Problémem družstevního bytu je scházející nemovitost
Když si někdo "kupuje“ družstevní byt, nestává se vlastníkem žádné nemovitosti, ale pouze nabývá členství v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo k užívání bytu. Z tohoto důvodu nelze na financování družstevních bytů použít hypoteční úvěr. Hypotéka je ze zákona definovaná jako úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. To platí i pro neúčelové americké hypotéky. Proto ten, kdo nemá možnost dát bance do zástavy nějakou nemovitost, nemůže získat hypotéku.
K zajištění lze využít jakoukoli nemovitost, která bude bance vyhovovat, nezáleží na tom, kdo je jejím vlastníkem. Využít je tedy možné například byt rodičů nebo rekreační chatu. Získá-li dlužník v průběhu splácení hypotečního úvěru jinou nemovitost, například pokud si družstevní byt převede do osobního vlastnictví, je možné zástavy vyměnit.
Předhypoteční úvěr: do roka převést byt do osobního vlastnictví
Pokud nemá zájemce o družstevní byt žádnou nemovitost, některé banky mu poskytnou úvěr na určitou dobu bez zajištění či se zajištěním ručiteli. Většinou jde o dobu jednoho roku, během které musí být družstevní byt převeden do osobního vlastnictví. Poté jej lze dát bance do zástavy. Některé banky pro tuto konkrétní situaci nabízejí speciální produkty, většinou označované jako předhypoteční úvěr, tuto možnost však nabízí například také Stavební spořitelna ČS. Pokud její klient potřebuje vyšší úvěr, než jaký by mu poskytla bez zajištění nemovitostí, může jej na rok zajistit ručitelským závazkem.
Tohoto řešení lze využít pouze v situaci, kdy se kupující chystá převést družstevní byt do osobního vlastnictví. Předpokladem tedy je, že to bytové družstvo umožňuje nebo umožní. Aby mohly být družstevní byty převedeny do osobního vlastnictví, musí k tomu dát souhlas členská schůze družstva (nadpoloviční většinou přítomných členů). Poté musí bytové družstvo učinit prohlášení vlastníka budovy a nově vymezené a přesně specifikované bytové jednotky budou zapsány do katastru nemovitostí. Teprve poté je lze nabývat do osobního vlastnictví nebo je zatížit zástavním právem. Žadatel o úvěr musí tyto skutečnosti bance doložit potvrzením od družstva.
Stavební spořitelny: bez zajištění nemovitostí půjčí většinou pouze malé částky
Stavební spoření má své známé výhody, je však využitelné spíše pro nižší částky. To se ukazuje i v případě koupě družstevního bytu. I zde je stejně jako u hypoték problém se zajištěním úvěru, nemá-li žadatel k dispozici nějakou jinou nemovitost, kterou by mohl dát do zástavy. Na rozdíl od hypoték stavební spořitelny mohou poskytovat úvěry i bez zajištění nemovitostí, zákon jim to nezakazuje. Dělají to však pouze do omezené výše úvěru. Většinou platí, že klienti, kteří mají stavební spoření sjednané již delší dobu a již také něco naspořili, získají bez zajištění nebo se zajištěním ručiteli vyšší částku než ti, kdo si sjednávají novou smlouvu.
Jak již bylo řečeno, SS ČS umožní čerpat úvěr na družstevní byt po dobu jednoho roku bez zajištění nemovitostí. Tři stavební spořitelny mají speciální produkty, které jsou přímo určené na pořízení družstevního bytu. Modrá pyramida a Raiffeisen stavební spořitelna takový úvěr poskytnou bez zajištění nemovitostí do jednoho milionu korun, Wüstenrot stavební spořitelna až do dvou milionů korun.
Její Superúvěr na družstevní bydlení je pro zájemce o družstevní byt, který nemá k dispozici žádnou nemovitost a ani se nechystá převádět byt do osobního vlastnictví, v určitém případě asi nejlepším řešením. Takový žadatel nemůže využít hypotéku ani výše zmíněné předhypoteční úvěry, úvěry ostatních stavebních spořitelen budou v mnoha případech příliš nízké a spotřebitelské úvěry bývají drahé. Ale i u tohoto překlenovacího úvěru od Wüstenrotu je jedna zásadní překážka: je určený pouze pro ty, kdo mají již alespoň jeden rok smlouvu u některé stavební spořitelny. Tato podmínka je splněna i v případě, kdy má takovou smlouvu manžel či manželka nebo nezletilé dítě žadatele. Přestože lze Superúvěr čerpat i s nulovou akontací, v porovnání s hypotékou není vůbec pružný.
Co nabízejí stavební spořitelny
V následující tabulce je nabídka stavebních spořitelen, kterou mohou využít zájemci o pořízení družstevního bytu, kteří nemají k dispozici žádnou jinou nemovitost. Tři spořitelny nabízejí přímo úvěr na družstevní bydlení, u dalších tří je uvedena maximální výše úvěru, kterou lze získat bez zajištění nemovitostí:
| Překlenovací úvěry stavebních spořitelen určené speciálně na družstevní bydlení | |||||
| stavební spořitelna | překlenovací úvěr | max. výše úvěru (Kč) | zajištění | min. akontace (% CČ)* | úroková sazba při min. akontaci |
| Wüstenrot st. sp. | Superúvěr na družstevní byt | 2 mil. | 2 ručitelé a životní pojištění žadatele o úvěr | 0% | 6,30% |
| Modrá pyramida | Překlenovací úvěr na družstevní byt | 1 mil. | 3 ručitelé | 0% | 6,69% |
| Raiffeisen st. sp. | Překlenovací úvěr Družstevní bydlení | 1 mil. | 2 ručitelé | 10% | 6,50% |
Poznámky:
CČ = cílová částka
Modrá pyramida: při naspoření min. 20 % CČ je sazba 6,39 %
Wüstenrot: při naspoření 50 % CČ je sazba 2,5 %
| Maximální výše úvěru, kterou stavební spořitelna poskytne bez zajištění zástavním právem k nemovitosti | ||
| stavební spořitelna | řádný úvěr ze stavebního spoření (tis. Kč) | překlenovací úvěr (tis. Kč) |
| ČMSS | 700 | 700 / novým klientům jen 300 * |
| HYPO | 500 | 500 / novým klientům jen 400 |
| SS ČS | 400 | 400 * |
Poznámky:
* ČMSS: rozhoduje výše hodnotícího čísla (klienti zařazení do III. rizikové skupiny získají pouze 300 tis. Kč bez zaj. nem.)
* SS ČS: Zároveň je zde limit 600 tis. Kč na max. nezajištěnou angažovanost ke klientovi za Finanční skupinou ČS (tj. součet za všechny požadované i již poskytnuté úvěry, kde klient vystupuje jako dlužník nebo spoludlužník)
Pro někoho může být problém sehnat dva, či dokonce tři ručitele. Je třeba zmínit také možnost zajistit úvěr, ať již od stavební spořitelny nebo od banky, zástavním právem k finanční pohledávce. Opět se to samozřejmě netýká hypotečních úvěrů. Místo zástavy nemovitosti například stavební spořitelna přijme jako zajištění termínovaný vklad, vkladní knížku, uspořenou částku na jiném stavebním spoření. Možná je rovněž bankovní záruka, tu však banky poskytnou většinou pouze svým nejlepším klientům.
Účelové půjčky na bydlení
Banky nabízejí jako alternativu hypoték také účelové půjčky určené na financování investic do bydlení. Doporučují je mimo jiné i na pořízení družstevních bytů. Jednou z jejich výhod je možnost kdykoli je bez sankcí splatit, nevýhodou naopak vyšší úroková sazba. Doba splatnosti bývá nejčastěji maximálně desetiletá, takže splátky bývají vyšší než u hypoték.
