Jak může leasing na auto zkomplikovat vaši žádost o hypotéku

aktualizováno 
Česká národní banka od roku 2016 omezuje poskytování hypotéčních úvěrů. S další změnou přišla nedávno. Od října chce zastropovat výši měsíčních hypotéčních splátek podle příjmu zájemce. Na půjčku na bydlení tak část Čechů vůbec nedosáhne, zvlášť pokud mají nějaký jiný úvěr. Třeba na auto.

Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Od 1. října  2016 Česká národní banka omezila poskytování 100% hypoték. Od 1. dubna 2017 bankám stanovila dávat hypotéky pouze do 80 % ceny nemovitosti a jen v 15 % případů do 90 %. Od října navíc nesmí celkové měsíční úvěrové splátky žadatele (hypotéční úvěr plus všechny další úvěry) přesáhnout 45 % čistého příjmu a jeho celkový dluh (třeba i limity na kreditních kartách) devítinásobek čistého ročního příjmu.

Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější.

„Česká národní banka podstatně snížila přístup k vlastnímu bydlení na hypotéku těm, kteří žádají o hypotéku jako jednotlivci, dále těm, kteří už mají nabrané nějaké úvěry, a těm, kteří si chtějí pořídit nemovitost ve větších městech. A vůbec všem, kteří mají relativně nízké příjmy,“ vyjmenovává finanční poradce společnosti Partners Vladimír Weiss.

Nejvíce postižení regulací jsou a budou mladí lidé. Například jen vstupní náklady spolu s 20% účastí na pořízení bytu či rodinného domu za třeba necelých 5 milionů korun vyjde spolu se 4% daní z nabytí nemovitosti a za mírného podhodnocení nemovitosti bankou na zhruba 1 200 000 Kč. Průměrná mzda se přitom pohybuje kolem 27 tisíc a více než polovička lidí na ni nedosáhne. Svou roli v tom sehrává i trh nájemním bydlením, na němž ceny pronájmů kopírují vývoj cen nemovitostí.

Dvakrát měř, jednou řež

Důvodů, proč centrální banka přistoupila k zastropování hypotéčních splátek, je několik. Nejdůležitější změnou, které toto zastropování přináší, je, že zohledňuje ve svých podmínkách pro získání hypotéky i další úvěry žadatele. 

Když totiž před dvěma roky ČNB omezila poskytování 100% hypoték a loni stanovila poskytovat hlavně hypotéky do 80 % ceny pořizované nemovitosti (výjimečně do 90 %, což je ale vždy o přibližně 1 procentní bod dražší na úrokové sazbě), lidé si sami našli cestu, jak hypotéku získat bez toho, aby na pořízení nemovitosti měli vlastní peníze. 

Rozpor mezi průměrnou čistou mzdou ve výši 27 000 korun, na kterou ale většina lidí v České republice nedosáhne, a nutností mít vyšší statisíce korun nebo miliony na povinnou spoluúčast k hypotéce vyřešili dalším úvěrem, většinou oproti hypotéce několikanásobně dražším ze stavebního spoření. Regulace ČNB tak ve finále riziko finančních problémů mnohých domácnosti spíše zvýšila, než zmírnila.

„Současná regulace právě tomuto zamezuje. V maximální hypotéční splátce zohledňuje všechny úvěry,“ vysvětluje Vladimír Weiss. To ostatně nepřímo potvrzuje i Denisa Všetičková: „Ano, jedním z cílů nových opatření je, aby se domácnosti z těch či oněch důvodů nepředlužovaly.“

Bohatých se to nedotkne, chudí mají smůlu, ale co ti ostatní?

Nová regulace České národní banky, jako každý jiný ideologický zásah, bude mít podle odborníků pozitivní i negativní efekt. Bude dobře, když někteří lidé na hypotéku nedosáhnou, protože buď mají až příliš nízký příjem, anebo jsou předlužení. 

„Jenže bude špatně, když hypotéku nedostanou lidé, kteří dnes platí kupříkladu nájem za deset tisíc, ale nebudou si moci vzít hypotéku za sedm, protože na to nebudou mít dostatečný příjem,“ vysvětluje makléř společnosti RE/MAX Daniel Kotula s odkazem, že každá z nových regulací ČNB citelně snižuje počty zájemců o byty či domy na nemovitostním trhu.

Co se bude dít po říjnu, až současná nařízení ČNB vstoupí v platnost? Lidí s dostatečnými příjmy se nedotkne, ty s příliš nízkými příjmy zase vyřadí ze hry. Nejvíce problému ovšem způsobí lidem s hraničním příjmem anebo již nějakým dluhem. V těchto případech se pak stane klíčovou doba splácení hypotéky, protože jenom jejím prodloužením lze snížit měsíční hypotéční splátku, aby odpovídala 45 % měsíčního příjmu.

Příklad: hypotéka jedině bez auta

Příklad: zájemce o koupi třímilionového bytu má čistý příjem 25 tisíc korun. Z příjmu již našetřil 600 tisíc korun, aby měl na 20% LTV (poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti). 

V tomto případě je maximální možná hypotéční splátka (max. 45 % z měsíčního příjmu) 11 250 Kč. Pokud by žadatel chtěl 20letou splatnost, má smůlu, protože se splátkou ve výši 12 400 Kč přesáhne 45 % z čistého příjmu a banka mu hypotéku nedá. Řešením je ponížit splátku na 10 700 Kč, respektive natáhnout dobu splácení hypotéky na 25 let. To bude značit menší riziko nesplácení hypotéky, ale zase vyšší náklady na úvěr, protože čím déle kdo úvěr platí, tím více za něj také přeplatí.

Situace ale může být ještě komplikovanější. Představme si, že výše uvedený modelový zájemce o hypotéku potřebuje ke své práci auto. Protože ale šetří na spoluúčast k hypotéce a platí nájem 10 000 Kč a zbývajících 10 000 Kč potřebuje na další nutné výdaje, auto si pořídí na leasing. Ten ho měsíčně vyjde na 4 000 tisíce korun. Co se stane v tomto případě? 

Odpověď je jasná - takový člověk může na hypotéku zapomenout. Totiž, aby splnil 45% limit, musí od své maximální hypotéční splátky ve výši 11 250 korun ještě odečíst 4 000 korun za leasing, čímž se dostává na 7 250 korun. Problém je, že na hypotéčním trhu neexistuje tak dlouhá splatnost hypotéky, která by mu dovolila při splátce 7 250 korun čerpat hypotéku ve výši 2,4 milionu korun. 

Nepomůže mu zvolit ani maximální 40letou dobu splácení, protože i v tom případě bude jeho měsíční hypotéční splátka stále činit 7 770 korun, tedy o 520 korun více, než by měla. Na otázku, zda je to dobře, nebo špatně, si musí odpovědět každý sám.

Autor:

Nejčtenější

Je králem vlašáku, letos počítá s tržbami kolem 30 milionů korun

Miroslav Volařík se letos stal už potřetí Vinařem roku.

Titul Vinař roku získal před nedávnem Miroslav Volařík z Mikulova. Soutěž vyhrál už potřetí. Přestože letos počítá s...

Roste nám obrat, brzdí nás však nedostatek lidí, říká personalistka

Monika Rousová, personální ředitelka společnosti 2N Telekomunikace

Trh práce kolabuje, nejsou na něm téměř žádní volní uchazeči o zaměstnání. Nezaměstnanost v Česku je přitom na novém...

Má smysl pořídit si nyní investiční byt? Odborníci radí nečekat

ilustrační snímek

Ceny nemovitostí jsou vyšroubované na maximum. Přesto realitní makléři doporučují pořízení investičního bytu...

Po rozvodu jí zbyly manželovy dluhy a stres. Řešení se nakonec našlo

Exekuce je stresující záležitost pro každého.

Dostali jste se kvůli někomu blízkému do finančních problémů? Hrozí vám exekuce? Neskákejte hned z mostu a raději se...

Co udělat, když chcete převést majetek za života

Ilustrační snímek

Pozůstalostní řízení se dotkne každého z nás, a tak je lepší uspořádat si věci ještě za svého života. Aby dům zdědil...

Další z rubriky

Zájem o hypotéky klesá, úrokové sazby stagnují

Ilustrační snímek

V červenci o hypoteční úvěry nebyl valný zájem. Oproti červnu bylo v sedmém měsíci letošního roku uzavřeno o 2 014...

Rozpoutá nová regulace národní banky od října hypoteční šílenství?

Ilustrační snímek

Česká národní banka zaznamenala nárůst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Za mírným růstem stojí zřejmě i takzvané...

Stavební spoření versus hypotéka. Porovnali jsme výhody a nevýhody

Ilustrační snímek

Váháte mezi hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření? Když je postavíte proti sobě, čeká vás tak trochu remízový zápas....

Trump zaskočil trhy... a cena ropy padá. Pohonné hmoty v ČR v příštích týdnech v...

Trump zaskočil trhy... a cena ropy padá. Pohonné hmoty v ČR v příštích týdnech v...

Kurzy.cz Citelnější zlevňování pohonných hmot je tu. I když hlavně u benzínu, u nafty moc patrné zatím není. Řidiči se ovšem moh...

Najdete na iDNES.cz