Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Hypotéka bez úspor stejně celé náklady nepokryje

aktualizováno 
Banky poskytující 100% hypotéky slibují zájemcům o bydlení možnost získat úvěr až ve výši, která pokryje celkovou pořizovací cenu nemovitosti. To znamená, že by žadatel o hypotéku nemusel mít žádné úspory ani jiné zdroje, které by sloužily jako akontace úvěru. Je tomu opravdu tak? Jsou tyto hypotéky výhodné?

Dlouhou dobu banky poskytovaly hypoteční úvěry pouze do 70 procent hodnoty nemovitosti. Toto pravidlo vychází ze zákona o dluhopisech, který upravuje podmínky pro vydávání hypotečních zástavních listů. To jsou cenné papíry, které slouží bankám jako výhodný zdroj financování hypotečních úvěrů. Jejich nižší výnos (v porovnání s ostatními dluhopisy a akciemi) je investorům kompenzován nízkým rizikem, které je s nimi spojeno. Aby byla tato bezpečnost hypotečních zástavních listů zajištěna, mohou je emitovat pouze banky s hypoteční licencí od ČNB a smí být použity pouze na financování úvěrů zajištěných zástavním právem k nemovitosti. Zákon upravuje i další pravidla s nimi spojená. Takže kdo chtěl před několika lety požádat o hypoteční úvěr, musel mít k dispozici alespoň část prostředků na financování pořizované nemovitosti. Platilo, že nemovitost sloužící jako zástava musela mít hodnotu ve výši minimálně 143 procent z objemu poskytnutého úvěru. Pak ale přišly některé banky s nabídkou úvěrů s  požadovanou akontací nižší než 30 procent a nakonec se objevily i hypotéky poskytované až do 100 procent potřebných prostředků.  

Již od července roku 2002 nabízí svou Hypotéku 100 Českomoravská hypoteční banka. O tři měsíce později ji následovala Česká spořitelna, která představila Hypotéku BONUS určenou pro mladé lidi do 36 let. Dále se přidala Komerční banka, která nabízí hypoteční úvěr Plus a stoprocentní financování nabízí také eBanka, která získala hypoteční licenci v září minulého roku.

Vypadá to tedy, že kdo nemá žádné úspory, nebo jiné zdroje pro financování koupě nebo výstavby nemovitosti, může získat od banky celou potřebnou částku. Bohužel tomu tak nemusí být. Především je nutné si uvědomit, že cena, za kterou nemovitost pořizujeme, nemusí vůbec odpovídat její skutečné hodnotě.

Kdy stoprocentní hypotéka na pořízení nemovitosti nestačí

Například je dobře známo, že byty ve starších panelových domech v Praze se

Poplatky u hypoték jsou zbytečně vysoké. Více ZDE.

prodávají za neúměrně vysoké ceny, které musí v budoucnu nutně klesnout. Lidé se snažili tyto relativně levné byty, které pro ně byly dosažitelné, pořídit jako výhodnou investici s očekáváním, že je v budoucnu výhodně prodají, k čemuž přispěla i obava z možného růstu cen po vstupu do Evropské unie. Vysoká poptávka a zadržovaná nabídka vynesly ceny velmi vysoko. To znamená, že hodnota stanovená odhadcem bude jistě nižší než kupní cena vyžadovaná prodávajícím. Odborníci se ale shodují, že tyto byty jsou předražené a že za takto vysoké ceny dají lidé přednost kvalitnějšímu bydlení.

Naopak pokud jde o novostavby (především bytové jednotky) ve vyhledávaných lokalitách, jako jsou především Praha a okolí, Brno, některá další velká města a Středočeský kraj, jejich tržní ocenění se bude velmi blížit konkrétní realizované kupní ceně.

Vliv ale mají i další faktory související přímo s konkrétním úvěrovaným případem. Například kupec nemovitosti může z různých osobních důvodů akceptovat prodávajícímu i mnohem vyšší cenu, než je její skutečná tržní hodnota. Nebo například prodej v časové tísni či někomu známému může být uskutečněn za nižší cenu než tržní. Luxusní vila za několik milionů postavená v lokalitě, kde lze očekávat, že by s jejím případným prodejem byl značný problém, bude oceněna mnohem nižší tržní cenou než jakou by měla v nějaké atraktivní oblasti. Skutečnou hodnotu nemovitosti snižují také různá rizika, která jsou s ní spojena, například věcná břemena, chybějící přístup z veřejné komunikace, omezená vlastnická práva, nebo případ, kdy budova stojí na cizím pozemku či v záplavové oblasti a další.

Není čím zajistit úvěr – nabídněte movitou zástavu. Více ZDE.

Obecně lze říci, že v oblastech s dobře fungujícím trhem nemovitostí se požadavky prodávajících sbližují s výsledkem tržního ocenění provedeného nezávislým znalcem. Banky v takovém případě opravdu mohou poskytnout úvěr až do 100 procent pořizovací ceny. V každém případě má výhodu ten, kdo má k dispozici ještě nějakou další nemovitost, kterou může použít k zajištění úvěru. Mladí žadatelé k tomu využívají například nemovitost patřící rodičům. Poté, co je část úvěru splacena, je možné zástavní právo k této nemovitosti zrušit.

Přísnější podmínky 100% hypoték

Jelikož jsou tyto úvěry pro banky rizikovější, používají na žadatele přísnější měřítka. Především musí prokázat vyšší příjmy než je tomu u standardních hypoték. Při posuzování bonity klienta se obecně požaduje, aby čisté příjmy pokryly kromě samotné splátky úvěru také další nutné pravidelné výdaje (pojištění, splátky dalších úvěrů, leasing a podobně) a samozřejmě životní minimum rodiny. Kromě toho může být vyžadována ještě určitá rezerva navíc.
Pokud jde o 100% hypotéky, mohou být stanovena ještě další pravidla a omezení.

Stavební spořitelny také poskytují úvěry pro klienty bez úspor. Více ZDE.  Jak si vybrat ten nejvýhodnější? Čtěte ZDE.

Klient České spořitelny, který žádá o 100% Hypotéku BONUS, musí mít čistý příjem minimálně 20 000 korun pokud jde o jednotlivce a 25 000 korun pokud jde o rodinu. Zároveň splátka úvěru a s ní související náklady (například povinné pojištění) nesmí překročit hranici 50 procent čistých příjmů. ČMHB u Hypotéky 100 požaduje dodatečnou rezervu ve výši 100 procent měsíční splátky úvěru, zatímco u standardní hypotéky je to jen 25 procent. Komerční banka příjmovou rezervu nepožaduje.

V následující tabulce je přehled 100% hypoték, které v současnosti banky nabízejí. Jsou zde doby fixace úrokové sazby, které si klient může zvolit a minimální úrokové sazby pro fixační dobu pět let. Pro srovnání jsou uvedeny i minimální pětileté úrokové sazby standardních úvěrů s 30% akonatcí.

 

Speciální hypoteční úvěry s nulovou akontací
  hypoteční úvěr s nulovou akontací doba fixace (roky) úroková sazba (fixace 5 let) úroková sazba standardního úvěru (fixace 5 let)
Česká spořitelna Hypotéka BONUS 5 5,3% od 3,9%
ČMHB Hypotéka 100 5 od 6,5% od 4,8%
eBanka nemá speciální název 1,3,5 od 5,1% od 5,1%
Komerční banka Hypoteční úvěr Plus 1 - 10   5,97%   4,95%

Zdroj: Banky

Banky používají pro oceňování nemovitostí různé způsoby

Konečná hodnota, kterou bude banka akceptovat jako základnu pro určení maximální výše poskytnuté hypotéky, však nezávisí pouze na ceně stanovené odhadcem banky. Většinou proces pokračuje a konečnou hodnotu určí další pracovník banky (supervize). Nejčastěji se vychází z ceny obvyklé. Tuto cenu používají Komerční banka a eBanka. ČMHB si sama stanovuje pro určení hodnoty nemovitosti tzv. zadlužitelnou hodnotu, která představuje bankou dlouhodoběji akceptovatelnou hodnotu zajištění pohledávky. (V ní jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy cen nemovitostí s ohledem na vývoj nabídky a poptávky na trhu i další vlivy vztažené na konkrétní posuzovanou nemovitost.) Naproti tomu Česká spořitelna vychází z tržní ceny stanovené odhadcem a jako nástroj pro dozajištění úvěru používá speciální životní pojištění.


Jaký máte názor na tyto 100% hypotéky? Žádali jste o takovýto úvěr? Jaké s ním máte osobní zkušenosti? S jakými problémy jste se setkali?

 

Autor:



Nejčtenější

Automobilky přitvrzují. Ceny aut letí nahoru

Zdražování aut

Možná jste si toho všimli sami, pokud uvažujete o koupi auta a sledujete ceníky. V některých se najednou objevily vyšší...

Dostali žárovky jako dárek, pak je měli draze zaplatit

Za žárovky jako dárek měl zaplatit skoro sedm tisíc. Ilustrační snímek

Žárovky jako dárek při podpisu smlouvy s novým dodavatelem energií jsou letitý šlágr. Smutné je, že si na takový dárek...



Proč jsou kanály kulaté? Obvyklé i nezvyklé otázky padající u pohovorů

Ilustrační snímek

Při pracovním pohovoru čelí uchazeči různým otázkám personalistů. Třeba dotaz „Jaké jsou vaše silné a slabé stránky?“...

Zrušíme hotovost, sílí hlasy. Co by to přineslo, rozebírá ekonomka

Ilustrační snímek

Objem bezhotovostních plateb výrazně narůstá. Co se stane, když peníze budou jen virtuální a skutečné peníze přestanou...

Zažil úspěch i pád. Dnes mluví o renesanci podnikání se zážitky

Jan Hájek

Před deseti lety založil firmu na zážitky. Lidem nabízí lety balonem, jízdu v rychlém autě, adrenalin ve větrném tunelu...



Další z rubriky

Kolik stojí dětské pojištění a na co si dát pozor

Ilustrační snímek

Děti chvilku neposedí, může se jim kdykoli něco stát, potřebují pojištění, říkají si mnozí rodiče. A tak ho uzavřou....

Češi se svěřili, že vážná životní situace přijde na osm tisíc měsíčně

Ilustrační snímek

Životní pojistku nemá sjednanou polovina Čechů. Ti, kdo ji mají, ji nemusí mít dobře nastavenou. Jen pouhá desetina od...

Úhel pohledu se mění: povinné ručení za hubičku není dobrá volba

Ilustrační snímek

Někteří Češi berou povinné ručení stále jako nutné zlo. Hledí jen na co nejnižší cenu a volí co nejnižší zákonem...

Další nabídka

Kurzy.cz

Jiří Menzel je v kritickém stavu a uzdravení nebude jednoduché
Jiří Menzel je v kritickém stavu a uzdravení nebude jednoduché

Oskarový režisér Jiří Menzel (79) leží od úterka v kritickém stavu v nemocnici v pražských Střešovicích. Podle informac... celý článek



Najdete na iDNES.cz