Prodej družstevního bytu

Prodávám družstevní byt (zděný( stavba svépomocí) a kupující si bere na koupi bytu úvěr od hypoteční banky. Realitní kancelář chce, abychom převedli člensství na družstvu se všemi právy na nového majitele, ale peníze nám na účet chce zaslat až poté. Zdá se mi to dost nebezpečné. Jak mám postupovat ?

Jak postupovat při prodeji družstevního bytu

prodej bytu pomocí hypotečního úvěru

Dobrý den. Budu prodávat byt, na který si ten kupující bere úvěr u stavební spořitelny. Vlastní prodej zprostředkovává realitní kancelá. Kdy já, jako prodávající, dostanu své peníze? Z návrhu smlouvy předložené RK jsem pochopil, že nejdřív musím s kupujícím podepsat kupní smlouvu, potom musí katastr nemovistosti zapsat nového vlastníka - kupujícího (v tom okamžiku už vlastně přestávám svůj byt vlastnit) a poté ještě musí dojít v katastru k zástavě bytu ve prospěch spořitelny. Teprve poté spořitelna uvolní peníze a já bych je teoreticky mohl od kupujícího dostat. To mi připadá vemi  nebezpečné. Teoreticky může dojít k tomu, že po zápisu nového vlastníka do katastru ten vlastník prostě stáhne žádost o úvěr a on bude mít můj byt, já nebudu mít peníze (spořitelně to bude jedno, protože jí žádná škoda nevznikla). Jaký je nejbezpečnější postup v takovém případě?

Re: prodej bytu pomocí hypotečního úvěru

omlouvám se, to patří do jiného fóra...

Jak mám postupovat

Budu prodávat byt, na který si ten dotyčný kupující bere úvěr u stavební spořitelny. Kdy já, jako prodávající, dostanu své peníze? Pochopil jsem to tak, že nejdřív musím s kupujícím podepsat kupní smlouvu, potom musí katastr nemovistosti zapsat nového vlastníka - kupujícího (v tom okamžiku už přestávám svůj byt vlastnit) a poté ještě musí dojít v katastru k zástavě bytu ve prospěch spořitelny. Teprve poté spořitelna uvolní peníze a já bych je teoreticky mohl od kupujícího dostat. To mi připadá vemi  nebezpečné. Co když po zápisu nového vlastníka do katastru ten vlastník prostě stáhne žádost o úvěr a on bude mít můj byt, já nebudu mít peníze (spořitelně to bude jedno, protože jí žádná škoda nevznikla) a já se s vykutáleným šibalem můžu dlouhé roky soudit...

úložný účet

Lze řešit i přes úložný účet - termínovaný vklad v bance s týdenní výpovědní lhůtou. Uvede se to do kupní smlouvy. Banka pak penize uvolní prodávajícímu, až je potvrzeno vložení práva vlastnického. Kupujícímu ty peníze zpět nedá bez souhlasu prodavajícího. A stojí to jen 1000 Kč. a k tomu ověření podpisů na matrice. Notář si vzal za kupní smlouvu, ověření podpisů, návrh na vklad a úložný účet na 1,3 mil celkem 22 000,- Kč.

Re: úložný účet

Také zajištěný, angl. ascrow account, jakýsi "pseudoakreditiv", problém v českém prostředí je, že něco takového české právo nezná a když dojde na lámání chleba (kupující se rozhodne neplatit), nemůže nevyplout na povrch, že se de iure vždy jedná o běžný účet kupujícího, případné soudní rozhodnutí takového sporu je nasnadě (nepůjde-li o jiný extrém typu exekuce) - banka musí peníze vyplatit majiteli účtu. Z pohledu prodávajícího se tak jedná o levné, ale dost pofiderní zajištění.

Jak skutečně řešit riziko protistrany při převodu nemovitosti

Čítánková ukázka mizerné práce novinářky. Pokud použiji zprostředkovatele, vždy nesu i jeho riziko. Riziko realitní kanceláře je velmi značné, takové s.r.o. se ZJ typicky  CZK 200T (je-li vůbec už splaceno), která podobných milionových převodů provádí x měsíčně. Co si na nich vezmu v případě konkursu? Podobně i advokát nebo notář, je to prostě fyzická osoba a v případě, že jednoho krásného dne odletí i s penězi do latinské Ameriky atp. Neděje se to běžně, ale vzhledem k výši např. hypoték, které si většina obyčejných smrtelníků bere jen jednou za život, jeden případ úplně stačí k celoživotnímu neštěstí. Daleko lepší bonitu "zprostředkovatele" poskytují banky a daleko jasnějším instrumentem na podobné operace je dokumentární akreditiv, ale to už bylo na paní redaktoru patrně moc sofistikované. Výsledkem je dobrá rada typu "když už vám ve stodole nejde elektrika, nesviťte si tam proboha loučí, petrolejka je mnohem bezpečnější". Jen houšť a více taxqělého "poradenství" na fincentru!'

Re: Jak skutečně řešit riziko protistrany při převodu nemovitosti

Dobrý den, plně souhlasím s Vaším názorem. Zajímalo by mě ještě, jak je to u banky finančně náročné, popř. ještě nějaké další praktické informace o dokumentárním akreditivu.Na co si dát pozor. Děkuji.

A ten katastrální

úřad je jako stát ve státě nebo co ? To tam převáděj jak se jim zachce nebo sou tak zahlcený ? Pokud je to delší než půl roku tak to prostě neni normální - ať mi neřikaj, že dělaj denně desítky převodů v jednom obvodu.

Re: A ten katastrální

nerozčiluje se...státní úředník...ráno na 8 do práce, káva...dvě smlouvy dopoledne...půlhodinová přestávka na oběd, kdy v době od 11.00 do 13.30 nikoho nezastihneš, káva, dvě smlouvy odpoledne...a padla...tak to je...upřímně se omlouvám, všem pracovitým a svědomitým zmcům KÚ...

S advokáty s jistotou?

Raději zaplatit advokátovi a mít to s jistotou? To myslíte vážně? Každý měsíc se na naši RK obrací několik klientů, kteří se spoléhali na advokáty, abychom napravili jejich chyby. Jaký si myslíte že je rozdíl v kvalitě advokáta, který udělá pět smluv k nemovitostem za rok a právního oddělení velké RK, kde její právníci dělají těchto smluv za rok okolo tisícovky. S právními problémy v oblasti nemovitostí se kterými se právníci RK setkávají denně se někteří advokáti nesetkají ani jednou za život. Zeptejte se advokáta třeba jak se řeší duplicitní zápis vlastnictví u nemovitosti, 95% z nich nebude tušit o čem mluvíte. Na druhou stranu se někteří advokáti obracejí na RK s žádostí o pomoc, protože se ani nevyznají v katastrální mapě. Právníky, kteří se specializují na právo nemovitostí najdete pouze na KÚ a v realitkách. Taky bych nechtěl operaci srdce po svém praktickém lékaři, který sice zná o všem něco, ale není specialista. Samozřejmě mé doporučení se týká realitek s vlastními právníky.

Re: S advokáty s jistotou?

no to je zajímavý...já mám zkušenost úplně opačnou...a to šlo o "velkou" realitku s vlastním "právním oddělením" a do GP čuměli jak husa do flašky...

Kdo to psal?

Kdo tento nesmysl psal? Při čerpání hypotečního úvěru je nutné doložit účel čerpání, tzn. k čerpání je nutné doložit kupní smlouvu, ve které musí být číslo účtu prodávajícího na který se úvěr čerpá. Pokud není v KS musí být doloženo čestným prohlášením prodávajícího kam chce prostředky poslat. Není možné aby si kupující jen tak vyčerpal úvěr kam chce, takový případ můžete nahlásit rovnou ČNB.

penize z hypoteky az po vkladu do katastru????

No ja nevim, jake zkusenosti ma autor, ja kupovala byt pred dvema mesici, a bance pro cerpani hypoteky stacila prave zadost o vklad od katastru, nikoliv uz vypis z katastru, kde jsem ja uz jako novy majitel. To bychom se taky nacekali, vklad do katastru trva pul roku!