Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Družstevní byt na úvěr bez zástavy nemovitosti?

aktualizováno 
Družstevní byty mají oproti bytům v osobním vlastnictví své výhody i nevýhody, často jsou však cenově výhodnější. Kdo by si chtěl koupit družstevní byt na úvěr však může narazit na problém. Banky totiž od určité výše vyžadují zajištění úvěrů zástavou nemovitosti a družstevní podíl není nemovitost.
(ilustrační snímek)

(ilustrační snímek) - Panelák, sídliště, dům, byt, nemovitost | foto: MF DNES

Hypotéku použít nelze, pokud není k dispozici jiná nemovitost

Ten, kdo bydlí v družstevním bytě, není jeho vlastníkem, náleží mu pouze družstevní podíl. Jeho výše se odvíjí od velikosti bytu a poměrné části společných prostor v bytovém domě, který je ve vlastnictví bytového družstva. Družstevní podíl není nemovitostí, což značně omezuje možnost použít na jeho financování hypotéku.

Hypoteční úvěr je ze zákona úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Vzhledem k tomu, že může být i neúčelový (pak jde o tzv. americkou hypotéku), je možné z něj samozřejmě nákup družstevního bytu financovat, ovšem žadatel musí mít k dispozici nějakou jinou nemovitost, kterou může použít jako zástavu. Některé banky nabízejí přímo hypotéky určené na koupi družstevního bytu, ovšem podmínkou zůstává zajištění takového úvěru zástavním právem k nemovitosti. Ta nemusí být ve vlastnictví samotného žadatele, takže může dát do zástavy například byt rodičů. Každý však takovou možnost nemá. Jaká jsou další řešení?

Možnosti financování družstevního bytu

Pokud jde o nižší finanční částku, dobře využitelné je stavební spoření. Do určité výše úvěru totiž stavební spořitelny nevyžadují jeho zajištění zástavou nemovitosti, postačuje pouze určitý počet ručitelů. Konkrétně lze takto získat u většiny stavebních spořitelen půl milionu korun při řádném úvěru a až 400 tisíc při použití překlenovacího úvěru. Takové částky však budou dostačující pouze u starších bytů nebo v menších městech.

Speciální úvěr, který se hodí právě pro koupi družstevního bytu, nabízí ČSOB pod názvem Půjčka na lepší bydlení. Až do 600 tisíc korun není vyžadováno žádné zajištění, u vyšších částek jsou podmínky sjednávány individuálně. Úroková sazba 6,9 % je v porovnání s neúčelovými spotřebitelskými úvěry velmi příznivá a je srovnatelná s překlenovacími úvěry stavebních spořitelen, které by bylo možné pro tento případ využít.

K těmto uvedeným možnostem financování koupě družstevního bytu se vrátíme v příštím komentáři. Zde se budeme věnovat jednomu speciálnímu úvěrovému produktu, který je určen na pořízení družstevního bytu a nevyžaduje zajištění zástavou nemovitosti.

Úvěr na družstevní byt od Fio, družstevní záložny

Jde zřejmě o jediný úvěr na trhu, který lze zajistit družstevním podílem. Fio, družstevní záložna jej nabízí již delší dobu. Je určen pro ty, kdo si chtějí koupit družstevní byt s tím, že jim bude v brzké době převeden do osobního vlastnictví. Jde často o situace typu nalezli jsme byt za velmi výhodnou cenu, ale je družstevní. Hotovost nemáme, hypotéku si vzít nemůžeme, jelikož nemáme žádnou nemovitost, která by se dala bance do zástavy. Byt však má být již velmi brzy převeden do osobního vlastnictví a v tu chvíli již bude možné požádat o hypoteční úvěr. Na překlenutí tohoto času tedy můžeme v nouzi sáhnout po náhradním přechodném řešení, třeba i za cenu toho, že bude drahé.

Zajištění úvěru

Zajištění úvěru se provádí zajišťovacím převodem členských práv a povinností v bytovém družstvu na Fio, družstevní záložnu. Dlužník s ní pak podepíše podnájemní smlouvu, která upravuje podmínky užívání bytu a přeúčtování přímých nákladů za jeho užívání na dlužníka. Pokud ten plní své závazky a řádně úvěr splácí, družstevní záložna nesmí s bytem sama nijak nakládat. Ihned po splacení úvěru má povinnost bezodkladně převést členská práva a povinnosti zpět na dlužníka. Podmínkou je, aby bytové družstvo nebránilo členství právnické osoby – zde družstevní záložny. Bez jejího členství v družstvu na ni není možné provést zajišťovací převod členských práv.

Parametry úvěru

* úvěr může být poskytnut až do výše 70 % tržní hodnoty pořizovaného bytu
* standardně se poskytuje ve výši 500 000 až 3 mil. korun, individuálně lze sjednat i jinou výši
* žadatel musí prokázat dostatečný čistý příjem převyšující 1,5 násobek životního minima po odečtení splátky za tento úvěr a všech ostatních závazků
* úvěr je možné kdykoli předčasně splatit bez dodatečných poplatků
* poplatek za poskytnutí úvěru činí 2 % z úvěrového rámce

Náklady úvěru

Minimální splátka jistiny úvěru činí 2 % za čtvrtletí, splácet je však možné i vyšší částky, což ostatně Fio svým klientům doporučuje. Sníží se tím výše celkově zaplacených úroků, které se vypočítávají denně z aktuální výše jistiny. Úroková sazba je roční a v současnosti činí 11,7 % p.a. (V této výši je již od léta roku 2004 a její změnu prý Fio neplánuje.) To je v porovnání s hypotékami hodně, spotřebitelské úvěry však mají sazby často vyšší. Spotřebitelské úvěry jsou navíc krátkodobé, tento úvěr od Fio lze splácet při minimálních 2% splátkách až 12,5 roku. Proto mohou být platby o něco nižší než by byly u spotřebitelského úvěru, a to i přes vysoké poplatky, které si Fio za tento úvěr účtuje. Každé čtvrtletí se totiž za obnovu úvěru platí poplatek ve výši 0,47 % z aktuální výše úvěru.

Úvěr funguje tak, že se automaticky obnovuje každé tři měsíce a úvěrový rámec se při každé obnově snižuje o 2 % ze své prvotní výše. Názorně je to vidět na příkladu splátkového kalendáře v níže uvedené tabulce. Je zde uveden první rok splácení milionového úvěru při pravidelné splátce v minimální 2% výši. Tímto způsobem by se úvěr splácel 50 kvartálů, tedy zmíněných 12,5 roku, každý měsíc se splátky postupně snižují.

Splátkový kalendář pro první rok splácení při minimální splátce 2 % z úvěrového rámce
datum platby  výše platby účel platby zůstatek po provedení platby
31.1 9 937 úrok (31 dnů) 1 000 000
28.2 8 975 úrok (28 dnů) 1 000 000
31.3 9 937 úrok  (31 dnů)  
31.3 20 000 splátka 2%  
31.3 4 606 poplatek 0,47%  
31.3 34 543 březen celkem 980 000
Za 1. čtvrtletí celkem zaplaceno 53 455 Kč
30.4 9 424 úrok (30 dnů) 980 000
31.5 9 738 úrok (31 dnů) 980 000
30.6 9 424 úrok (30 dnů)  
30.6 20 000 splátka 2%  
30.6 4 512 poplatek 0,47%  
30.6 33 936  červen celkem 960 000
Za 2. čtvrtletí celkem zaplaceno 53 098 Kč
31.7 9 540 úrok (31 dnů) 960 000
31.8 9 540 úrok (31 dnů) 960 000
30.9 9 232 úrok (30 dnů)  
30.9 20 000 splátka 2%  
30.9 4 418 poplatek 0,47%  
30.9 33 650  září  celkem 940 000
Za 3. čtvrtletí celkem zaplaceno 52 729 Kč
31.10 9 341 úrok (31 dnů) 940 000
30.11 9 039 úrok (30 dnů) 940 000
31.12 9 341 úrok (31 dnů)  
31.12 20 000 splátka 2%  
31.12 4 324 poplatek 0,47%  
31.12 33 665  prosinec celkem 920 000
Za 4. čtvrtletí celkem zaplaceno 52 045 Kč
Za rok 2006 celkem zaplaceno 211 328 Kč, z toho na úroky a poplatky připadá 131 328 Kč.

Zdroj: Fincentrum

Z tabulky je vidět, že za úvěr ve výši jednoho milionu zaplatí dlužník každé tři měsíce prvního roku splácení okolo 53 000 korun. Což při rozpočítání na měsíce znamená velmi zhruba částku mezi 17 000 až 18 000 korun. Za celý první rok dlužník zaplatí za úvěr 211 328 korun a navíc 20 000 korun na vstupním poplatku. Splátka jistiny z toho činí pouze 80 000 korun, takže náklady na úroky a poplatky činí v prvním roce 151 328 korun. Pokud by tedy měl být vyhlédnutý družstevní byt oproti jinému bytu levnější pouze o 150 000 korun, při financování jeho nákupu prostřednictvím tohoto úvěru od Fio, družstevní záložny by se rozdíl v ceně smazal. A to platí ještě pouze v případě, kdy bude tento úvěr splácen pouhý jeden rok.

Shrnutí

Tento úvěr na družstevní byt tedy řešením je, ale je to řešení nákladné. V situaci, kdy bude splácen pouze po krátkou dobu, se však může vyplatit, pokud je cena pořizovaného družstevního bytu z pohledu kupujícího skutečně příznivá a on si nechce nechat ujít dobrou příležitost. Bude však muset prokázat nadprůměrné příjmy, jelikož splátky jsou při větších objemech úvěru značně vysoké.

Jiným možnostem financování družstevních bytů se budeme věnovat příště.

 

Co říkáte tomuto úvěru na družstevní byt od Fio, družstevní záložny? Jakým způsobem jste financovali vy svůj družstevní byt?




Nejčtenější

Daňové přiznání za rok 2017: využijte chytré interaktivní formuláře

Ilustrační snímek

Přiznat daně z příjmu musí každoročně statisíce Čechů. Daňové přiznání, které budete letos, tedy v roce 2018 vyplňovat,...

Některé profese si výrazně polepšily, berou o deset i patnáct tisíc víc

Ilustrační snímek

Tisíce nových příležitostí a často skokový nárůst mezd ve většině oborů. Někteří si polepšili i o 20 procent. Tak...



Smí lyžařské areály zablokovat přeprodaný skipas? U soudu by nejspíš narazily

Na libereckých sjezdovkách varují lyžaře před příliš rychlou jízdou zábrany i...

Přivstanou si, lyžují pár hodin a před polednem skipas prodají nově příchozím. Tito návštěvníci jsou trnem v oku...

KOMENTÁŘ: Hypotéka pod tři procenta? Zapomeňte

Martin Mašát

Hypotéky se sazbou pod dvě procenta jsou nejspíš minulostí. V roce 2018 se sazby s největší pravděpodobností vyhoupnou...

Sedm pravidel, jak změnit myšlení a stát se chytřejším

Ilustrační snímek

Myšlení se věnujeme téměř každý den, a to po většinu života. Měli bychom proto v myšlení vynikat. Mezi myšlením a...

Další z rubriky

Hypotéky opět zdražují, sazba pod dvě procenta je nejspíš minulostí

Ilustrační snímek

V prosinci 2017 úrokové sazby u hypotečních úvěrů znovu rostly. Hypoteční rok 2017 byl zakončen průměrnou úrokovou...

Nemovitosti jsou drahé! Ale kdeže, vysvětluje ekonom

Martin Mašát

Zaručené zprávy o drahých nemovitostech, cenových bublinách a nárůstech hodnoty bydlení číhají na každém kroku. Ale...

Konec levných hypoték, sazby znatelně rostou

Ilustrační snímek

Předpovědi analytiků se potvrzují. V říjnu letošního roku úrokové sazby u hypotečních úvěrů znovu rostly. Během...

Bitcoin čeká letos možná až 50 štěpení. Časem možná vyrovná podíl ICO

Bitcoin čeká letos možná až 50 štěpení. Časem možná vyrovná podíl ICO

Kurzy.cz Bitcoin ze své podstaty není vůbec stabilní a umožňuje v podstatě neomezené možnosti štěpení hlavního vývojového kmene,...

Najdete na iDNES.cz