Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Dostat nájemníka z bytu může být boj

aktualizováno 
Inkasovat pravidelný měsíční příjem z pronájmu bytu je velmi příjemné a každý z nás by asi takové přilepšení uvítal. Pokud vše funguje podle předpokladů a nájemce neporušuje podmínky nájemní smlouvy, pak má pronajímatel důvod k úsměvu. Ne všichni nájemci ovšem smluvní podmínky dodržují a pak se pronajímatelé dostávají do problémů. Víte, jak lze předejít problémům s nepoctivými nájemci?

Překvapivě velká část bytového fondu je v současné době buď vůbec neobývaná ze strany vlastníka nebo je využívána k pronájmu. Jde sice o poměrně zajímavý jev, neboť se čas od času v médiích objeví informace o nedostatku bytů v České republice, avšak lidé se dnes jednoduše bytů zbavovat nechtějí. Za takové situace se lidé snaží jimi neobývanou nemovitost pronajmout. Je ovšem zarážející, jak naše legislativa usnadňuje nepoctivým nájemcům život a ukončit nájemní smlouvu v případě neplnění podmínek nájemce je více než složité.

Pronajmout lze i družstevní byt

Nejsnadnější cesta k pronajmutí bytu samozřejmě vede přes jeho osobní vlastnictví.

Pozor na koupi bytu s dluhy předchozího majitele! Více ZDE.

Je logické, že vlastník bytu si může libovolně rozhodnout o tom, zda chce v bytu bydlet sám, nechat ho prázdný nebo ho pronajmout třetí osobě. Ani lidé vlastnící užívací práva k družstevnímu bytu ovšem nejsou z možnosti podnajmout družstevní byt vyloučeni. V jejich případě je ovšem nutné na takovou věc upozornit družstvo, respektive nahlédnout do jeho stanov, které by měly případné další pronajímání bytu upravovat. Pokud majitel práv k družstevnímu bytu nezná obsah stanov, pak je nejlepší o svém záměru informovat družstvo. Příslušný pracovník družstva by měl potřebnou informaci bez problémů znát.

Dost často se stává, že vlastník práv k družstevnímu bytu družstvu svůj krok neoznámí a uzavře nájemní smlouvu s nájemcem sám. Pokud vše běží podle plánu a má štěstí na dobrého nájemce, pak se o tom většinou družstvo nedozví. V případě podnájmu družstevních bytů je však vlastníkem bytu družstvo a nikoli zájemce o pronájem bytu. Zatímco u pronájmu bytu v osobním vlastnictví uzavírají smluvní strany smlouvu nájemní (pronajímatel a nájemce), tak u pronájmu družstevního bytu musí smluvní strany uzavřít smlouvu podnájemní (nájemce a podnájemce).

V tomto případě je fakticky družstvo pronajímatelem a vlastník práv k užívání bytu je v pozici nájemce. Případná osoba třetí osoba vstupující do podnájemní smlouvy se tak již stává podnájemcem. Je tedy logické, že bytové družstvo jako faktický vlastník nemovitosti by mělo dát k takovému podnájmu souhlas.

Obrana proti nepoctivým nájemcům začíná u kvalitní smlouvy

Je až zarážející, jak někteří lidé podceňují obsah smluv a kolikrát si ji pořádně ani nepřečtou. V případě pronájmu bytu by si ovšem každý z nás (zejména pronajímatel) měl její obsah řádně promyslet a popřípadě se dohodnout s odborníkem. Pokud pronájem zprostředkuje realitní kancelář, pak bývá součástí její provize také příprava smlouvy. Ne vždy je ovšem její obsah vyhovující potřebám obou smluvních stran. Na každý pád je obsah smlouvy rozhodující v případě nějakého sporu a zdánlivě nepodstatná věc se může stát neřešitelným problémem. Kvalitní smlouva je považována za klíčový smluvně-preventivní nástroj, který může protistranu od nekalého jednání buď úplně odradit nebo alespoň zajistit výhodnou pozici pro případný spor.

Nájemní smlouvu uzavírejte vždy na dobu určitou

Zástavní dlužníci vzkazují: bude nás víc! Za co lze zastavit nemovitost? Čtěte ZDE.

Právním pramenem upravujícím nájem bytu je Občanský zákoník. Ten fakticky upravuje nájemní smlouvy u jakéhokoli předmětu nájmu, avšak u nájmu bytů má několik zvláštních ustanovení. Mezi základní povinnosti pronajímatele patří předání bytu nájemci ve stavu způsobilém k užívání a nájemce je samozřejmě povinen platit pronajímatel nájemné a pokrýt poplatky související s chodem bytu. Zatímco pronajímatel zpravidla svoje povinnosti splní, tak nájemce bývá častějším zdrojem problémů.

Pronajímateli lze doporučit, aby uzavřel smlouvu na dobu určitou. Nejčastěji  bývá využívána doba jednoho kalendářního roku. Obě smluvní strany by si měly vyhradit doložku, že pokud v určitém okamžiku (zpravidla jde o měsíční lhůtu) před uplynutím doby nájmu neprojeví žádná ze stran vůli smlouvu ukončit, pak se smlouva automaticky prodlužuje na další období za stejných podmínek. Pokud si do smlouvy pronajímatel doložku na „dobu určitou“ nedá, pak je smlouva automaticky na dobu neurčitou a nabíhá si tím na problémy.

Pronajímatel může smlouvu vypovědět jen s přivolením soudu

Co tedy dělat v situaci, kdy nájemce z nějakého důvodu přestane platit. Vše by samozřejmě mělo začít nějakou výzvou ze strany pronajímatele, neboť i slušný nájemce se může krátkodobě dostat do finanční tísně. Pokud ovšem nějaká rozumná forma dohody není možná, pak nezbývá než se snažit smlouvu co nejrychleji ukončit a dostat z nájemce dlužné peníze.

Nájem bytu zaniká v podstatě ve dvou případech - písemnou dohodou nebo výpovědí. Pokud je uzavřena smlouva na dobu určitou a nastal její konec, pak může bez udání důvodu jakákoli ze smluvních stran smlouvu ukončit právě ke dni, kdy končí toto období. Pokud je uzavřena smlouva na dobu neurčitou, pak se mohou obě strany na ukončení smlouvy dohodnout. Nepříjemná situace ovšem nastává v případě, že neplatící nájemce na takovou dohodu přistoupit nechce.

Vypovědět nájemní smlouvu, jejímž předmětem je byt, může pronajímatel pouze v případě přivolení soudu. Takové situaci je ovšem lepší se vyhnout, neboť jde o časově zdlouhavou variantu. Soud rozhoduje prostřednictvím rozsudku a zároveň určuje lhůtu na vyklizení bytu ze strany nájemce.

Pronajímatel může vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu z těchto důvodů:

1. Potřebuje-li byt pro sebe nebo pro své blízké

2. Jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce pro něj pracujícího

3. Jestliže nájemce porušuje dobré mravy v domě

4. Jestliže nájemce hrubě porušuje smlouvu, zejména neplatí nájemné

5. Je-li ve veřejném zájmu, aby byt nebyl využíván

6. Má-li nájemce dva nebo více bytů

7. Neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo ho využívá občas

8. Jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba


Pikantní na těchto důvodech je skutečnost, že u bodů 1,2,5,6,8 musí pronajímatel zajistit nájemci náhradní bydlení. Zákon v podstatě stanoví, že náhradním bydlením je v případě důvodů uvedeným pod body 1,2,5,6,8 zásadně rovnocenný byt s tím, který byl předmětem nájmu.

Pokud je dosaženo výpovědi z důvodů uvedených pod body 3,4 a 7, pak by měl pronajímatel poskytnout bývalému nájemci alespoň přístřeší – jde o dočasné provizorium do doby než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby. Asi docela kuriózní povinnost pro pronajímatele v případě, že mu nájemce neplatil nájem. V kontextu těchto problémů je více než žádoucí mít připravenou kvalitní smlouvu a hlavně nájem omezit na dobu určitou. Žijeme navíc v době, kdy sehnat slušného nájemce je víc než problém. Pronájmy bytů za dobré peníze a slušným lidem jsou stále méně časté.

Měli jste problémy s nájemcem? Jak jste ho donutili k plnění dle smlouvy? Dostali jste se až k soudu? Těšíme se na vaše poznatky z této oblasti.

 

Autor:


Nejčtenější

KOMENTÁŘ: Uplynulo deset let od krize, připravme se na tu příští

Václav Pech, investiční analytik společnosti Broker Trust

Každá krize přináší finanční pády i nové investiční příležitosti. Krize před deseti lety, která vyvrcholila pádem banky...

Rozpoutá nová regulace národní banky od října hypoteční šílenství?

Ilustrační snímek

Česká národní banka zaznamenala nárůst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Za mírným růstem stojí zřejmě i takzvané...



Ekonomka Lipovská: Délku pracovní doby a výši mezd by měl určit trh

Hana Lipovská je autorkou knihy „Kdo chce naše peníze? - Ekonomie bez politické...

Průměrná mzda v Česku roste, ve 2. čtvrtletí se vyhoupla na 31 851 korun. Platy ve veřejném sektoru však stoupají...

Krize na trhu práce z nás dělá lepší zaměstnavatele, říká manažerka GSK

Pavla Bučilová

Farmaceutická firma GSK se v Česku chlubí několika oceněními. Je odpovědnou firmou, loňským zaměstnavatelem roku a...

Na co si dát pozor, když chcete nákup auta řešit operativním leasingem?

Ilustrační snímek

Pro spoustu lidí přestává být důležité auto vlastnit. Stačí jim si ho půjčit či na nějakou dobu pronajmout. Na co dbát,...

Další z rubriky

Kvíz: Znáte výhody finančních produktů, na které přispívá stát?

Ilustrační snímek

Některé finanční produkty přinášejí výhody, jako jsou státní příspěvek či daňové odpočty. Na druhou stranu, pokud...

Kvíz: Víte, jak bezpečně používat platební kartu v zahraničí?

Ilustrační snímek

Destinací, kde se bez hotovosti neobejdete, je jen minimum a přijímání platebních karet v zahraničí je dnes už na...

Pět metod, jak správně využít autosugesci ve svůj prospěch

Ilustrační snímek

Autosugesce není ničím mimořádným ani složitým. Ať už si to uvědomujete nebo ne, velmi pravděpodobně ji využíváte po...

Akcionářské změny v bance MONETA

Akcionářské změny v bance MONETA

Kurzy.cz Z hlediska počtu klientů čtvrtá největší domácí banka MONETA Money Bank (dále jen MONETA), více než dva roky po IPO, st...



Najdete na iDNES.cz