V podstatě lze shrnout, že příjem poplatníka z prodeje nemovitostí podléhá zdanění daní z příjmů. Prodávající by měl do třiceti dnů od nabytí účinnosti smlouvy o převodu nemovitosti podat daňové přiznání. Ke štěstí prodávajícího však existují případy, kdy je příjem z prodeje nemovitostí z daňového hlediska osvobozen.
Příjem z prodeje nemovitostí podléhá podobně jako kupříkladu příjem z prodeje cenných papírů časovému testu. V případě nemovitostí činí časový test dva roky. Podle dikce zákona jsou tedy od daně osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu či bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm měl prodávající bydliště alespoň po dobu dvou let před prodejem.
Za bydliště je z pohledu zákona o daních z příjmů považována nemovitost, v níž se poplatník pravidelně zdržuje. Zcela určitě by tedy nesplňovala dvouletý časový test nemovitost, která je přenechána do užívání nájemci. Na druhou stranu se však nemusí z pohledu zákona o daních z příjmů jednat o nemovitost, v níž měl prodávající trvalé bydliště. Pokud tedy prodávající prokáže před finančním úřadem, že nemovitost vlastnil déle než dva roky a měl v něm „bydliště“ (z pohledu zákona o daních z příjmů), pak je tento příjem z prodeje od jakýchkoli daňových povinností osvobozen.
|
Chcete-li se dozvědět, jak financovat své bydlení pomocí hypotéky, mnoho informací a článků na toto téma naleznete na našich stránkách ZDE. |
Smlouva o budoucí smlouvě o prodeji daňovou povinnost nezruší
Český člověk je zejména v oblasti daňových úniků tvorem velmi vynalézavým a samozřejmě se snaží dvouletému časovému testu vyhnout. Prodávat nemovitost několik týdnů či měsíců po jejím pořízení bývá zpravidla záležitost spekulací s nemovitostmi, avšak i běžný smrtelník se může dostat do situace, kdy prodává nemovitost dříve než za dva roky po jejím nabytí. Lze tedy časový test nějakým způsobem obejít?
Dříve než se pustím do analýzy tohoto problému jenom připomínám, že dvouletý časový test je doba mezi vznikem (den doručení návrhu na vklad vlastnického práva) a zánikem vlastnického práva k nemovitosti v katastru nemovitostí. Poměrně obvyklou praxí, jak se vyhnout daňovým povinnostem vázaných k porušení dvouletého časového testu, bylo uzavírání smluv o budoucí smlouvě o prodeji. Prodávající se v podstatě v této smlouvě zavázal, že uzavře smlouvu o prodeji nemovitosti k datu těsně po vypršení dvou let, avšak peníze vyinkasoval ihned. K převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí došlo samozřejmě až v momentě, kdy vypršel dvouletý časový test. Kupující ovšem logicky začal využívat nemovitost po zaplacení kupní ceny.
|
Hledáte informace o stavebním spoření? Naleznete je na naší specializované stránce právě ZDE. |
Tato praxe je ovšem již minulostí. V ZDP jsou totiž z osvobozených příjmů vyjmuty příjmy plynoucí z budoucího prodeje nemovitosti uskutečněného do dvou let od nabytí domku nebo bytu. Jinými slovy by si měl každý prodávající nemovitosti uvědomit, že dva roky vlastnictví prodávané nemovitosti jsou minimum. Pokud ovšem prodávající neprokáže před finančním úřadem statut „bydliště“ pak podléhá daňové osvobození příjmu z prodeje nemovitosti časovému testu pěti let. Může se jednat zpravidla o situaci, že poplatník má nemovitost v osobním vlastnictví, avšak pronajímá ji. Za této situace ji tedy musí vlastnit alespoň pět let, aby byl příjem z prodej osvobozen od daňových povinností.
Výměna nemovitostí také k uniknutí ze spárů finančního úřadu nestačí
Pokud by se někdo chtěl daňové povinnosti z prodeje vyhnout prostou směnou nemovitostí, tak narazí také. Mám na mysli v praxi poměrně neobvyklý případ, avšak ne nemožný. Představme si, že někdo si koupí byt a po roce od jeho nabytí by ho rád vyměnil za rodinný domek. V této transakci nedochází k žádnému převodu peněz a jde fakticky o bezúplatnou výměnu. Z pohledu zákona o daních z příjmů je příjmem peněžní i nepeněžní plnění. Příjmy získané směnou se považují za shodné jako příjmy získané prodejem.
Majitel bytu nesplňujícího dvouletý časový test je v tomto případě povinen si nechat zpracovat znalecký posudek na hodnotu nemovitosti a tuto hodnotu vyčíslit do příjmů v daňovém přiznání.
Považujete dvouletý časový test za příliš dlouhý nebo naopak krátký? Zabrání tato lhůta spekulaci s nemovitostmi? Podělte se s námi o vaše poznatky.
