Manželé Gregorovi, kterým je oběma 34 let, v současnosti bydlí v bytě o dvou místnostech. Pan Gregor je děkanem na Vysoké škole, má příjem 37 tisíc měsíčně a paní Gregorová pracuje jako administrativní pracovnice na Krajském úřadě a vydělává 15 tisíc korun čistého.
Požadavky a cíle klientů
Manželé si chtějí pořídit byt větších rozměrů, než ve kterém momentálně bydlí. Jednak mají dvě děti, a navíc pak pan Gregor potřebuje ještě nějaký ten prostor na práci, protože velká část jeho pracovních příprav probíhá právě v domácím prostředí.
Pro financování koupě bytu uvažují o využití hypotečního úvěru. Všimli si, že se banky často na různých letácích, v reklamách i na internetu přetahují u úrokových sazeb o desetinky procent. Je logické, že chtějí manželé dosáhnout co možná nejlepších podmínek, a proto by uvítali odbornou pomoc při celkovém posouzení podmínek, a nikoli jen těch na první pohled viditelných.
Počáteční fáze
Gregorovi začali zhruba před 14 dny tradičně prohlížením inzertních novin a zadáním poptávky do realitních kanceláří. Proběhlo obratem pár prohlídek, až se téměř ihned zalíbil byt o velikosti 4 + 1, který má včetně lodžie přesně 100 čtverečních metrů. Nachází se nedaleko centra města, ovšem v klidné lokalitě a tak i cena 1 900 000 Kč je v době rapidního růstu cen bytů v dané lokalitě přiměřená.
Tím se rozběhl klasický koloběh běžných postupů. Z hlediska bonity (dostatečných příjmů) Gregorovi vyhovují u všech hypotečních bank, a tak po pečlivém zvážení aktuálních podmínek jednotlivých bank došlo k návrhu financující banky - Raiffeisenbank, vybavení potřebnými formuláři a objednáním odhadce.
Mezitím ovšem manželé Gregorovi nemohli neslyšet několik televizních reklam na hypoteční úvěry, a tak jedna z nich „splnila svůj účel“ a vzbudila jejich zvědavost. Jednalo se o GE Money Bank.
Na naplánovaný odhad nicméně došlo, protože vybraný odhadce zpracovával odhady jak pro námi navrhovanou Raiffeisenbank, tak i pro GE Money Bank (GEMB), která byla v tu chvíli pro Gregorovy favoritem. Odhadce stanovil obvyklou cenu nemovitosti shodnou s cenou kupní, což je obecně standardní postup.
Poté se o slovo hlásí nelehký úkol - propočítat do detailu, která z bank bude na pětiletém horizontu ta nejvýhodnější.
PENZIJNÍ PŘIPOJIŠTĚNÍTak tedy počítejme
|
Rady a tipy |
|
- Nevybírejte úvěry jen podle úrokové sazby, protože to často v konečné důsledku není nejlevnější varianta. |
Právě v GEMB a její reklamě se manželé shlédli. Konkrétní podmínky v této bance znějí 3,99 % na pětileté období při 80% výši úvěru z hodnoty zástavy a 4,29 % na shodné období, ovšem při 100% výši úvěru z hodnoty zástavy, tak jako v případě manželů Gregorových a shodné odhadní i kupní ceně vybraného bytu. Neboli úrok v GEMB je 4,29 % a veškeré ostatní podmínky standardní – tj. výše poplatku za zpracování úvěru 0,8 % z výše úvěru, 1 000 Kč za čerpání na základě návrhu na vklad zástavní smlouvy a 150 Kč měsíčně za vedení úvěrového účtu.
V Raiffeisenbank jsme po slevě na úroku dosáhli hodnoty 4,66 %. Důležitým faktem ovšem je, že v Raiffeisenbank právě probíhá akce s nulovým poplatkem za zpracování hypotečního úvěru. Za vedení úvěrového účtu je shodně s GEMB 150 Kč měsíčně.
Porovnání se zdá být tedy snadné. Vypočítáme, kolik zaplatí manželé Gregorovi za 5 let na veškerých transakcích.
- U GEMB při úroku 4,29 % a délce úvěru 30 let činí měsíční splátka 9 392 Kč, čímž, násobeno 60 měsíci, dostaneme částku 563 520 Kč. Přičteme-li poplatky za vyřízení celkem 16 200 Kč a poplatky za vedení účtu v tomto období, což je 9 000 Kč, celkem manželé za 5 let zaplatí 588 720 Kč.
- U Raiffeisenbank při úroku 4,66 % a délce úvěru 30 let činí měsíční splátka 9 809 Kč, čímž, násobeno 60 měsíci, dostaneme částku 588 540 Kč. Přičteme-li díky momentálně nulovému poplatku za vyřízení úvěru pouze poplatek za běžné vedení 9 000 Kč, celkem manželé zaplatí za shodné období 597 540 Kč.
Která banka je tedy výhodnější? GEMB? Ne. Ještě je zde několik dalších faktorů, které výsledek mohou obrátit.
Tím nejpodstatnějším jsou odpočty na daních ze zaplacených úroků z hypotéky v tomto období. Vzhledem k tomu, že právě na začátku hypotečního úvěru jsou spláceny především úroky a pouze malá část měsíční splátky spadá na umořování jistiny úvěru, v kombinaci s příjmem pana Gregora a s tím související daňovou sazbou 32 % může být vše jinak. Nechceme zde rozepisovat velkou spoustu čísel, ale spočítali jsme, že za pětileté fixační období zaplatí manželé Gregorovi:
- na úrocích u GEMB 380 380 Kč, což násobeno 32 % dává úsporu na dani z příjmu 121 721 Kč v prvních 5 letech,
- na úrocích u Raiffeisenbank 413 185 Kč, což shodně násobeno 32 % dává úsporu na dani 132 219 Kč v prvních pěti letech.
Pokud tyto dvě částky úspor odečteme od celkově zaplacených peněz za 5 let u těchto dvou bank a to vydělíme zpět do 60 měsíců, dostaneme čistou splátku po daňových odpočtech. No a ta nám vyšla v případě GEMB 7 783 Kč a v případě Raiffeisenbank 7 755 Kč. To je překvapení.
Trocha upřesnění
Závěrem chceme jen říci, že i tento výpočet má dvě „chybičky“. Jednou je časová hodnota peněz, která ovšem při současné inflaci za pětileté období tento výpočet příliš nezasáhne. Druhou je to, že odpočty na daních z příjmu se uplatňují jednou ročně, takže klient musí platit celkovou splátku. Ale to opět při současné inflaci, placení v měsících a vrácení jednou ročně nemá tak velký vliv, zvláště ve chvíli, kdy každá stokoruna vydaná nezpůsobuje finanční tíseň, což případ manželů Gregorových není.
Závěr
Manželé Gregorovi nakonec zvolili variantu Raiffeisenbank a anuitní způsob splácení, kde při výběru hraje nejdůležitější roli momentální akce banky na nulový poplatek za vyřízení úvěru, který by jinak činil17 100 Kč. A to je tak podstatný výdaj, že dokáže v kombinaci s dalšími aspekty vyvážit i průměrnou nabídku úrokových sazeb.
Je třeba si také uvědomit, že jednorázový poplatek (i při vyšších měsíčních splátkách) nelze promítnout do daňových odpočtů.
FINCENTRUM HYPOINDEX
