Tak a teď trochu pravdy. 30let chceme protože na ni máme vyšší provizi než na 20letou, navíc vás za další provizi doslova naverbujeme do nějakého super hyper fondu s pravidelnou úložkou, dále pojištění zase provize. Jinak počítat v horizontu 30let s 2% hypo a 5% zhodnocením nemůže žádný soudný člověk. Stejné lze nasimulovat i obráceně a vypadá to i realističtěji 5%hypo a 2% zhodnocení. Jenže pak už vás pán z Partners uvede větou, že sliby nebyly uvedeny reálného rámce a vy po 30letech místo slibovaných 20 let zjistíte, že máte ještě cca 8 let před sebou.

Po dlouhé době článek, kde jsem se dozvěděl něco nového a i užitečného. Nikdy by mě nenapadlo, že hypo na delší dobu se může vyplatit víc než na kratší.

ach jo... zase jste všichni k smíchu .... jo myslím vás diskutující 

uvedomil sis, ze jsi taky jeden z diskutujicich a ze teda popisujes sam sebe? ;)

Když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají. Na 20 či až 30 let dluhovým otrokem.

Když to jinak nejde, tak toho moc nenaděláte.

No. Lepší je 20 nebo 30 let platit nájem a pak mít guovno. Ale jo, jen tak uvažujte, aspoň mám své nemovitosti komu pronajímat.

Asi tak no :)

Prostě musíte brát co nejdelší hypo protože z toho má banka největší procenta, na které jí tím svým spořením (a následným propadem akcií a návštěvou lichváře) vyděláte

Jak prosim banka vydela na tom, ze na splaceni dluhu u nich si pujcite u lichvare???

A inflace za těch 20 let bude kolik, nula?

K čemu potřebujete znát inflaci? Do výpočtu nijak nezasahuje.

Chápu, že Vám příroda do mozku moc nedala, 

ale čím vyšší inflace, tím lepe pro hypo 

Výnos z akcií je nejistý a s velkou jistotou jsou tam fáze, kdy je člověk v mínusu, případně tak může i skončit.

Pokud jsem tak holá řiť, že si musím na bydlení brát půjčku, tak můj přístup byl, že jsem to zase splatil, jakmile to šlo. Důvod byl, že mít investici s výnosem větším než náklady hypotéky, to je pohádka, ne realita.  Když budu mít na krku hypotéku, nebudu hrát s tím zbytkem peněz v kasínu nebo na burze.

Důležitý je ve skutečnosti i psychologický faktor: mít na krku dluh je prostě hnus. Mít dluh a vedle toho hrát na burze mi nedává smysl. Je velice příjemné se dluhu zbavit, to je cennější než těch pár desetin procent rozdílu, který bych s velkým štěstím uhrál na burze.

Jen 2 poznámky:

1) To, že si na bydlení někdo bere půjčku nemusí znamenat, že je holá .... Může to také znamenat, že tento člověk ty peníze klidně má, jen si je vědom toho, že cizí peníze jsou levnější, než vlastní, protože u nich dopředu a klidně na hodně dlouho znáte jejich cenu.

2) Obdobně přístup "splatit tak rychle jak to jde" je finančně nesmyslný, protože opět svoje drahé peníze dáváte na splátku těch levných půjčených a ještě si kvůli tomu snižujete své likvidní rezervy. To, že to vy osobně považujete za pohádku a peníze tak zhodnocovat neumíte neznamená, že to někdo neumí.

V dnešní době jsou na trhu běžící hypotéky (tuším z roku 2008) i s netto úrokem pod 1%, a u těch nových se dostanete klidně někde k 1,5% p.a. netto. Tudíž i velmi konzervativními produkty s minimálním rizikem je možné dnes volné prachy využít lépe, než na mimořádné splátky hypo.

Co myslíte tím netto úrokem? V roce 2008 byly sazby okolo 5,5 %, nyní jsou oproti tomu na 1/3.

Netto úrok - po daňovém odpočtu. V roce 2008 jedna z bank nabízela variabilní sazbu s přirážkou od 0,9% k PRIBOR.

Domnívám se, že tím jsou na mysli floatové sazby, které využili někteří lidé v jejich začátcích cca v roce 2010. Tyto sazby dnes skutečně mohou dosahovat takto nízkých úrovní, protože PRIBOR se výrazně snížil a tehdy měli banky u těchto sazeb poměrně nízké marže.

Pokud jste tak bohatý, že máte peníze na bydlení okamžitě, patříte mezi horních 10 000. Tam ale nemůže patřit každý.

Komunisti planovali na petiletky. Partners to umi na 20 i 30 let dopredu :D

Chtel bych mit jejich kristalovou kouli a divat se s ni do budoucnosti stacilo by potom obchodovat podle ni na burze a nemusel bych hypoteku resit vubec :D

Tyhle "modelove" priklady kdy na 20 nebo i 30 dopredu pocitaji s nejakou konkretni urokovou sazbou jsou asi tak uzitecne jako kdybych jim nechal "spocitat" co dostanu za 30 let na Vanoce od jeziska pod stromecek.

Pane Svobodo,

zde nejde o nějakou křišťálovou kouli, ba naopak. Každopádně když nevíte, co bude, kterou variantu si raději zvolíte, tu ve které nemáte žádné nebo jen omezené možnosti věci přizpůsobit nebo tu, ve které jsou Vaše možnosti reagovat na reálný vývoj výrazně větší?

Já osobně vždy budu mít raději věci ve svých rukou.

Každá modelace musí vycházet z určitých předpokladů a protože jen těžko budete modelovat tržní kolísání, používá se průměrná úroková sazba, po celé uvažované období. V případě pravidelných investic to navíc velmi odpovídá, neboť investujete jak draze v době růstu, tak levně v době propadu.

Dále je to již samozřejmě o tom, že modelace je pouze rámcovou úvahou, ke které se směřuje. Přirozeně reagujete na skutečný vývoj.

To se to počítá, když maji příjmy 50.000,-- a rezervu 700.000,-- z prodeje pozemku. Tak a teď úplně obyčejnou rodinu - žádný pozemek ani nemovitost k prodeji, žádné dědictví je nečeká, příjmy : on řidič u soukromnika 16.000.--, ona pokladni v Lidlu( nebo kdekoliv jinde) za 9.000.--- tak a teď se pánové ukažte. Co jim vykalkulujete? A taky by takováto rodinka s 2 dětmi chtěla do vlastního.

Tak chtit muze. Ja taky "chci" Lamborghini, jedno sidlo u more a druhe v Alpach a soukromy tryskac ;)

Nezlehcujte ,prosím

Taková rodina by si měla rozmyslet jít do něčeho na co nemá. Není podřadnější ve výhodném nájmu.

To neni zlehcovani to je realita bohuzel. Lide v zapadni civilizaci proste "chteji" mnohem vic nez na co maji. Pro rodinu ve vasem prikladu to muze byt nadstandardni bydleni pro me to muze byt vysnene auto a srub v Alpach. Ostatny "sny" maji lide na celem svete, ale v te zapadni civilizaci maji lide mnohem mensi vuli videt ty sny realisticky. Z toho nasledne plynou vsechny ty exekuce a osobni bankroty. Prilis mnoho lidi se snazi plnit si sny na ktere proste nema. Vlastnit Lamborghini Vam mozna prijde jako nerealisticky a zbytecny sen. Ale kdyz porovname muj prijem a prijem te rodiny z vaseho prikladu tak zjistime ze mozna je ten muj sen vice realny nez vlastni bydleni pro tu rodinu.

Ja ale jsem si nastesti vedom toho ze pokud nema smysl sny moc uspechavat a vrhat kvuli nim bezhlave pod obri kola bankovnich instituci.

I na provoz Lamborghini musíte mít vysoký příjem. Jen taková pojistka stojí balík.

Vsak to vsechno vim. Proto si zatim na tento sen nechavam zajit chut ;)

A představte si, že i takovou rodinu dokážou některé úvěrové společnosti nebo finanční poradci uvrhnout do úvěru, je jim šumafuk, jak potom dopadnou. Bohuzel, někteří si to nedokážou spocitat....

To je problem spis tech co si takovou pujcku vezmou. Obchod 2 stran je vzdy zalozen na tom ze obe strany chteji na tom maximalne vydelat pokud nejde o charitu. Pokud nekdo vstoupi do nevyhodneho obchodu a navic kvuli snaze o splneni nerealneho snu tak je to jedine jeho problem.

No, že to druhá strana nebude moci bance splácet není moc dobrý obchod pro tu banku. Takže ani banka nemá zájem půjčovat takovým lidem s nejistými příjmy...

Jak mě někdo uvrtá do úvěru? To by mě zajímalo ...

Tak prvni faze - uvedomit si za kolik jsou v mem okoli nemovitosti. Pokud ziji nekde na malem meste, pak tu moznosti jsou. Pokud ziji v Praze, tak nemaji moc sanci.

Druha faze - nasetrit 15% predpokladane ceny nemovitosti (v malem meste treba za 800 tisic, tj. nasetrit tak 150 tisic, pri ulozce 1500 za mesic to maji za 8 let). Pokud to nedokazou, at ani hypoteku nezkousi.

Dalsi faze je nakup nemovitosti. Pokud se udrzi sazby, tak muze byt splatka za uveru 650 tisic. na 30 let dva a pul tisice. To by rodina mela zvladnout, najemne pravdepodobne plati vice.

Problem je, ze takove rodiny se malokdy prenesou pres fazi 2, protoze chteji bydlet hned.

No pokud si nezvladnout po dobu 8 let ukladat vice nez tech 1500,- tak bych opravdu ale opravdu nesel do hypo na 30 u kdete budu muset platit 2500,-

Nevim uplne, co jste tim chtel rici, ale asi bych mel upozornit, ze pokud bydli v najmu, tak asi za najem plati vice, nez tech 2500. Takze to splaceni by zas takovy problem byt nemel.

Nejdřív musí taková rodina zvýšit své příjmy. Možností jsou tuny, takže jen opravdu chtít.

Tak si nekoupí nemovitost za 3 mega, ale jen kolem 1,3 mega. To je na 30 let splátka okolo 4 tisíc Kč (na 85 % LTV). V ČB jsou za tuto cenu byty 3+1. Jasně, v Praze a v okolí za tu cenu nic nenajdete, ale tam je i jiná platová úroveň.

https://www.youtube.com/watch?v=wWnsyNYzLas hezky rozebiraji, co je Partners za previty...

V článku mě přijdou některé informace věci zmatené. Sice je tam pokus o nastínění jakéhosi modelového příkladu, ale někde se napíše A a v příkladu je B. Navíc se mi líbí, jak všude kde chtějí zlákat na krásná procenta (skoro to vypadá jako zaručený výsledek) u spoření, tady 5%. V článku se neupozorňuje na fakt, že např. dnes jsou sazby HU nízké, ale při první fixaci to může být i mnohem výše. Souhlasím s tvorbou rezervy, ale spíše krátkodobého charakteru, aby se dala hypotéka při ukončení fixace naspořenou částkou snížit, samozřejmě při zachování rodinné rezervy. U pojištění mi chybí trvalé následky. Kdo zažil nějaký vážnější úraz, tak ví, že dostat se do nějakého stupně invalidity může být někdy problém, ikdyž máte pohybové omezeni, které vás omezi ve vaší dosavadní práci.

No jo vypadá to krásně. Ale nikdo vám nezaručí, že to zhodnocení rezervy bude 5 %. Klidně to může být i -10%. Také vám nikdo nepoví, jak se budou úroky vyvíjet po skončení fixace nebo třeba za 10 let. A také Vám nikdo dopředu neřekne, jak se budou vyvíjet vaše pracovní příjmy nebo zda se třeba nerozvedete atd...

Samozřejmě nezaručí, ale oblast financí je dnes tak rozsáhlá a variabilní, že záleží jen na vás, jaký poměr ve smyslu riziko/výnos/splatnost/náklad zvolíte.

Tzn. na straně hypotéky můžete fixovat klidně až na 30 let nebo mít sazbu variabilní jako druhý extrém. Ještě větší variabilita je straně úspor a investic, kde záleží na vašemu přístupu k riziku, diverzifikaci apod. Ale už třeba jen relativně stabilní stavební spoření vám nabídne s velkou pravděpodobností větší zhodnocení, než je náklad hypotéky.

Podstatou článku je to, bez ohledu na propagované fondy, že než valit všechny volné peníze do hypotéky (tzn. na začátku použít veškeré vlastní peníze, resp. později je utápět v mimořádných splátkách) je mnohem lepší a finančně efektivnější si tvořit průběžně finanční rezervy, pokud je člověk schopen tyto zhodnocovat nad náklady hypotéky. Pak v určitém bodě dojde k tomu, že tyto úspory/investice převýší zůstatek hypotéky.

A příjmy? Ty obvykle mj. i vlivem inflace minimálně nominálně průběžně rostou a přirozenou snahou každého je, aby mu rostly co nejvíce i reálně. Zatímco splátka hypo je často fixní po dlouhou dobu a díky inflaci se naopak reálně snižuje.

Splatka hypo se vlivem inflace muze naopak realne hodne navysit. Ty by jste musel mit fixaci na celou dobu splaceni aby jste se tomu vyhnul.

Ano, tu možnost přece zmiňuji.

Splátka se vlivem inflace nezvýší, zvýší se vlivem růstu úrokových sazeb, které můžou jít ruku v ruce s růstem inflace (ale také nemusí).

A mzdy nerostou? Kdo měl uvěr před 15lety na 25let dnes platí na hypoteku prdlajs 

Opet blabol od Partners a jejich buliku. Jako 5% zhodnoceni zni dobre, ale realita bude jiste horsi.

Že tomu Vy nevěříte nebo to nemáte, ještě neznamená, že to tak není a že to nemá někdo jiný.

Realita je naopak optimističtější...

A prej rodina příjem padesát tis modelový příklad výdaje 35 tis že maj ročně bokem cca 180 tis a kde jsou mimořádné náklady kdy vám do toho vlítne pračka nová  kuchyn atd. Já mám takové náklady každý měsíc min pět tis kč. S tím se nepočítá bože zase modelová reklama která nevypovídá zcela o realitě.

Že by ty mimořádné náklady byly zakalkulovány v těch 35t.? Vlítne nová kuchyň ... jasně, ze dne na den mám neodbytnou potřebu udělat kuchyň za 150 litrů, tomu se říká plánování ...A by někoho s hypo v řádu několika milionů měla ohrozit tak triviální záležitost, že mu klekne pračka? Novou koupíte možná za 5 litrů a když opravdu tuhle částku nedáte dohromady, tak to vezmete na splátky ... OMG