o tuto částku nižší hypotéku. Pravdu ale máte v tom, že opět bude jablkem sváru zástava, neboť u obou úvěrů by tato zástava byla formou zajištění. Určitě si dokážu představit, že hypoteční bankéři se budou podobným kombinacím chtít vyhnout, neboť kalkulovat kombinaci je mnohem složitější a vyžaduje mnoho souhlasů nadřízených. K vámi nadnesenému problému by mohli nepochybně fundovaněji odpovědět finanční poradci, kteří mají s kombinacemi praktické zkušenosti.

Stejně tomu pořád nerozumím. P...

Stejně tomu pořád nerozumím. Proč bych měl dělat kombinaci, na 19 let, s tím , že zaplatím celkem 1 271 076 Kč a k tomu NAVÍC poplatky za smlouvu o stavebním spoření a za úvěr stavebního spoření, když si mohu vzít POUZE hypotéku na 15 let a zaplatím celkově „jen“ 1 204 560Kč. To samozřejmě při předpokladu čísel z Vašeho komentáře a při Vašem dalším předpokladu, že klient je dostatečně bonitní – tedy může splácet anuitu 15leté hypotéky 6629 Kč. Jinak by to asi vyšlo, kdyby hypotéka měla výrazně vyšší sazbu než úvěr stavebního spoření. Ale tady smysl opravdu nevidím, můžete se pokusit mi to vysvětlit polopaticky? Děkuji.

Jak jsem uvedl v reakci na pře...

Jak jsem uvedl v reakci na předcházející názor. Nelze porovnávat úvěry při použití kritéria součtu všech zaplacených úroků s různou délkou splatnosti. Nelze tedy porovnávat patnáctiletou hypotéku s kombinací SS + H při délce splatnosti 19 let. Zkusím to jinak. Franta mi nabídne deset tisíc a chce vrátit 11 tisíc (tisícovka je úrok) za týden, zatímco Alois by chtěl tu samou částku vrátit až za měsíc. Logicky je půjčka od Aloise pro mě výhodnější a zároveň si od něj půjčuji za nižší úrokovou sazbu. Zpátky ale k mé kombinaci. Jak jsem uvedl, tak kombinace je rozdělena do třech fází. V první fázi (4 roky) klient platí pouze úroky z hypotéky a zároveň dospořuje na účet stavebního spoření. Po těchto 4 letech si bere hypotéku. V tento okamžik jsem zvolil 15letou hypotéku (ta je obvyklá), avšak mohl jsem zvolit hypotéku s délkou splatnosti 11 let (tato doba splatnosti je méně obvyklá). V případě, že bych zvolil délku splatnosti 11 let, pak bych dostal vyšší měsíční splátku než u 15leté hypotéky. Celá kombinace by v tomto případě skončila za vámi oblíbených 15 let a ty bych potom ekvivalentně mohl srovnat s 15letou hypotékou. Já jsem ale v tomto případu po těch čtyřech letech zvolil 15letou hypotéku, a proto trvala celá kombinace celých 19 let. V tomto případě je však nutné porovnávat 19letou kombinaci SS+H s 19letou hypotékou. V opačném případě bychom srovnávali hrušky a jablka. Máte ale pravdu, že pro přehlednost případu jsem měl po těch čtyřech letech zvolil 11letou hypotéku.

V uvodu jste psal, ze pri hypo...

V uvodu jste psal, ze pri hypotecnim uveru na 15let by anuita byla 6692Kč měsíčně. To znamená, že by klient zaplatil za 15let 6692*12*15=1 204 560Kč. Při Vámi uvedené kombinaci SS a hypotéky jste na závěr došel k tomu, že by člověk zaplatil 1 271 076 Kč. To se mi zdá trochu více, nebo je to jinak?

Je to jinak. Moje modelová kom...

Je to jinak. Moje modelová kombinace hypotéky a stavebního spoření pracuje s celkovou dobou splatnosti 19 let(1. fáze 4 roky, 2.fáze 10 let, 3. fáze 5 let). Pro přehlednost jsem to také takto rozčlenil. Celá kombinace tedy trvá 19 let, a proto je třeba ji srovnávat se stejně dlouho trvající hypotékou (viz poslední tabulka). Jinak to opravdu nelze. U hypoték a také jiných úvěrů platí několik zákonitostí. Čím déle úvěr splácíte, tak tím více zaplatíte na úrocích (jejich suma za celou dobu splatnosti). Na druhé straně se však při delší době splatnosti sníží výše anuity. Proto tedy vychází pouze patnáctiletá hypotéka při použití kritéria zaplacených úroků výhodněji než devatenáctiletá kombinace. S tím souhlasím.

Pokud ČS nabídne hypotéky za 4...

Pokud ČS nabídne hypotéky za 4-5%, je podle mého výhodnost této kombinace asi dost limitovaná. Snad jen ta státní podpora bude držet v této souvislosti stavební spoření nad vodou. Mimochodem, nevíte, jestli se k takto zvýhodněným úvěrům od ČS bude vázat i státní podpora? Pokud ano, není co řešit. Jak říká Přemek Podlaha: "A mám to zadarmo!"

ČS se zatím víceméně zdráhá zv...

ČS se zatím víceméně zdráhá zveřejnit detailní podmínky svého projektu, avšak její dotování by se mělo týkat té části úvěru, na níž se nevztahuje státní příspěvek nebo hypoték, které vůbec nesplňují podmínky na přidělení státního příspěvku. Jak všichni víme, tak limity na poskytnutí státního příspěvku jsou u bytů nebo i rodinných domků poměrně nízké a kupříkladu v Praze zdaleka nedostačují nákladnosti celé investice. Právě tuto, státem nedotovanou část úvěru, by snad měla ČS výrazněji dotovat. Její podpora by se také měla soustředit na hypotéky bez státního příspěvku. Bylo by velmi nelogické, aby snížila současné sazby pohybující se mezi sedmi a osmi procenty o tři procentní body a k tomu ještě klient čerpal státní podporu. Myslím si, že v tomto duchu bude tento program fungovat a také bude průchodnější s ohledem na protesty, popřípadě žaloby konkurence.

Výhodnost uvedené kombinace je...

Výhodnost uvedené kombinace je podmíněná tím, že úroky z hypotéky jsou vyšší než úroky z úvěru ze stavebního spoření. Bude-li ovšem hypotéka se státním příspěvkem a bude-li tento opět ve výši 4 %, pak může být již výhodnější splácet hypotéku než úvěr ze stavebního spoření! Bezesporu výhodné tedy je splatit část jistiny hypotéky naspořenou částkou na stavebním spoření, kdy byla čerpána státní podpora 4.500,- ročně. Je-li v rodině více volných rodných čísel a klient je dostatečně bonitní, aby mohl spořit na více stavebních spoření, je efekt ještě větší. Vzít si ovšem na splacení části jistiny hypotéky úvěr ze stavebního spoření již nemusí být nutně výhodné. Petr Šafránek, rodinný finanční poradce

S tím samozřejmě souhlasím a m...

S tím samozřejmě souhlasím a myslím si, že jsem to v tomto i v některém z předcházejících komentářů zdůrazňoval. Mám na mysli souběžné použití více smluv o stavebním spoření na jeden investiční záměr do bydlení. Co se týče srovnání výhodnosti hypotéky a úvěru ze stavebního spoření, tak v případě čtyřprocentní státní podpory a současných hodnot úrokových sazeb máte pravdu. Zdaleka ne všechny investice do bydlení však jsou v celé své výši dotovány státem. O tom jsem se zmínil již v předcházející reakci. Právě na tu část hypotéky nesplňující předpoklady pro poskytnutí státního příspěvku by měl být použit úvěr ze stavebního spoření. Navíc kromě nízkého úročení úvěru z SS je třeba zmínit státní podporu v podobě příspěvku ve fázi spoření.

Velice dobrý článek pane Zdraž...

Velice dobrý článek pane Zdražile. Toto je to pravé ořechové. Beru to jako modelový příklad. Pokud tuto (ale i jinou) kombinaci používám, tak se snažím získat co nejnižší úrokové zatížení klienta. U jedné HB by mohl dotat "Váš" klient úvěr s úrokem 7,4% a u některé SS by dostal úvěr s 5% úrokem. Do celkové kalkulace bych ještě zahrnul možnost odpočtu úroků od základu daně. Pokud se jedná o bonitního klienta, jak uvádíte, tak by to byly nemalé úspory. Ještě bych použil (jako třešínku na dortu) kapitálové pojištění hypotéky u dobré pojišťovny s co nejvyšším výnosem a samozřejmě s dalšími výhodami - příspěvek zaměstnavatele (8.000), odpočet od základu daně (12.000) a pod.... F.Marek finanční poradce.

Zcela určitě by tato modelová ...

Zcela určitě by tato modelová finanční kalkulace mohla být vylepšena ještě výpočtem daňové úspory či pojistkou. Pak by ale tento komentář musel být ještě delší a některé čtenáře by mohla jeho délka odradit. Těmto aspektům se samozřejmě chceme a budeme věnovat v dalších komentářích. Mimochodem o daňové úspoře hypoték pojednával komentář http://www.fincentrum.cz/index.php3?s1=4&s2=1&s3=1&s4=4&m=1&typ=kom&recid=1847>"Neplaťte zbytečně daně, vezměte si raději hypotéku."