Dlouhou dobu banky poskytovaly hypoteční úvěry pouze do 70 procent hodnoty nemovitosti. Toto pravidlo vychází ze zákona o dluhopisech, který upravuje podmínky pro vydávání hypotečních zástavních listů. To jsou cenné papíry, které slouží bankám jako výhodný zdroj financování hypotečních úvěrů. Jejich nižší výnos (v porovnání s ostatními dluhopisy a akciemi) je investorům kompenzován nízkým rizikem, které je s nimi spojeno. Aby byla tato bezpečnost hypotečních zástavních listů zajištěna, mohou je emitovat pouze banky s hypoteční licencí od ČNB a smí být použity pouze na financování úvěrů zajištěných zástavním právem k nemovitosti. Zákon upravuje i další pravidla s nimi spojená. Takže kdo chtěl před několika lety požádat o hypoteční úvěr, musel mít k dispozici alespoň část prostředků na financování pořizované nemovitosti. Platilo, že nemovitost sloužící jako zástava musela mít hodnotu ve výši minimálně 143 procent z objemu poskytnutého úvěru. Pak ale přišly některé banky s nabídkou úvěrů s požadovanou akontací nižší než 30 procent a nakonec se objevily i hypotéky poskytované až do 100 procent potřebných prostředků.
Již od července roku 2002 nabízí svou Hypotéku 100 Českomoravská hypoteční banka. O tři měsíce později ji následovala Česká spořitelna, která představila Hypotéku BONUS určenou pro mladé lidi do 36 let. Dále se přidala Komerční banka, která nabízí hypoteční úvěr Plus a stoprocentní financování nabízí také eBanka, která získala hypoteční licenci v září minulého roku.
Vypadá to tedy, že kdo nemá žádné úspory, nebo jiné zdroje pro financování koupě nebo výstavby nemovitosti, může získat od banky celou potřebnou částku. Bohužel tomu tak nemusí být. Především je nutné si uvědomit, že cena, za kterou nemovitost pořizujeme, nemusí vůbec odpovídat její skutečné hodnotě.
Kdy stoprocentní hypotéka na pořízení nemovitosti nestačí
Například je dobře známo, že byty ve starších panelových domech v Praze se
 |
Poplatky u hypoték jsou zbytečně vysoké. Více ZDE. |
Naopak pokud jde o novostavby (především bytové jednotky) ve vyhledávaných lokalitách, jako jsou především Praha a okolí, Brno, některá další velká města a Středočeský kraj, jejich tržní ocenění se bude velmi blížit konkrétní realizované kupní ceně.
Vliv ale mají i další faktory související přímo s konkrétním úvěrovaným případem. Například kupec nemovitosti může z různých osobních důvodů akceptovat prodávajícímu i mnohem vyšší cenu, než je její skutečná tržní hodnota. Nebo například prodej v časové tísni či někomu známému může být uskutečněn za nižší cenu než tržní. Luxusní vila za několik milionů postavená v lokalitě, kde lze očekávat, že by s jejím případným prodejem byl značný problém, bude oceněna mnohem nižší tržní cenou než jakou by měla v nějaké atraktivní oblasti. Skutečnou hodnotu nemovitosti snižují také různá rizika, která jsou s ní spojena, například věcná břemena, chybějící přístup z veřejné komunikace, omezená vlastnická práva, nebo případ, kdy budova stojí na cizím pozemku či v záplavové oblasti a další.
 |
Není čím zajistit úvěr – nabídněte movitou zástavu. Více ZDE. |
Přísnější podmínky 100% hypoték
Jelikož jsou tyto úvěry pro banky rizikovější, používají na žadatele přísnější měřítka. Především musí prokázat vyšší příjmy než je tomu u standardních hypoték. Při posuzování bonity klienta se obecně požaduje, aby čisté příjmy pokryly kromě samotné splátky úvěru také další nutné pravidelné výdaje (pojištění, splátky dalších úvěrů, leasing a podobně) a samozřejmě životní minimum rodiny. Kromě toho může být vyžadována ještě určitá rezerva navíc.
Pokud jde o 100% hypotéky, mohou být stanovena ještě další pravidla a omezení.
 |
Stavební spořitelny také poskytují úvěry pro klienty bez úspor. Více ZDE. Jak si vybrat ten nejvýhodnější? Čtěte ZDE. |
V následující tabulce je přehled 100% hypoték, které v současnosti banky nabízejí. Jsou zde doby fixace úrokové sazby, které si klient může zvolit a minimální úrokové sazby pro fixační dobu pět let. Pro srovnání jsou uvedeny i minimální pětileté úrokové sazby standardních úvěrů s 30% akonatcí.
| Speciální hypoteční úvěry s nulovou akontací | ||||
| hypoteční úvěr s nulovou akontací | doba fixace (roky) | úroková sazba (fixace 5 let) | úroková sazba standardního úvěru (fixace 5 let) | |
| Česká spořitelna | Hypotéka BONUS | 5 | 5,3% | od 3,9% |
| ČMHB | Hypotéka 100 | 5 | od 6,5% | od 4,8% |
| eBanka | nemá speciální název | 1,3,5 | od 5,1% | od 5,1% |
| Komerční banka | Hypoteční úvěr Plus | 1 - 10 | 5,97% | 4,95% |
Zdroj: Banky
Banky používají pro oceňování nemovitostí různé způsoby
Konečná hodnota, kterou bude banka akceptovat jako základnu pro určení maximální výše poskytnuté hypotéky, však nezávisí pouze na ceně stanovené odhadcem banky. Většinou proces pokračuje a konečnou hodnotu určí další pracovník banky (supervize). Nejčastěji se vychází z ceny obvyklé. Tuto cenu používají Komerční banka a eBanka. ČMHB si sama stanovuje pro určení hodnoty nemovitosti tzv. zadlužitelnou hodnotu, která představuje bankou dlouhodoběji akceptovatelnou hodnotu zajištění pohledávky. (V ní jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy cen nemovitostí s ohledem na vývoj nabídky a poptávky na trhu i další vlivy vztažené na konkrétní posuzovanou nemovitost.) Naproti tomu Česká spořitelna vychází z tržní ceny stanovené odhadcem a jako nástroj pro dozajištění úvěru používá speciální životní pojištění.
Jaký máte názor na tyto 100% hypotéky? Žádali jste o takovýto úvěr? Jaké s ním máte osobní zkušenosti? S jakými problémy jste se setkali?
