Finanční plán: jediná správná cesta k vašim snům

Otec, 45 let, pracuje jako ekonom, jeho čistý příjem je 25 000 Kč. Matka, 40 let, podniká v oblasti kadeřnictví a kosmetiky, její čistý příjem je 20 000 Kč. Jejich synovi je 21 roků, studuje v Praze 1. rokem vysokou školu. Hlavním požadavkem této rodiny je výstavba menšího rodinného domu u Hradce Králové v pořizovací hodnotě cca 2 500 000 Kč formou hypotéky. Jaké události mohou mít vliv na hladké splácení hypotéky?

Typický dům na Novém Zélandu | foto: Roman Smetana, iDNES.cz

Rodina bydlí v nájemním bytě v menším městě u Hradce Králové, celkové náklady na bydlení činí cca 6 500 Kč měsíčně. Rodiče mají vlastní úspory ve výši 500 000 Kč. Všichni členové rodiny mají založeno stavební spoření, na každé spoří 1 500 Kč měsíčně a každý má nyní naspořeno cca 80 000 Kč. Dále oba rodiče spoří prostřednictvím penzijního připojištění po 500 Kč měsíčně a každý má naspořeno 12 000 Kč. Syn si při studiu přivydělává brigádou na počítači a částečně si tak hradí náklady spojené se studiem. Přesto mu rodiče musejí na vykrytí všech studijních nákladů přispívat částkou 3 000 Kč měsíčně.

Stanovení priorit

     1) pořízení vlastního bydlení (nemovitost a její dovybavení)
     2) získaný nemovitý majetek je nutné pojistit minimálně pro případ živelných škod
     3) zajištění dostatečných příjmů rodiny pro splácení úvěru v případě předvídatelných i neočekávaných událostí
     4) byť rodina nebude muset po získání vlastního bydlení platit současné náklady na bydlení, přesto některé náklady zůstanou, především v oblasti provozu a údržby
     5) úspěšné dosažení vysokoškolského vzdělání syna patří jistě mezi významné záměry rodičů. Proto bychom měli zohlednit příslušné výdaje nejméně po dobu 4 let
     6) vzhledem k předpokladu, že velká část současných úspor rodiny může „padnout“ na zajištění priority č. 1, dále že rodiče si i v budoucnu budou chtít udržet dosaženou životní úroveň a vzhledem k jejich věku bychom měli pomyslet i na zajištění budoucích příjmů ve formě dorovnání starobního důchodu na základní požadovanou úroveň

Návrh řešení

Priorita č. 1. - Financování rodinného domu

Triky stavebních spořitelen, jak vydělat na klientovi. Více ZDE.

Pořizovací hodnota je v takové výši, že vyžaduje použití úvěrových zdrojů, které musí být zajištěny zástavou nemovitosti. Hlavním úvěrovým zdrojem bude v tomto případě hypoteční úvěr. Vzhledem k tomu, že rodina bydlí v nájemním bytě a nedisponuje žádným nemovitým majetkem, bude nutné jako zástavu použít pořizovanou nemovitost. Jako zástavní hodnota se vždy bere odhad, který si v drtivé většině případů zajišťuje úvěrující banka prostřednictvím smluvních odhadců. Rodina by sice mohla použít i své úspory a tím i menší úvěr, ale úspory bychom doporučovali raději vyčlenit pro nákup vybavení domu, na které úvěrové prostředky nebude obecně možné použít, a případný zbytek těchto úspor ponechat jako rezervu.

Dále by bylo možné využít některé, případně všechna stávající stavebních spoření, ale ta jsou ve fázi, kdy by si bylo nutné vzít překlenovací úvěr, což je jednak dražší a jednak by se celková částka překlenovacího úvěru musela upravit do takové výše, aby ji stačilo zajistit pouze ručiteli. Vhodnější bude ve stavebním spoření pokračovat, a to buď do fáze, kdy uplyne vázací lhůta pro přiznání státní podpory (v tomto případě za 2 roky) a poté naspořené prostředky použít na cokoliv, nebo i po uplynutí vázací lhůty pokračovat ve spoření, protože u těchto smluv je stále nárok na státní podporu 25 %. Rovněž můžeme v určitém okamžiku (po uplynutí doby fixace u hypotéky) použít jednu nebo více smluv stavebního spoření na částečné umoření hypotéky (tzv. oddlužení).

Na konečné rozhodnutí o tom, zda financovat celý záměr pouze formou hypotečního úvěru, mají vliv ještě dva základní předpoklady:

     a) že odhadní hodnota RD bude minimálně stejná, nebo vyšší než pořizovaná.
     b) že příjmy rodiny jsou dostatečné pro splnění požadavků hypoteční banky na tzv. bonitu žadatele o úvěr. Bonita se dá obecně definovat tak, že po odečtení všech nutných výdajů žadatele (včetně předpokládané splátky úvěru) od jeho celkových čistých příjmů mu musí zůstat určitý (konkrétní bankou stanovený) násobek jeho životního minima. Pozor, jednotlivé banky používají různé metody pro zjištění bonity.

Priorita č. 2. - Zajištění zastavované nemovitosti z pohledu banky

Pokud banka přijímá do zástavy nemovitý majetek, vždy vyžaduje, aby tento byl pojištěn u pojišťovny pro případ poškození nebo totálního zničení v důsledku živelných událostí, požáru apod. Z tohoto pohledu je zmíněné pojištění nedílnou součástí úvěrového případu a platba pojistného povinným výdajem žadatele, který se zohledňuje při výpočtu bonity. Zároveň je i případné pojistné plnění ze strany pojišťovny přednostně vypláceno přímo na účet úvěrující banky (tzv. vinkulace). Rodina bude muset zcela jistě uzavřít pojištění nemovitosti. V první fázi to bude tzv. pojištění nemovitosti ve stavbě, které se po kolaudaci změní na standardní pojištění nemovitosti.

Priorita č. 3. - Zajištění schopnosti splácet a splatit úvěr

1) Z pohledu banky

Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

K tomu, aby si banka zajistila pokud možno bezproblémové splácení úvěru a jeho konečné celkové splacení, používá obecně dvě základní metody:

a) zástavu nemovitosti - jednak se tím výrazně omezuje jakákoliv manipulace se zastavenou nemovitostí do doby splacení úvěru, a jednak pokud dlužník zastavuje nemovitost, kterou zároveň užívá nebo se tato po splacení úvěru stane jeho majetkem bez břemene zástavy, je tak intenzivněji motivován k řádnému splácení.

b) pojištění žadatele pro případ smrti - toto riziko samozřejmě existuje a není možné se vždy spoléhat na to, že případní pozůstalí budou schopni závazky zemřelého plnit. Pro banku je standardně postačující tzv. rizikové životní pojištění (bez spořící složky), kdy pojišťovna vyplatí pojistné plnění v případě jakékoliv smrti pojištěného. Pojistná částka musí být obecně minimálně ve výši dlužné částky a pojistné plnění je opět přednostně vinkulováno ve prospěch banky. Současně platí, že pojistné za takové pojištění je povinným výdajem žadatele, který se zohledňuje při výpočtu bonity.

Pro tyto účely existuje na finančním trhu relativně velké množství specializovaných produktů, tzv. úvěrová pojištění, ale dají se použít i další pojistné produkty životního pojištění. Ideální jsou pro tyto účely úvěrová pojištění s postupně klesající pojistnou částkou v závislosti na zbytkovém dluhu. Některé banky životní pojištění k úvěru nevyžadují.

2) Z pohledu klienta

Byť banka sama o sobě nebude vyžadovat pojištění dlužníka pro případ jakékoliv smrti, přesto by správný finanční poradce měl přemýšlet o něco hlouběji a ochránit tak klienta před finančními problémy i v důsledku vzniku takových situací, které nejsou z pohledu banky důležité. Rodina přece chce získat vlastní bydlení, které jí bude dlouhodobě poskytovat jak materiální, tak i emocionální užitek. Je těžké si představit, že by z důvodu jakýchkoli finančních problémů o své vysněné bydlení přišli tím, že nebudou schopni splácet úvěr.

• Jaké události tedy mohou mít vliv na hladké splácení hypotéky? Jaké příslušné ochranné prvky můžeme použít? Více ZDE.

Při konkrétních výpočtech je nutné zohlednit i výdaje na zajištění těchto priorit. Možnosti tohoto článku ovšem nedovolují se zde věnovat podrobnějšímu rozboru.

Rádi bychom zdůraznili, že cílem nebylo rozebírat danou problematiku do nejmenších detailů, ani vás zahrnout množstvím matematických vzorců. Každá z uvedených oblastí požadavků rodiny by sama o sobě vyžadovala v praxi mnohem podrobnější rozbor a nastavení, např. optimální zajištění příjmů a výběr nejvhodnějších produktů.
Rovněž zde uvedené jednotlivé návrhy řešení nejsou jediné možné a našli bychom několik dalších odlišných způsobů.

Chtěli jsme vám tímto ukázat, že finanční poradenství není jen prostý prodej finančních produktů, ale že je vždy nutné hledat souvislosti, umět předvídat různé situace a dívat se kousek dopředu.

Poznámky k výpočtům: Výpočty jsou pro zjednodušení zaokrouhleny, neuvažuje se časová hodnota peněz.