Dlouhé čerpání hypotéky, méně úsměvu

Přestože se většina lidí v první řadě zajímá o parametry splátek hypotéky, také období čerpání může výrazně promluvit do celkových nákladů hypotečního úvěru. Pro období čerpání totiž platí odlišné zásady než pro období splácení. Snahou klienta by mělo být dosažení co možná nejkratšího období čerpání, avšak jeho doba nezávisí pouze na přání klienta. Víte, jak ho ovlivnit?

Z logiky věci vyplývá, že čerpání hypotéky předchází splácení. Je třeba si uvědomit, že čerpat hypotéku lze pouze bezhotovostně. Rozhodně se tak neděje převodem na účet dlužníka, který by následně peníze převáděl buď prodávajícímu nemovitosti nebo dodavateli v případě výstavby. Hypoteční banka převádí peníze přímo prodávajícímu (zpravidla na základě kupní smlouvy) nebo dodavateli na základě jím vystavených faktur (v případě výstavby či rekonstrukce).

Jednorázové a postupné čerpání

V případě koupě nemovitosti není důvod k tomu, aby se čerpání nějakým způsobem protahovalo. Zpravidla stačí jeden platební příkaz hypoteční banky rovnající se hodnotě hypotečního úvěru a hypotéka je vyčerpána. Pokud dojde k jejímu úplnému vyčerpání, pak nastává klientům mnohem známější období splácení.

Jiná situace je u hypotékou financované výstavby nemovitosti. Nejlépe si takovou situaci lze představit u klienta, který si zadá u stavební firmy výstavbu rodinného domku a náklady na jeho výstavbu financuje hypotečním úvěrem. Přestože se dnes pracovní tempo stavebních firem  zrychluje, tak nikdy u výstavby rodinného domu nenastane situace jednorázového čerpání hypotéky.

Váháte mezi několika hypotékami? Nabízíme vám možnost je snadno a rychle porovnat v této speciální sekci.

Stavební firmy nejsou v žádném případě zvyklé na to, aby někomu postavily rodinný dům, aniž by jeho výstavba byla financována po částech na základě dílčího plnění. Objednatel a hypoteční dlužník v jedné osobě se tedy v takovém případě postupnému čerpání v žádném případě nevyhne. Opět nezapomeňme, že hypoteční banka nevyplatí ani korunu z hypotéky přímo dlužníkovi. V tomto případě je jedinou cestou přímé proplácení dodavatelských faktur.

Období čerpání by mělo být opřeno o projekt

Podobně jako u pořizování již existujících nemovitostí prostřednictvím hypotéky neopomene hypoteční banka dodržet obvyklou zásadu existence zástavního práva na pořizovanou či jinou nemovitost. Pokud není proveden zápis zástavního práva ve prospěch banky, pak neuvolní ani korunu. V případě výstavby rodinného domu musí klient počítat s jinou zástavou než financovanou, neboť kde nic není, tam nelze nic zastavit.

V okamžiku, kdy se banka rozhoduje o úvěru na výstavbu, by měl již existovat projekt. Ten by měl být také rozhodující pro stanovení období čerpání. To lze definovat jako časový úsek mezi prvním a posledním okamžikem čerpání hypotéky. Hypoteční banky nenabízí klientovi neomezenou dobu čerpání a maximální dobu stanovují zpravidla na osmnáct měsíců. V zájmu klienta by samozřejmě mělo být dosažení co možná nejkratšího období, avšak je zde omezen časovým sledem stavebních prací a rychlostí dodavatele.

V období čerpání se platí pouze úroky

Období čerpání a období splácení mají jedno společné – platí se úroky hypoteční bance. Zásadní rozdíl ovšem spočívá v tom, že ve fázi čerpání jde pouze o úroky, zatímco ve fázi splácení dochází k částečnému umořování. V období splácení klient platí hypoteční bance anuitní splátky, které v sobě skrývají úrok i úmor. Jejich podíl se během splácení hypotéky mění ve prospěch úmoru. Období čerpání je tedy extrémně drahé, neboť se závazek klienta nesnižuje ani o korunu.

Období čerpání a splácení nelze kombinovat

Chcete se dozvědět více o hypotékách? Navštivte tuto sekci.

Přestože by to pro některé klienty mohlo být výhodné, tak hypoteční banka striktně obě období od sebe odděluje. Nelze tedy přijít do banky a nabídnout jí nějaké kompromisní řešení v podobě čerpání a zároveň i umořování úvěru. Teprve po skončení čerpání hypotéky ji klient začíná splácet.

V průběhu období čerpání platí klient pouze úroky z vyčerpané částky. Čerpané prostředky jsou úročeny sazbou, kterou je úročena hypotéka a která je rozhodující pro výpočet anuitní splátky. Hypoteční banka si strhává úrok měsíčně na základě hodnoty vyčerpané částky v předcházejícím měsíci. Díky těmto znalostem by tedy měl klient aktivně vyjednávat s dodavatelem stavby rodinného domu a snažit se o co možná nejrychlejší provedení stavby a zároveň co možná nejvýhodnější platební podmínky. Demonstrujme si cenu postupného čerpání hypotéky.

Zadání: Klient si pořizuje rodinný dům, který spolufinancuje hypotékou ve výši 1,5 miliónu korun. Stavební firma mu nabízí následující splátkový kalendář projektu. Hypoteční banka mu nabídla sazbu šest procent p.a.

Měsíc zaplacení faktury HB	Výše faktury	Úrok stržený následující měsíc
Březen	500 000 Kč	2 500 Kč
Duben	200 000 Kč	3 500 Kč
Květen	500 000 Kč	6 000 Kč
Červen	100 000 Kč	6 500 Kč
Červenec	200 000 Kč	7 500 Kč
Celkem	1 500 000 Kč	26 000 Kč

Vysvětlivky: Pro výpočet úroku je rozhodující datum odepsání prostředků z hypoteční banky adresované dodavateli. Modelový příklad vychází z předpokladu, že prostředky odchází vždy k prvnímu dni měsíce. První splátka tedy odchází 1.

Nevíte, na kolik vás hypotéka vlastně vyjde? Nabízíme vám speciální hypoteční kalkulačku - ZDE. 

řezna a banka si následně v dubnu strhává úrok vypočítaný z půl miliónu při sazbě šest procent. V dalších měsících se výpočtová základna zvyšuje o další částky z následujících dodavatelských faktur.

V praxi bývá samozřejmě logické, že prostředky odchází v závislosti na splatnosti dodavatelských faktur. Hypoteční banka je proplácí na základě doručení faktur klientem. V jeho zájmu je dodržování splatnosti, neboť v opačném případě by stavební firma zastavila výstavbu a projekt by se dostával do skluzu. Hypoteční banky postupné čerpání zpoplatňují a není vhodné, aby klient dával pokyn k oddělenému proplácení drobných faktur. Je třeba volit kompromis a nechávat uhradit více drobných faktur najednou.

Z výše uvedeného příkladu vyplývá, jak drahé čerpání může být. Modelový příklad předpokládá pouze pětiměsíční čerpání a již se úrokové náklady vyšplhaly na 26 tisíc korun. Mnohem větší finanční zatížení by klient pocítil v případě ročního postupného čerpání.

Jak dlouho jste čerpali hypotéku vy, když jste jejím prostřednictvím financovali výstavbu rodinného domu. Kolik vás to stálo? Těšíme se na vaše názory.

reklama